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石渡浩さんの懇親会に出席。 [不動産投資]

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昨日の記事の続きです。



楽待コミュニティ終了後、石渡浩さん主催の懇親会へ。

「ただの飲み会にはしたくない」という石渡さんのご意向により、飲み屋でもミニセミナー開催!

石渡さんの物件選びの師匠でもある、相模大野不動産の青木さんが「出口戦略」について講義したり、

アパートローン必勝マニュアルで有名な融資コンサルタントの小川さんが「昨今の融資情勢」について講義したり、

石渡さん自身も、ご自身の物件の買い方について講義をしたり。盛りだくさんでした。

盛りだくさんすぎて飲み会のスタートが遅れるくらいでした(笑)



上記の3人の方は、各テーブルを回って全員と話をするような感じにしてくれていましたので、

色々と気になっていたことを確認することも出来て有意義な時間でした。

耐用年数オーバーの物件でも、銀行によっては融資してくれるのですね。

スルガ銀行くらいしかしてくれないと思っていました。

投資の表舞台に出てくる銀行ではないところを開拓するのがポイントのようです。

この間の記事で書いた稲城の物件に買い付けを入れたので、もし一番手になれたらやってみよう。



投資仲間も増え、価値のある飲み会になったと思います。

これからもこの手の飲み会は積極的に参加していこう、と思った次第です。




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楽待コミュニティに参加。 [不動産投資]

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先週の土曜日は「楽待コミュニティ」に参加してきました。

札幌行きを前日に入れてしまったので、日程がタイトになってしまいました。。。

朝早く札幌を出て、昼過ぎに品川ですからね。

でも、得るものも色々ありました。



楽待コミュニティへの参加も3回目。

一回目の参加の時は何を質問していいかもわからなかったですが、最近は率先して質問しています。

ゲスト投資家の石渡浩さんと松村裕一さんにも色々質問してきましたし、

ゲストの銀行(某O信託銀行)の行員の方にも、融資審査のコツをマンツーマンで聞いてみたりしました。

特に松村さんには、自分の考える今後の戦略がそれほど間違っていない可能性が高い、

ということを聞けたので、けっこう満足です。




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一路札幌。 [不動産投資]

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まずは先週金曜の札幌行きの話から。



札幌に行った目的

1.雪のない状態の物件を見て利回りUPの方策を練る

2.管理・リフォーム状態の確認(悪い言い方をすれば『遠方だからって手抜きしてないか?』)

3.今後の募集戦略の検討

4.飲み会(管理会社の人と個人的に仲良くなって、ひいきしてもらいたい・笑)



1については、土地がそこそこ広い物件なので、駐車場をうまく作ったりして利回りをあげられないか、という検討です。

「除雪の関係があるので、屋根がない駐車場は高い賃料は取れない」と管理会社さんは言うけれど・・・

それでも相場が1万円なんだから、半額でも5000円です。

雪かきなどは一切しない、軽自動車しか置けない、けど5000円という話なら決して悪くないでしょ?

前向きに検討してもらえるよう依頼しておきました。

ただ、どうしても利回りに直結することが出来ないと言われてしまったら・・・?

その時は何らかの顧客サービスになることはしたいと思います。

たとえば入居者用のコンテナを置くとか、バイク用ガレージを置くとかですかね。



2については、空室になっている部屋の状態を確認してきました。

特に手抜きなどはなく、普通に決まってもおかしくない状態に見えます。

室内にテーブルや造花なども置いてあるし、室内物干しや鏡、照明もちゃんと設置済み。

確かに洗面所の照明などは黄ばんでいたり、窓枠がちょっとすすけていたりはするけれども、そんなに悪い状態には見えません。

気になる部分を掃除し、電球も取り替えましたが、それほど変わらず。

やっぱり家賃が高いんですかねえ?

それか、外観の見えにくいところが汚いのが悪いのかな?

