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ゼロからの資産形成戦略:ゴール到達までの戦略。 [不動産投資]

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前回のブログで「何を目指すか」について書きました。

さて、口で言うのは簡単ですが、そこに至るまでには大変な道のりが待っています。

なんといっても、ただのしがないサラリーマンには何の資産もありません。

ではどのように資産を形成していくか?という方法論を考えなくてはなりません。



東京に投資して利益が出るのは、ある程度自己資金を入れられる人だと思っています。

残念ながら、自分にはまだそんなに元手になる現金はありません。

ですので、資産が出来るまでは、多少リスクを取って、規模が小さく利回りの高い地方物件への投資を進めることを考えています。

具体的には、2000万円クラスの物件で、神奈川西部、千葉、埼玉、茨城県南部(TX守谷あたりまで)あたりを基本にします。

もちろん、条件次第ではその他主要地方都市あたりも狙っていくことになります。

この中で積極的に狙っていくのは千葉県西部。

自宅が城東地域なので、その辺で勝負していくのが金融機関と連携を取るためにはベストと思っています。

築古木造を某地銀(金利が高くて残存年数は関係ないことで有名なあそこ)や某ノンバンクで借入することも厭いません。

ただ、ばらして土地で売却しても損がないくらいの積算評価は求めていきたいところです。

でないと、バランスシートが崩れて融資が出なくなってしまいますので。

利回り12%程度を目安に、できるだけ借入を多くして購入を進めていきます。

購入すればするほど、(理論上は)フリーキャッシュフローが手厚くなっていきますので、それを元手に次の物件を購入。

少しずつ現金投入の比率を高めていく必要はあると思いますが、できるだけローンでひっぱります。



部屋のタイプはファミリー向け2DKを基本として考えます(先々、リフォームなどで手を加えやすいと思われるため)が

そこまで強いこだわりは持たず、別にワンルームでも良いです。入居が確保できるなら三点ユニットでも何でもいい(笑)

ただ、地方の場合は駐車場が確保できることを必須としなくてはいけません。

東京のベッドタウンになっている地域なら、そこまで必須ではないですが・・・。

結果として、広い土地を持つ物件が中心になり、積算評価もそれなりに出て、金融機関から見た印象は悪くないはず。

積算評価が高い=固定資産税の支払いが重い、ということになりますので、利回りもそれを加味して考えます。



こうして積み上げた資産から、手持ちのキャッシュを厚くしていきます。

もちろん、サラリーマンとしてしっかり働き、貯金も並行で行う必要があります。

ある程度のところ(年間一棟ペースで購入し、7~8棟くらいに達したあたり?)にきたら、

都心部の物件に徐々に切り替えていき、安定した経営にシフトしていく・・・。

そんな戦略を抱いています。

さてさて、考えているようにうまくいくかしら?

いやいや、うまくいかせるように日々の勉強を欠かさないことが大事!



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ゼロからの資産形成戦略:目指す着地点。 [不動産投資]

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前回の記事の続きです。

今回は、何を最終的な姿とするか?という部分について。



まず、最終的なゴールとしては・・・

「東京23区内に収益物件を集約させる」「東京以外では、仙台、沖縄に資産価値の高い収益物件を持つ」

というところを考えています。



今後の人口/世帯数減少リスク、高齢化社会に伴う利便性の良い土地への移住者の増加を考えると、東京以外の土地での投資はリスクが高いと思っています。

しかもできれば、東京の中でも道が広く区画整理されているところがベストだと思っています。

ブランド力のある西側も捨てがたいですが、城東地域の南側(墨田区の南側、台東区、江東区)あたりが将来的には良い気がします。

高齢化社会になってからのくねくねした狭い路地は危険です。

よたよたした老人を、やはり老人が運転する車が撥ね飛ばす可能性が高いのでは?などと妄想しています。

また、関東大震災などの大災害の際にも、区画整理されている方が火事の被害にあう可能性は少ないと思います。

ただ、温暖化によって水没する可能性のある地域ではあるんですけどね・・・

ちょっと局地的過ぎますかね?この見方(苦笑)

あとは、割ときっちり区画整理されていて、再開発の余地もありそうなところから、今後の発展も見込めそうです。

また、これは個人的な事情ですが、自宅から近いというのもポイントが高いです。

お金がもう少したまれば、古倉庫のリノベ案件とか手がけられたら楽しいだろうなぁと思う今日この頃。



次に、仙台と沖縄。

「好きな街に良質の収益物件を持って、地域に貢献したい」というのが大きな理由です。

もちろん、それだけじゃないんですが。



仙台は奥さんの実家があり、お手ごろな都心という感じで好印象を持っています。

結婚前に足しげく通っているうちに、土地勘もけっこう出来ました。

遠隔地投資の場合は土地勘がなくて苦労するシーンがありますが、そういうこともない自信があります。

仙台はファンドのせいで需給バランスがぐちゃぐちゃになっているという印象がありますが、

ファンド物件の空室率に比べ、安価なアパートはそれほどひどいことにはなっていません。

地域によってはガタガタです(八木山周辺とか)けど、それは学生の減少という形で理由がはっきりしています。

そういったリスクのある地域を避ければいいだけのことです。

というわけで、地方であるリスクを加味したそれなりの利回りを確保しつつ、好立地と思える物件がほしいですね。

具体的には南北線沿線(できれば勾当台公園~北仙台あたりで)が良いです。

なんらかの都合があって、仙台に移り住むことになったときに「ここで暮らしたい」と思える場所にひとつ物件があれば・・・と考えています。

帰省するのに経費で帰れるというメリットもありますしね(笑)

