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ブログ移転しました。 [本ブログについて]

ご訪問くださった皆様へ、ブログ移転のご報告です。

諸般の事情により、以下のサイトにお引越しを致しました。

不動産投資 問わず語り

http://realestatebusiness.seesaa.net/

引き続き、新しいアドレスにてよろしくお願いいたします。


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ブログ移転します。 [日記]

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現在19位です。移転の作業、めんどくさかった・・・。

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昨日は横須賀物件調査をしてきましたが、その話はまた今度。



本日をもって、ブログを移転させることにしました。

移転の理由は移転先のブログに書いてありますので、今後はそちらをご愛顧いただければ幸いです。



2008年秋から始めて、かれこれ丸四年の間ブログを書かせていただきました。

素人の乱筆乱文ながら、累計で120万ページビューを越えることができたのも、ひとえに

読者の皆様のお蔭です。どうもありがとうございます。



移転先でも引き続きよろしくお願いいたします。



ブログの移転先はこちらです。

http://realestatebusiness.seesaa.net/

明日から人気ブログランキング経由の誘導も切り換えていきます。



なお、過去コンテンツは当面はソネットブログに残します。いずれ全て新ブログにお引越しと

なるかもしれませんが、今のところはそれも面倒なのでこのままにしておきたいと思います。



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融資案件の紹介。 [不動産投資]

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現在18位です。ブログ引っ越し先検討中。AmebaとFC2は別のブログに使っているので、

それ以外で探していますが・・・画像データ移行まで簡単に出来るのはココログくらいしか

ないんです。うーん、なんかココログって微妙なんだよなあ。

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東京は激しく雨が降っています。体調もまだちょっと微妙です。それでも今日は物件調査です^^;



ここ数日、大家さん仲間の融資づけの為に、おつきあいのある信金さんや信組さん、地銀さんに

電話して紹介していいかヒアリングして回っています。たまたま購入予定の物件が城東エリアなので

こちらでお付き合いのある金融機関さんが対応できるようならと思いまして。



金融機関さんは「なぜうちの店舗に来たのか?」というところを非常に気にしています。

メインバンクで断られたから飛び込みできたんじゃないの?とか。基本的に性悪説で入ります。

紹介であれば、紹介されたというしっかりとした理由があるし、紹介してくれた人に失礼がないよう

金融機関さんもしっかりと対応してくれます。この辺が紹介された人のメリットですね。



融資案件の持ち駒が増えれば、金融機関さんも金利を得るチャンスが増えます。

金融機関さんにも当然メリットがある話と思います。



そして紹介する私自身にもメリットはあります。お客さんを紹介してくれた、ということで

金融機関さんにとってもその人のことが印象に残ります。普通のお客様と紹介してくれるお客様、

どちらの方がメリットがあるかは明白ですよね。紹介をして相手にとってメリットのある客だと

認識されれば、今までより大事にされるんじゃないか?という期待はあります。



・・・などと色々書いてみましたが、そんなメリットだデメリットだというのは後付の理由です。

自分と関わっているすべての人が幸せになるのが一番寝覚めがいいことなので、たぶん紹介して

損する人はいないだろうなーという気持ちで取り組んでいるだけです。

気分は余計なお世話焼きの仲人のおばちゃんです(笑)



おつきあいのある大家さんには、その人が幸せになれるだけの規模とキャッシュフローを

得てほしいと思うので、相談に乗ることでそれが実現できるならどんどん相談に乗りたいです。

おつきあいのある金融機関さんには、その人が良い成績をあげられるよう案件を紹介したり

自分がこれは良いと思える案件を持ち込んだりしていきたいと思っています。

最後には自分に返ってくる、なんていうことを期待してそう動いている人も中にはいると思いますが

別に戻ってこなくたっていいじゃないですか。お人好しで大いに結構。返ってくることを期待する

打算的な考えは疲れてしまいます。騙すより騙される方が寝覚めは悪くないですから。

自分にかかわる全ての人が幸せになってくれれば、それで十分です。



今日は東京1棟目の最後の空室の契約日です。ドタキャンがあるんじゃないかとびびってましたが

今のところ順調に入居に進んでくれそうです。よかった~。そしてこの雨の中、物件調査に

行ってくることになっています。行くの止めたいけど、そうもいかんわな(笑)

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不動産賃貸業の経営者として。 [不動産投資]

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現在23位です。昨日はどうも本格的に風邪っぽくて、昼間は鼻水ずるずるで喉が痛くなり、

夜になると頭痛や食欲不振でどうにも調子が悪くなってしまいました。いやー、しんどい!

