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物件調査2件と申込。 [不動産投資]

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昨日は一日かけて2件の物件調査をしてきました。

場所が微妙に離れていたので、レンタカーを借りて朝からひとっ走りです。



1件目は神奈川県の横須賀界隈の物件。億単位の築23年RCで利回り12%という物件です。

光速不動産的なにおいがする物件のスペックです。現地調査をしてみたところ、建物の躯体自体は

そこまで悪くない印象だけど、大規模な手入れはしていないような雰囲気を感じました。

近隣の不動産業者さんに聞き込みをしたのですが、レントロールも今の家賃設定で引き直すと

15%くらいはダウンしてしまうであろうということが判明。結局引き直すと10%に落ちるので

借金の量の割には旨味はイマイチ・・・ということで見合わせることにしました。

RCなのに半分以上が土地値というところや、立地の希少性は大きく評価できるのですが、収支が

見合うかどうかわからないのでは手が出せません。残念。



2件目は東京23区の西側の物件。比較的人気のある駅から徒歩6分の場所です。

こちらはまともにやったら融資はつかない系統の物件なのですが、仲介業者さんが秘策があると

言うので、よくわからないけどとりあえず現地調査してみようと思って行ってみた物件です。

こちらは築10年強でタイルっぽい外壁でした。ちょっとみすぼらしい感じになっているけど

高圧洗浄をかければ復活するんじゃないかなーという印象で、悪くはありません。ただしお部屋は

3点ユニットですから、それなりの家賃しか取れないものと予想されます。近隣仲介業者さんに

聞き込みをしたところ、おおよその家賃相場が見えてきたのでその値段で引き直しをしてみて、

見合った価格に落ちてくるかどうかを確認しようと思います。落ちてくるならゴーサインです。



そんな調査をしているさなかに、謎の番号から着信が。電話を取ってみると、今まで一度も

うちの物件を決めてくれたことがなかった札幌の某大手仲介業者さん(ピンク色)からでした。

お客様を紹介したいというお電話です。話を聞くと、本州から札幌に出てきた方らしく、無職で

これから職探しをするというお話。貯金もさほどありませんので、1ヶ月以内に働き口が

見つからなければ、間違いなく滞納する属性です^^;



とはいえ、せっかく紹介してくれたお客様なので、何か方法を考えたいと思いました。

管理会社さんに相談は必要だけど、超短期の定期借家で受け入れて、再契約時に職がなかったら

更新しないという方法はどうかと思っています。いくら定期借家といえども、居直られたら

結局裁判になって長期化してしまうというリスクは避けられません。しかし、この方法であれば

短期解約扱いにできるので広告料も取り戻せます。訴訟リスクだけが回避できませんが、

それでも管理会社さんに少し頑張ってもらえばどうにかなるレベルではないかと考えています。



そんなわけで、正直審査がどうなるかはわからないし、何か条件をつけての入居なり、NGなりという

可能性はあるけど、それでも良ければ内覧に連れていってくださいという話をしました。結果、

無事に3棟目の空室に申込を入れていただけたようです。こちらはまだまだ予断は許しませんが、

もし管理会社さんとうまく話ができて、お互いが納得すれば3棟目は満室に返り咲きます。

申込ベースで言えば、札幌43部屋中41部屋まで埋まりました。残り2部屋。その2部屋も内覧の

予定があるので、うまく決めてくれれば満室に持ち込めるのではないかと期待をしております。



さぁ、流れが一気にこちらに向いてきました!そして残念ながら東京だけ取り残されています(涙)

ついでにレンタカーをガードレールに軽くぶつけてしまい、休業補償2万円取られました。とほほ。

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