沖縄は新婚旅行で行ったのですが、海が綺麗過ぎて一目ぼれしました。

是非経費で沖縄旅行に行きたい(笑)

移住となると収入や人間関係で大変な面もあるようですが、可能であればそこも視野に入れて考えたい。

そのために、地場に根付いた物件を運営したいという気持ちがあります。

あとは、ちょっと意外な話ですが、こちらのデータを参照しましたところ、沖縄って2035年まで人口が増える地域なのです。



長くなってきましたので、いかにしてそこを目指すかは次回ブログにて。



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ゼロからの資産形成戦略:意識したきっかけ。 [不動産投資]

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新入社員として社会に旅立った頃、ある同期と話していたことの中にこんな内容がありました。

「できれば40歳でセミリタイヤして、自分で経営できる好きな仕事をやりたいね」

ワタクシはライブハウスや貸しスタジオなど、音楽に関するビジネス、彼はダイビングショップ。

若かりし頃、社会の実態を知らない若者らしい夢だったと思います。

その後、仕事に忙殺され、不況で給料があがらない状況や上司の給料など現実的な部分を見せ付けられ・・・

ちょっと前までは、そんな夢はすっかり忘れておりました。



結婚と自宅購入を期に、「このままじゃまずい」という気持ちが芽生えてきました。

直接のきっかけは住宅ローン。当時はどうとでもなるだろうと思っていましたが、冷静に考えるとけっこう負担は大きいです。

これを何とかしないと、まずいことになるのでは・・・?

今はいいけど、もし子供が出来たら払いきれるのか?

何らかの事情で働けなくなったときにどうするのか?

体を壊したら一巻の終わりでは?

そんな漠然とした不安を抱えながら1年ほど悶々としていました。



そして、勝間和代さんの本を読み、資産運用に目覚めます。

現状を打破するには、まずは複利での運用を行って老後資金をしっかり貯めよう、と思い立ちました。

気持ちを新たに勉強を進めていく中で「不動産投資」という言葉に出会います。

これが運命の出会いでした。

衝撃を受けました。

そうか、こんな世界もあるのか!と。

そして思い出すのです。冒頭でも記載した「40でセミリタイヤしたい」という夢を。



今は夢に向けて勉強しながらトライ&エラーを繰り返す時期と思っています。

多少失敗してもいいように、小額の物件で勉強を重ねていく時期。

そんな自分の将来戦略については、次回ブログにて。



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着信あり。 [不動産投資]

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電話が2本ありました。



1本目は仲介業者さん。

「地銀のC銀行さんが前向きに本格的な事前審査をするということなので、申込書を書いて送ってほしい」

とても良い知らせだと思います。ぐっじょぶ。

早速申込書を書いて郵送しようと思います。

問題があるとすれば、うちの奥さんが実印のありかがわからないとかほざいていることだけだ(苦笑)

※実印をまだ作っていないので、三文判を印鑑登録しちゃっている



2本目は某J信金さん。

「もしうちで取り組むとした場合、奥様を連帯保証人にお願いしなくてはいけないのですが、大丈夫ですよね?」

はい、問題ありませんです。OKしてもらってますので。

「そうですか。では、奥様の源泉徴収のコピーと免許証の表裏のコピー、あとご本人のH18年の確定申告を提出してもらえますか?

あと、個人情報保護の同意書も郵送します。あわせてご返送いただけますか。」

はい、もうばっちり送らせていただきます。

書類の追加提出を依頼されるということは、それなりに前向きに審査が進んでいる証拠(と信じたい)。

その調子でよろしくお願いしたいところです。

良い結果が出ますように。




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野田アパート 今後の方向性。 [不動産投資]

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前回の記事に書いたように、現在の入居者の契約書を見せてもらうことで、

今後のターゲットをある程度イメージすることが出来たので、次は具体的なプランです。

今回購入したアパートは、一棟4室で2DKの間取りになっています。

駐車場は4台なので、一部屋一台といったところです。

現在、駐車場は全て契約済となっているのですが、よーく見ると2台分契約している部屋が1つありました。

同棲している彼氏の分とあわせて2台契約ということになっているみたいです。

この契約、特約がついておりまして「1台も駐車場がない人が契約したいと言ったら契約破棄」みたいな感じでした。

これはこれで正しい対応なんだけど、それってちょっともったいない。

できればもう1~2台停められるスペースを確保すべきじゃない?

幸い、今回のアパートは土地もそれなりの広さです。

管理会社さんと相談してみましたが、あと1台くらいは置くスペースは作れる可能性は高そう。

駐車場を増やす方向で検討していこうということになりました。



あとは隣の家が気になる部分があります。

商店をやっているようで、室外機がうるさかったり、コンテナが転がっていたりします。

あれがうちのアパートのものだと思われたらたまったものではないです。。。

防音にもなるだろうし、フェンスか何かで敷地に区切りをいれたいと思っています。



ガスはプロパンで松戸の会社が見ているようですから、地元の会社に切り替えます。

管理会社さんがよく使っているプロパン会社があるようなので、そちらに。

入居者の負担が大きくならないですか?と質問したところ、

「うちにバックしなくていいので、入居者に還元してくださいと業者には言っています」

「連絡を受けた当日中に何らかの処置をして、必ず使えるようにしてほしい、という約束で切り替えを斡旋しています」

とのこと。素晴らしい!

あとは費用見合いで、カラーインターフォンや宅配ボックスなどが導入できればいいなあという感じです。



これだけ考えておいて、融資が通らないというオチだったら悲しいですね(苦笑)



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