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良いお年を。 [不動産投資]

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ただいま奥さんの実家に帰省しています。

今年も一年ありがとうございました。

来年も不動産投資に関する情報発信をして

読んでくださる方の役に立ちたいと思います。

今年は投資仲間が増えて、飛躍の一年でした。

来年は物件購入して、規模の拡大を図りたいです。

では、良いお年を。



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タグ:不動産投資
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石渡浩さんのセミナーに参加。 [不動産投資]

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今年最後のセミナー参加は、石渡浩さん主催の融資セミナーでした。。

「スルガ銀行からもライフ住宅ローンからも借りられなくても融資を受けて不動産投資をする方法」

しょっぱなからマニアックなタイトルですね。

内容もマニアックでした。

ノンバンクの「新生プロパティファイナンス」を使って融資を受けましょう、というもの。

ノンバンクなので金利が多少高いですが、実勢価格で評価してくれるそうなので、残存期間があれば融資額が伸びそうです。

固定金利を採用しているので、下手すると景気の良いときのスルガ銀行より金利は抑えられそう。

また、借り換えも問題ない上に、全銀協のDBに借入実績が出ないそうなので・・・色々と便利そうです。

固定金利ゆえに、途中での解約は2.1%の違約金が発生してしまいます。

まあノンバンクなので、手数料ビジネスなところもあるのでしょう。

また、金利は15年以上になると高くなるようで、石渡さん自身は15年のバルーン返済をおススメされていました。



この商品、新生プロパティファイナンスに電話しても答えられる人が出払っている可能性が高いとか。。。

新生プロパティファイナンスが石渡さんに問合せ窓口を依頼して、石渡さんも先々の関係を考えて引き受けたそうです。

頼むほうも頼むほうだよね。

まあそんな事情で、詳細は石渡さんに問い合わせてくださいとのことでした。

とりあえず、面白い情報を仕入れることが出来たなあという感じです。




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物件調査@蘇我 [不動産投資]

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今日も楽しく物件調査でした。

本当に楽しいです。物件調査。

千葉市中央区の重鉄築浅物件を見てきました。

蘇我駅から徒歩5分、積算はちょっと足りないですが、実勢価格なら全く問題なし。

築浅なので、修繕もそれほど必要はなさそうです。

土地の間口が狭く、長方形なのが難点。

賃貸付けに関しても、近隣業者さんにヒアリングしたところ問題はなさそうです。

その辺を近隣業者さんにヒアリングしてみたところ

「この場所なら流動性もありますね。これが川を挟んで反対側になるとぜんぜんだめなんだけど。」

「確かに間口は狭いけど、下手に分割とかしなくても、そのまま売れる気がしますよ。」

という話。なるほど。。。

若干、現在の相場より高そうなので、引き直しをして指値を入れて買い付けいれちゃおうかな?



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セミナーのダブルヘッダー(後編)。 [不動産投資]

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前回の続き。



ホリエモンセミナーが思いのほか早く終わったので、急いで代々木から銀座に移動。

シーエフネッツの猪俣淳さんの出版記念セミナーです。

今回のセミナーは本でフォローしきれなかった内容の補講のような位置づけ、とのことでした。





誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 / 猪俣淳


時間が一時間半しかなかったので、ちょっと駆け足になってしまったかな・・・という感があったのは残念。

まぁ無料ですし、あまり贅沢は言えません。

いつでも出口を取れるような形で考えないといけないというところを強調されておりました。

確かに、田舎物件だとその辺が厳しい戦いになってしまうんですよねえ。

今持っている札幌物件、もし出口を取ろうとしたら、たぶん建物を壊すのが一番確実ですし。

宅地として建売業者に売ってしまう。

アパートとして売ろうとすると、かなり妥協せざるを得ません。

ただ、抵当権のついている建物をそう簡単に壊せるのか?というところがよくわからない。



・・・しまった、セミナーの話と関係なくなってる。



セミナーのあとは懇親会に参加しました。

懇親会と名のつくものには基本的に参加して、投資について色々と話をしたいお年頃なのです。

たまたま猪俣さんの近所に座ることが出来たので、自分の置かれた状況にいたらどうするか聞いてみました。

一棟ものを買うには頭金が足りずにローンが引けない状態の場合どうするか?

それに対する猪俣さんの回答は、超一等地の区分を購入するということでした。

今は池袋駅徒歩3分とか新宿駅徒歩5分のワンルームで600万とか、そんな価格帯だから

その辺を頭金2~3室買ってしまうのが良いのでは?と。

築古であっても、力のある駅の駅近は築年数が古いものが多く、多少古くても価格が変動しないそうです。

港区などは半分以上が旧耐震設計だとか。。。

だから、出口に関してもそんなに心配する必要はないという話でした。

なるほど、と思ってはみたものの、やっぱりワンルーム区分は気が進まない(苦笑)




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セミナーのダブルヘッダー(前編)。 [日記]

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昨日はセミナーのダブルヘッダーでした。



お昼からジーニアスファクトリー主催のホリエモンセミナー。

起業当初のノウハウや資金調達など、今まで語られなかった話題が満載!という触れ込みでしたが

正直なところ、そこまでノウハウが出てきたとも思えず・・・。

単純にサクセスストーリーを聞いているだけという感じでした。

トークライブとして考えれば面白かったけど、ノウハウが得られるセミナーだったかというと疑問。

ただ、「決算期は2月がいい」というところは具体的な話も交えられていて、参考になりました。

ホリエモン曰く、

3月は他の会社が決算期に入るので、取引が活発になる。

売上は計上されるが、実際に入金されるのは数ヵ月後。

なので、決算書上の利益は増えるが、キャッシュはそれに見合った額になっていない(勘定合って銭足らず)。

表面上の利益に対して税金がかかるので、その税金を払うための資金繰りに苦労する。

しかも2月は税理士が暇だから、報酬も安くなる可能性がある。

という話。人の行く裏に道あり、花の山・・・とはよくぞ言ったものです。



ホリエモンの後はジーニアスファクトリー代表の斉藤さんの講演。

ごめんなさい、次の猪俣さんのセミナーに間に合うにはどう動くべきか考えていて、正直あまり聞いてなかった(汗)

企業にあたってはUSPが大事だよという話は覚えていますが、そこの具体例にもう少し踏み込んでほしかったです。



ホリエモンの後はシーエフネッツの猪俣さんの出版記念セミナーに行きました。

その話は明日のブログで。。。



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