不動産投資 問わず語り

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仕事の合間に、自販機のメーカーさんとお会いしてきました。

このプレスリリースにある無料Wi-Fi対応の自動販売機の話を伺う為です。



会社の昼休みにメーカーの営業マンとアポイントを取って、概要について伺いました。

基本的には普通のフルオペレーションの自販機と同じですが、Wi-Fiスポットの運営費があるので

売上からバックできる割合はどうしても低くなってしまうそうです。また、電気代は設置者持ちに

なるようですし、設置にあたっての一時金などもありません。自販機として考えると、あまり条件は

良くない部類に入るのではないかと思います。



しかし、自販機自体の儲けがなかったとしても、無料インターネットつきという付加価値を物件に

持たせることが出来るのであれば、決して悪くない選択ではないかと思うのです。自販機を設置して

無料インターネットありますと広告にうたえば、物件によっては良い広告になるのではないかなと。



手持ちの物件で設置できそうなところがあるか、先方に調査をしてもらうことにしました。

ちなみに札幌は難しそうです・・・。うー、札幌が一番ほしいんだけどなあ。この自販機。

東京と仙台はエリアだそうです。でも両方ともまだ所有権は移転していない・・・＾＾；



余談ですが、営業マンの方に飲み物のサンプルを４～５本いただいちゃいました（笑）

風邪の引き始めっぽかったので、ありがたく水分補給させていただきました。感謝感謝。



それ以外の昨日の出来事をざざっと。



・保険掛け替え

FPさんと銀行さんの間で手順を話し合って貰いました。銀行さんとしては、旧保険と新保険の

空白期間があるのは困るそうです。新旧が同じ日に切り替わればいいような気もするのですが

銀行さんとしては新契約の計上をしてから旧契約を解除してほしいのだとか。

よくわからないですが、質権を持っている人の言う通りにしなくてはいけません。

１ヶ月くらいダブって保険がかかる期間が出てきそうです。どうせ事故が起こるならこの間が

いいんだけどなあ・・・とか言ったら不謹慎ですね。すいません。



・東京借地新築アパートの保険

日本政策金融公庫さんは保険の質権を取らないと言う事でした。それであれば仙台の融資づけも

控えていることだし、今年は１年契約で済ませようと思います。長期契約の方が安いので、

資金繰りが落ち着いたら改めて長期に切り替えるということで。



・仙台融資／法人作成

今週金曜に、仙台で融資の為に銀行さんを回ることにしました。個人でお願いしている税理士さんと

やり取りして、H23年度の決算書を作ってもらうようにお願いをしました。去年は大赤字決算なので

今年の分の決算書を出さないとどうにもなりません。こちらも対応する領収書などは全て提出を

済ませましたので、あとは何とか銀行に行くまでにお願いします！と言ったところです。



そして銀行さんにもぼちぼちコンタクトを取り始めました。新幹線の切符も取り、義理の母とも

当日の段取りなどを打ち合わせしています。会社名も決まりました。決戦は近いです。



・管理会社さんのこと

実は２週間くらい前に管理会社さんに改善を申し入れていました。確認事項に対してなかなか

返信をいただけない状況が続いていたためです。１０００戸以上の管理物件を１～２名で回して

いるわけだから、相当大変なのはわかります。だから我慢していたのですが、こちらが依頼した

内容に対する進捗報告がなく、作業が終わったのか終わってないのかもわからなかったり、

質問をすれば１～２週間は平気で待たされたり、退去した部屋のリフォームの見積を急いでいるのに

ちっとも情報が出てこなかったり、送金明細のミスが多かったり・・・

それって管理が本業の会社としてどうなの？と思うことがけっこうありました。



社長にその辺を何とか改善できないかと話したところ、どういう手段を使ったのかは不明ですが

かなりレスポンスは改善されました！今までの遅さは何だったんだ！？というくらいです。