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銀行さんとお話をしていて思ったこと。

色々な銀行ですべての銀行がそうであるとは限らないのですが、きちんと中長期計画を立てて

未来予測ができていて、その基準に従って行動計画を定めている必要があるのではないかと。

普通の会社ならそれをやっているわけだし、不動産賃貸業だって例外じゃないと思うんです。



今年の決算書とキャッシュフロー計算書、来年のそれ、5年後のそれがこうなっているという

計画値を提出し、その計画に従って物件を購入しているんだということを説明できること。

そこのレベルにまで経営をもっていきたい、と今年は思っております。



決算書を読めるようになること、簿記の知識を身につけること、そして自分で未来を予想する為

現況がどうなっているのかをしっかり把握すること。減価償却はいつまで取れるのか、金利

いつの段階でいくらになっているのか・・・。その辺がしっかり把握できていること。

そしてそれらがデータとして表せていることが肝要なのかなと思います。



できれば、こういった表に対して「この物件を買ったらこうなる」というシミュレーションが

できるようなExcelを作っていきたいものだと考えます。いや、世の中にはいっぱいツールが

あるので、それを上手に使えばいいだけなのかもしれないけど。でもできれば、自分の頭で

きちんと理解するために、そういうものを作っていきたいと思うんです。



不動産を始める前に比べて、だいぶ経営者っぽい思考が出来るようになったなあと感じます。

不動産投資と便宜的に書いてるけど、これは投資というよりは不動産賃貸業という経営です。

なんとなく今までは物件を埋めてキャッシュフローを最大化することに注力していましたが、

経営者としてどういう戦略を持つか、銀行さんにどういう決算書を持っていくかという点を

より意識しなくてはならないフェーズに来ているような気がします。



最近ずっと考えていたことを何となくブログにアウトプットしてみました。

何をするべきか、さらに真剣に考えていきたいと思います。不動産って楽しいなあ。

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完全満室(ただし告知事項アリ)。 [不動産投資]

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現在24位です。昨日から1日半ほど、なぜかブログが閲覧不可になっていました(涙)

ソネットブログ、トラブル多すぎです。もう引っ越したい・・・。

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契約ベースで5棟53室(所有権ベースで4棟46室)、めでたく完全満室になりました!

駐車場も込みの完全勝利であります。えっへん。



札幌は3月まで全く動かなかったので、どうなることかと思いましたが、安い家賃帯の物件

真の繁忙期は雪が解けはじめる4月からゴールデンウィークにかけてだという去年の経験則を

信じて、地道に種まきをしておいた成果が無事に出たようです。良かったです。



これで終わればめでたしめでたしなのですが、告知事項があります・・・。



告知事項その1・・・「申し込みベースで」。

審査中のお部屋が3つありますんで、そこの審査がNGだったら完全満室ではありません。



最後の1部屋は昨日申込をいただきました。

いただいた申込は、その営業さんが太いパイプを持っている法人さんに勤務されているお客様。

身元はしっかりしていますし、仕事をしているので保証会社さんも問題なく通りそうな気配です。

できるだけ初期費用と家賃を下げたいというお話でしたので、初期費用も保険代のみにしました。

家賃もギリギリのところまでディスカウント。まあそれでもしっかり採算ラインには乗ってます。

買ったばかりの頃に入居いただいたお客様よりも若干高い家賃なので、問題ありません。



そういう意味では、申込ベースとはいえ、この家賃の物件だと考えればそれなりにちゃんとした

入居者様に申込をいただいているので、審査は無事に通過するであろうと思います。



告知事項その2・・・「退去予定あり」。

一人いるんです、滞納気味で今後も恐らくずるずるいっちゃいそうな人が。年末に入居いただいた

大家直接募集サイトから成約になった男性です。この人は最初から難しい属性の方だったので、

3ヶ月の定期借家契約という短めのものにして入居いただきました。その際、家賃が遅れそうなら

必ず相談してくださいという話をしておりました。相談いただければ支払い方法も善処すると。

しかし滞納しても連絡はなく、管理会社さんから電話をしても居留守か何かで連絡が取れません。

1ヶ月遅れでずるずる来て、3月で契約が切れてもなかなか再契約の連絡も取れませんでした。



善良な人で経済的に厳しいということであれば、私も家賃1ヶ月くらいはサービスします。

しかし、払わずに逃げる人にはそういうサービスは出来ません。今回、なんとか再契約をして

もらえないかと懇願してきたようですが、管理会社さんの判断で退去いただくことになりました。

「良いですか?」と確認がありましたので、こちらの信頼を裏切る人と再契約する気はないから

ばっさりと切っちゃってくださいと宣言しておきました。



そんなわけで、もう1部屋追加で空室が出ちゃいます。原状回復して、さっさと募集をかけて、

何の告知事項もない完全満室を達成したいと思います!

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