外側ばかり掃除してあって、車庫内や植え込みの中がゴミが多いのが気になりました。

粗大ゴミもだいぶ前から捨ててくれと言っているのに、未だに捨てられていないし。

ゴミについては8月末から言っているのですが、なかなか動いてくれません。

仕分けも済み、あとは捨てるだけの状態で置いてあります。

この点については、早急にお願いしますと重ねて依頼。

先方も、こちらが到着すると同時に「すいません、できてません・・・」と申し訳なさそうに言っていたので、時間が取れないんでしょうね・・・。



3については、物件の状態は悪くないので、やはり昨今の不況の影響かと思いました。

仕方がないので家賃を一段下げようと思います。

半年以上空室という状況なので、6ヶ月の家賃だから数十万をどぶに捨ててますからね。。。

それだったら安くしてでも埋めたほうがいいです。

あとは駐車場をつけて利回りを回復させるようにしたい。

満室になったら、車庫にラインを引いて「自転車はここ、タイヤはここ」という形できちんと整頓して貰おうということも確認。

また、入居者サービスでカラーインターフォンを全室につけたいなと思っています。

大家はサービス業。お客さまを満足させるためにお金を使うべきですから。



4については、業務終了後に飲み会をしてきました。

物件に関すること、管理会社さんの現状、今後投資するならどのような進め方にすべきか、といったことはもちろんとして

それ以外にプライベートな話も色々と出来たのが良かったと思っています。

やっぱり、そういう話をすると距離が縮まるじゃないですか。

よりお互いの顔が見えるようになり、色々と頼みやすくなったり、頑張ってくれたりすると思うのです。

管理会社の担当者さんの悩みや理念なども聞くことができました。

急激に規模が大きくなりすぎて、社員が足りずに仕事を適切に回せないのが歯がゆいという話。

40までに自分も一棟物件を買って、セミリタイヤして農業をやりたいという話。

管理で儲けるつもりはなく、まずはオーナーにしっかり儲けてもらい、出口となる売買のところで自分の会社を指名してもらえるよう信頼を得たいという話。

色々な話が聞けました。

ある種の信頼がお互いに芽生えたのではないかと思います。



そんなわけで、有意義な札幌出張となりました。満足。



あ、そうだ。

今回の札幌行きの裏の理由。

奥さんに物件購入と言う事実をうまくねじ込むというのがありました(笑)

実はワタクシ、奥さんに札幌の物件を持っていることを報告していません。

ようやく最近、物件を持つ事に対する理解がなされてきたので、この辺でうまくカミングアウトしたいのです。

というわけで、奥さんには「いい物件が出たので見てくる」と言って札幌に行きました。

帰ってきてから「非常に良い物件だったので買うよ」と言って、10月に購入したふりをしようと思います(笑)

あー、やっと肩の荷が下りるよ。。。




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充実した週末。 [不動産投資]

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先週金曜、札幌に行ってきました。

そして土曜日は朝早く札幌を出て、楽待コミュニティと石渡浩さん主催の懇親会に参加してきました。

何も考えずに予定を組んでしまったので、予定がきつきつで辛かった(笑)

でも、管理会社さんとの親睦も深まった(と思う)し、楽待コミュニティもなかなか良かったし、石渡さんの飲み会も勉強になった上に投資仲間を増やすことができました。

そして今日は金曜日仕事サボった分、家で仕事してました・・・orz



個々のイベントについては、それぞれ明日以降のエントリーで書き綴りたいと思います。




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物件調査@稲城 [不動産投資]

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シルバーウィークは前半3日が仕事で、後半2日は埼玉の実家に帰省していました。

最終日は特にイベントもなく、実家から戻ってのんびり・・・

と思っていたのですが、なにやら稲城に楽しげな物件が出ていたので、ひとっぱしり見てきました。

(ひとっぱしりと言っても、往復5時間近いですけど)



水曜日だったので、街の不動産屋さんが空いていなくて情報収集に苦労しました・・・。

物件自体は、ちょっと競争力に欠けるなという印象。

なにせ田舎。東京都なのにこんなに田舎なんだ!?という感じでした。

任売物件なので、当然ながらメンテナンスはなされていません。

駐車場は契約していない状態と資料にありましたが、普通に2台止まっていました。。。



積算評価は充分に出るのですが、果たして今後空室が出たらどうするべき?

というところが非常に悩ましい物件でした。

駅から遠いのが厳しいです。

稲城駅は新築マンションや戸建が駅周辺にびしばしと建っていたので、ここと戦うのはきつそう。

必然的に、一人暮らしの老人や低所得層を狙っていくしかなさそうです。

そうなると、指値をしないと利回りが厳しい・・・。

あまり時間はないのですが、もう少し考慮してから決断したいところです。



ま、きっと指値入れて買付入れてみるんだろうと思うけどね!

どうせ満額で買付が入って負けるんだろうし(笑)




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