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不動産業者さん巡り。 [不動産投資]

日曜日に、何件かの不動産業者さんを訪問してきました。
セミナーや問合せなどで、割と反応が良かった業者さんに絞っての訪問です。

色々とお話をさせていただき、今後の積極的な拡大への道はなかなか厳しいことを再認識。
自己資金との兼ね合いもあり、木造くらいしか購入できないと思われるものの、それだと長期融資を引っ張れる銀行はほぼ1行しかない状態であり、その銀行の評価方法的には恐らく債務超過状態(自宅が重い・・・)。
長期融資が引っ張れるRCだと、自己資金不足で購入することすらできません。

まぁそうだよねえ。。。現実的には。一棟目はけっこうイレギュラーな入手だったし。
色々と難しいなと思いますが、世の中何があるかわからないので、とにかく自己資金を今後とも蓄えていこうと思います。あとはセミナーとかに出てひたすらお勉強だな。



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第七回楽待コミュニティ [不動産投資]

楽待のメルマガで、楽待コミュニティの第七回が開かれることを知りました。
今回は藤山勇司さんが登場されるとのこと。あとは元警察官の投資家の方が防犯の話をするということです。
以前参加した時は、まだ物件を持っていなかったので、なんとなく気後れしていたけど・・・今度はもっと堂々と参加しちゃおうかな(笑)
楽待コミュニティが他のセミナーと違うのは、少人数のグループにわかれて話を聞くところです。個別に質問などしやすい環境が作られているなと感じます。ただ、純然たる「講演」っぽい部分は少ないですけど。今後ともこういう形式のセミナーを続けていただける、といちユーザーとして思う次第です。


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還付金が振り込まれました。 [不動産投資]

昨年の年末に不動産を取得したため、今期は大赤字。
おかげさまで11万も税金が返ってきました。

最初は喜んでいたんだけど、赤字ってことは銀行融資にはマイナスだよね・・・。
しかもその分所得が減ってるとみなされるから、来年の住宅ローン減税、満額25万返ってくるかしら(H19年購入で10年コースにしています)。
色々と微妙で、手放しで喜べない複雑な気分です。



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健美家の新着速報メール [不動産投資]

一月くらい前から健美家の新着お知らせメールを受信するようにしています。
これがなかなか楽しい。放っておいても手元に情報が集まるので楽チンです。

1.メール受信
2.ページを見て、よさそうならお気に入りに追加
3.路線価などから積算額を算出し、担保価値を判断
  (どのくらい指値を入れればペイできるかも検討)
4.問合せ
5.資料をもとにキャッシュフローを計算

みたいな感じで情報を集めています。インターネットに流れる物件でも、ひょこっと積算評価が高いものが出てきたりするのでビックリします(きっと、それなりの問題点があるのだろうとは思いますが)。ぼろ物件をリフォームしたら楽しいかな?とか妄想して楽しんでしまう今日この頃。

ま、いくら妄想しても辻堂の融資問題が片付かないことには何もできないんですけどね・・・orz



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銀行の担保評価 [不動産投資]

自分が銀行から見て債務超過になっていないことが、継続的に収益物件を購入するために必要な条件となることは勉強しました。
では、銀行から見て価値のある物件とは・・・?積算で評価する銀行なら、路線価+建物残存価格なんだと思っているけど、じゃあ以下のような場合はどうなのだろう?

建物:築40年の木造(見た目ボロボロ、入居率50%程度)
土地:路線価で1000万円くらい

建物は22年を経過していれば、ボロボロでもピカピカでも評価は同じもの?極端な話、稼働率0%でも土地値で評価してもらえるもの?

今度、つきあいのある不動産業者さんにでも聞いてみようかなと思います。。。



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