もしかして、ものすごく社内で無理をさせてしまっていないかと逆に心配になりました・・・。

今度札幌に行ったら、御礼にお酒でもふるまいたいと思います。



今日は知り合いになった大家さんに確定申告のやり方を教えてほしいと頼まれましたので、

ちょっくらお酒でも飲みながらわかる範囲で情報共有してきたいと思います。

大家さん同士で助け合って、皆で幸せになれればいいな～と思う今日この頃です。

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昨日も予定は盛りだくさん。



昼間が火災保険のかけなおしと東京借地建売アパートの保険の件でFPの方と打ち合わせを実施。

まず札幌の２棟目の保険の掛け替えから。保険の掛け替え自体は１～２週間前に既存借入行に

打診していたのですが、先日ようやくOKが出ましたので正式に進めていくことになりました。

銀行が質権を持っていると、掛けかえるにも少し余裕を持って動かないといけないです。



立地を考え、補償から「水災」を抜いて費用を削減し、免責金額や災害時の最低被害額を撤廃して

補償が必要なところにはより補償をかけ、補償が不要なところは削っていった結果、現在の保険の

６割くらいの金額で収まることになってしまいました。大きかったのは、今回お願いした保険会社は

うちの重量鉄骨のマンションを一番堅固なグレードで見てくれたこと。このおかげで、構造の面から

大きな保険金額のダウンを実現することができました。良かった！



他の札幌の２物件についても、今後構造が耐火構造であるという物証を見つけだし、保険の総額を

安く抑えるように調整しましょうということで合意。管理会社さんにもお願いして、その辺の証拠に

なるものがないか確認して貰うことになりました。



保険では、躯体の構造を「H造」「T造」「M造」の３つに分けています。Hが木造の非耐火建築物で

Tが木造耐火建築物もしくは鉄骨造非耐火建築物、MがRCや鉄骨の耐火建築物という分類になっていて

Mに近づくにつれて保険料は安くなっていきます。今回は自分の物件が耐火建築物かどうかという

視点を抜きにして構造だけで保険料金が算出されていたのを、耐火建築物と認定していただいて

構造を１つ上のランクにもっていくことで、費用の削減ができました。

（あくまで私の理解なので、正しいところは代理店の方に聞いてみてください）



保険の裏話もあれこれと聞きましたが、こりゃーブログには書けないなーと言う感じです＾＾；

飲み会でお会いした際にでも質問いただければ、こっそりご回答します（笑）



FPの方と下町の鰻屋さんで昼ビールした後は、成増に移動してフルレバオヤジさんの物件内覧会。

再建築不可のはずが新築同様になっていて、正直ビビりました。写真載せたいけど時間がない・・・

とにかく、手元にお金さえあれば、ここまでのことが出来るのかとびっくりしています。

いやほんと、自宅とか買おうと思っている人は再建築不可のやつをフルリノベした方が絶対安いわ。



旗竿敷地の竿の部分に白い砂利を入れただけで、かなりの高級感が出ていました。

こういうエントランスへの工夫って、見ているだけでワクワクするからいいですね～。

格安再建築不可にノンバンクで融資つけて回せたら楽しいだろうなあと妄想しちゃいました。



全空案件とかワケアリ案件とか再建築不可とか、マゾ的で手間がかかるけど収益が見込める案件、

個人的には大好きです。不動産が好きなので、手間がかかってもそこまで苦になりません。

好きこそものの上手なれ、ってとこなのかもしれません。不動産が楽しいお年頃です。



夜は成増でそのまま懇親会。楽しい一日でした。お腹がお酒で満たされました。デブまっしぐら。

帰ってきて領収書の整理を終わらせたので、我ながらけっこう頑張ったと思います。

今日は休肝日にして、手付かずになっていたアンケートの送付準備をしようかと・・・。

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昨日は久々に予定のない休日。嫁ちゃんとゲームして遊んだりして、だらだら過ごしました。

本当はもう少し確定申告関係をやっつけたかったんだけど、そこまで手は回らなかったです。

回すのをやめた、というところが正しい気もしますが。嗚呼、早く出さなきゃなのに～。



そんなわけで、昨日の活動はそれほど活発ではなかったので、とりあえず別のネタで。

前にも書いたかもしれませんが、今年は入居者様の顧客満足度を向上させようと思っています。

そこで考えているのが、アンケートの実施と入居をしていただいている御礼を送ることです。



そしてアンケートには、１０００円のギフトカードを同封して送るつもりです。

ギフトカードはアンケート回答の謝礼という形にしております。

事前に配る理由は顧客満足度向上とアンケート返信率の向上を狙ってのことです。以前実施した際は

返送いただいた人にだけクオカードを送ったのですが、面倒がる人も多かったようで回収率は

決して高くはありませんでした。今回はより確実に回収する為の一つの方法として、先に謝礼を

同封してしまうということを試してみようと思っています。



あわせて、建物の使い方をあれこれ書いた書面を同封します。

駐輪場の使い方、換気のすすめ、音に気を付けましょう・・・などなど。



あと重要なのが火災保険の更新のお願い。札幌では契約の更新が自動更新なので、火災保険の更新は

入居者様のところに直接通知がいって、自分で更新する形になっております。これ、もしかしたら

更新されていないのでは！？と多少ビビっています。



家主の保険で賄えるものは賄ってしまえばいいのですが、賄えないものもあります。

例えば失火によって建物を燃やしてしまった場合は、原状回復義務を履行できないということになり

入居者様には債務不履行責任が発生してしまいます。仮に大家の加入する保険で支払ったとしても

保険会社さんはその費用を入居者様に請求するのではないでしょうか。そうなったら大変です。

（この辺は勉強不足なので、違ったらご指摘ください）

また、入居者様の家財道具については大家の加入する保険では補償することはできません。



保険の手数料で儲けようとかそういう話ではなく、更新しないと最悪の時に入居者さん自身が

大変なことになってしまう、ということが気になっております。ですので、保険は確実に

更新をしてください、しないと皆様が大変なことになるかもしれません、という書面を同封して

保険の更新を確実に行ってほしいというところがあります。



関東圏や近畿圏では更新料が問題になったことがあるくらいなので、きちんと更新時に保険を

契約してもらうチャンスがありますが、札幌は自動更新なのでそういう機会もありません。

けっこうリスキーだと思うのですが、他のオーナーさんはどうしているんだろう？

今度勉強会とかで話を聞いてみたいと思います。



・・・アンケート自体は１ヶ月前から企画しているのに、未だ送れていないというのはダメですね。

もっとスピード感を持って動いていかなくてはと反省しています。



今日はこの後東京物件の保険の話をFPの方として、その後フルレバオヤジさんの物件内覧会です。

再建築不可がどれだけピカピカになったか、楽しみです。

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昨日も楽しく飲み会でした。今日は体重がやばいので酒は飲みません！

胃もだいぶ疲れている感じがしますし、飲み会以外の家族サービスもぼちぼちしたいところです。



さて、これまで振り返れていなかったのですが、昨年の年間通しての入居率などを集計しました。

ここで実績を大公開しちゃいたいと思います。



稼働率の計算方法

入居中部屋数÷全部屋数×１００

※５部屋ある物件なら、全部屋数は５部屋×１２か月＝６０部屋として計算します。

※入居中部屋数も同様に月単位にばらして集計します。



退去率の計算方法

退去部屋数÷全部屋数×１００

※５部屋ある物件なら、全部屋数は５部屋×１２か月＝６０部屋として計算します。

※退去部屋数は年間を通して何部屋の退去があったかを示します。



【札幌１棟目】

稼働率９５％

退去率０％



空室を埋めるのに苦戦する札幌１棟目ですが、埋まってしまえば割と安定。

こうやって見ると、なかなか優秀です。さすがファミリー間取り。単身より良い感じです。

しかし運営上の苦労はけっこうあります。こういっちゃアレだけど、モラルの意識が少々低い方が

入居されているようで、ゴミ問題や無断駐車など、常に何かしら抱えています。

大規模修繕も近々やらないとまずい感じです。



【札幌２棟目】

稼働率８８．６４％

退去率１８．１８％



２棟目は最終的に盛り返したものの、通年では９０％にも満たない数字でした。

とはいえ、年初の稼働率が６８．１８％だったので、それを考えれば上出来な数字ではあります。

退去はいずれもやむを得ない理由で３件。業務拡張、滞納、転職という形でした。止めようがない。

２年前に２０％程度の入居率（空室率じゃないよ！）で購入したこの物件、今年は時期的にぼちぼち

退去が出てきてもおかしくないので、顧客満足度の向上がテーマとなります。あと修繕も。



【札幌３棟目】

稼働率７９．６９％

退去率２５％



思ったより数字が良くなかったのが３棟目。買った当初は５０％の稼働率でしたので、ある程度は

仕方ない部分があるとはいえ、もう少しあがっていると思っただけに意外でした。

この物件は木造にしては何かと経費の掛かる傾向があり、キャッシュフローにはあまり貢献できて

おりません。入居時にかかる経費もばかにならないところがありますし、夜逃げによる経済的な

ダメージも大きかったです。しかしゴミ問題もなく、建物も大規模修繕済みで運営自体の手間は

あまりかかっておりません。入居率が安定してくれば、より利益を生んでくれることでしょう。



退去率は２５％と平均的な値でしたが、ここには東日本大震災の被災者の方を短期的に受け入れた

数字も入っておりますので、実質の退去者は２名です。滞納による夜逃げと、単なる引っ越し。

引越の方は、前オーナーの身内で家賃が安かった為、いずれ出てもらわないとと思っていたから

かえって家賃が上がって良かったと思います。



今年は既に退去２件で、去年に比べて難しいスタートになりました。入居率を高くすることが

出来た裏返しではあるのですが、なかなかゆっくりさせてもらえません＾＾；

さくさくと埋めて、早々に完全満室に返り咲けるように頑張りたいと思います。

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その調子でここを押すんだ！→



昨日は報告ネットの山岡さんが東京にいらしているということで、飲み会を開催してきました。

山岡さんと言えば札幌で遠方大家の為のサービスを展開している方。そういう人と飲むとなれば、

こちらも関東→札幌の大家会の方々をお誘いするのがいいに決まっていますね！

そんなわけで、山岡さんも含めて１０人程度で終電近くまで神田で飲みました。

楽しかった～。そして本日微妙に二日酔い気味。



さて、昨日も仕事しながらたまにネットの荒波を泳いでいたのですが、賃貸経営によさそうな

ちょっとしたアイテムを見つけましたので、ご紹介してみたいと思います。



１つ目は難しい工事はほぼナシで簡易的にカラードアホン化が出来るパナソニックのドアモニ。

ドアの上部にひっかけるだけで、あっという間にカラードアホン化できてしまう優れものみたい。

前にヨドバシカメラをうろついている時に見つけて、これはいいかもなあとチェックしてました。



マイクつきで話も出来る上位機種と、モニターになるだけの下位機種がありますが、下位機種で

きっと充分なんじゃないかと思います。顔を見て怪しければ居留守を決め込むという手順で

自分だったら事足りるなあと思いますから。



下位機種を楽天で検索すると、こんな感じで１４０００円台が最安値かな？

スキルのある人だったら、１００００円弱で普通のカラードアホンを買ってきて設置すれば

いいと思いますが、業者さんにお願いしてカラードアホン化している人とかはこちらの方が

トータルで見たら安上がりになるのではないかと思います。今度どこかの物件でつけてみよう。



２つ目はソフトバンクのみまもりホームセキュリティ。

これは大家仲間の方に教えてもらったのですが、簡易的なホームセキュリティの商品です。

外出時に侵入などの異常があると、アラームを出す＆携帯にSMSを送る、という仕組みです。

また、子供が帰宅したら親御さんにメールが飛んだり、一定時間ドアが開かないとメールが

飛んだりする仕組みもあわせて組み込まれているとか。



これは高齢者を受け入れる時の孤独死対策として有効なのではないか？と感じています。

高齢者を入れるリスクで一番大きいのは孤独死だと考えていますが、この設備を大家負担にて

導入しておけば、異変を感じた時には管理会社さん経由で連絡を取ってもらうことができます。

最悪のことがあっても早期発見で大事には至らない・・・そんな運用ができるのではないかと。



今までは、身内が近所にいる高齢者しか受け入れてきませんでしたが、この仕組みを使えれば

受け入れのパイが広がるような気がしています。けっこう本気で考えてもいいかもしれない。



ソフトバンクの携帯を持っている人が２年縛りで契約すれば、月々４９０円で利用可能です。

他社携帯だとSMSを送るのに１通３１５円。それだったらソフトバンクの携帯持つわー。



こういう便利な商品をアンテナ貼ってしっかりチェックしておくことも大事です。常に一歩先を見て

行動しておかないと、すぐに時代遅れになってしまいます。終わりなきお勉強・・・ですね。

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