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家賃交渉クリア。 [不動産投資]

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昨日は一日奥さんとフリマ行ったり買い物したりして家族サービスデー。

特に不動産関係のことはしませんでした。



夕飯を食べていると、管理会社さんから着信が。

出てみると、家賃交渉はこちらの提案した2000円ダウンでOKになったとのことでした。ふう。

現在審査中とのことでしたので、属性があまりよくないお客さんだけど審査通るかな?と聞いてたら

「本人は無職だけど、保証人が父親なので大丈夫じゃないかとは思う」と言ってました。

あとは本人の資質なども見極めることになるとは思いますが、それでも何とか埋める方向で動いてくれそうです。



選べるカッティングシートプランのことを確認してみたのですが、特に対応不要とのことでした。

屋根があれば良いというレベルの人なんでしょうね。家賃もかなり安く指値されていたし。

ま、7割埋めるまではどんな人でも結構!(家賃さえ払ってくれれば)



なんとかGW中にもう一件決まってほしいなと思います。



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自分の物件に住んでみる。 [不動産投資]

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札幌にいる間、実際に物件に住んでみました。これはこれで貴重な体験でした。



利点

騒音の類はそれほど気にならないことがわかりました。

どこかの部屋でお湯や水を使うと多少音が聞こえますが、まぁ集合住宅ならこんなもんかなというレベル。

そして鉄骨なので部屋が暖かい。自分は今まで木造にしか住んだことがなかったのですが、機密性がいいですね。

三点ユニットも個人的にはあまり気になりませんでした(どうせ一人暮らしの時はシャワー派でしたので)。



欠点

湯船が狭いので、シャワーカーテンが多少まとわりついて鬱陶しいときがありました。

台所はまともに料理をしようとしたら狭いです(1Kの宿命なので仕方ないですけど)。

室内に洗濯物を干しておいたら、部屋の壁から結露が出て床がぬれました。ちょっとびっくり。

でもまあ洗濯物を干したときだけなので、除湿機でも置けば問題ないレベルかと。。。

ガス給湯器は動きがちょっと遅いなという印象。お湯が出るまでに時間がかかります。

一番気になったのは、収納の大きさが中途半端で使いにくいこと。

上下二段の構成になっていて、上が大きく下が小さいんです。

上の収納はさらに2段にわかれていて、上段とか使うのに一苦労。高すぎるんです。

洋服をかけるためにつっぱり棒を使ってなんとかしましたが、女性だったらその位置は高すぎるだろ・・・と。

しかも無駄に奥行きがあります。後ろのほう、完全にデッドスペースじゃないですか。

カラーボックスでも置くしかないよなあと。。。

将来的には要改善と思いました。



一度自分の物件に長期滞在すると、いろいろと見えないものが見えてくるので良いと思います。

おススメです。



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営業と物件調査と入居申込と退去予告。 [不動産投資]

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現在、プロジェクトの谷間に入っており、お仕事があまりありません。

それをいいことに、仕事をサボって大家業にまい進してしまいました。



まずは営業。

前日のうちに作っていた資料を各仲介業者さんにばら撒いて、届いたかどうかの確認と内容説明。

女性の営業さんが「いいですね~」と言っていたので、競争力をつける方向性は間違っていないはず。

相変わらず1Kや1Rで探しにくるお客さんは多くないようですが、1Kで3点ユニットOKのお客さんがいれば

地域NO.1をとりにいけるだけの自信がある部屋にはしたつもりです。あとは結果が出るのを待ちましょう。

何人かの営業さんが「写真撮ってきました」とか「ホームページに載せました」とか言ってくれたので

認知度や決めやすさといった部分は向上しているはず。



そして次に新規物件の現地調査。

あまり情勢がよくないと言われる青梅市の物件でしたが、物件そのものは河辺駅なのでギリギリOKな範囲。

これより奥に行くとかなり厳しくなるようです。

そして河辺駅は青梅線の始発があるので、羽村や小作などと比べて優位性がある模様。

適正な家賃で募集をかければ、勝負できないということはなさそうです。

ただ、「満室」という素敵な響きになる物件はそれほど多くないとか。。。

そして見てきた物件ですが、土地が間口の狭い長方形で築20年強の鉄骨造という出口の見えづらい物件。

物件の状態もそれほど良くない感じで、漠然と補修が必要だろうなあと思うレベルでした。

そこはワンルームと2DKの混在型の間取りなのですが、ワンルームは3点ユニットなんです。

もうね、3点ユニット恐怖症ですよ(笑)

実際、河辺駅には某家電メーカーの大きな工場があるのですが、そこの従業員の需要は3点ユニットだと

正直見込めないですねという地元の不動産業者さんのコメントもありました。

3点ユニットは学生が主に住むことになり、その学生に関しても数は減ってきている状況です。

しかもそこの大学は一部の学部が別キャンパスに移動してしまい、絶対数も減ってしまったとか。

うーん、ちょっと厳しいですね。この物件はパスかな?今日にでも家賃引きなおしで計算してみます。



物件調査から帰る途中にメールチェックしていると、管理会社さんから「入居申し込みがありました」との一報が。

42歳男性無職で、保証人は父親とのこと。きびしー!42歳ですねかじりなのかなあ・・・。

そして3000円引きというかなり厳しい指値を入れられていました・・・。限界ラインをさらに1000円割り込む厳しい金額。

埋めるために受けてしまってもいいのですが、あまりやりすぎると近隣相場を壊しかねません。

そうなると自分の首も絞めてしまうので、まずはいったん2000円引きでどうかと返答してもらうことにしました。

最悪、それで入居がNGになるようだったら、広告料を多少減額して満額で受け入れちゃおうかと思っています。



この物件、営業さんに2000円までの値引はOKということでお知らせしています。

たぶん、最初から2000円引きをちらつかせて案内したんでしょうね。

・・・つーか交渉下手すぎでしょ!

満額で提示して、交渉して2000円下がりました!くらいの芝居を打ってくださいよ!

営業したときに2000円以上下げると近隣相場を壊して大家も仲介業者さんも苦しむことになるからそれはしたくないって

ちゃんと説明したじゃないですかー・・・。

まあでも、そういう人をうまく動かしていくのも仕事のうちです。仕方がない。



もしこの申し込みが成立して、ホームレス女性も制約になれば、稼働率45%まで向上します。50%まであと一息!

4月に入ってだいぶ動きが出てきたので、札幌まで出張した効果もあったかなと思える感じです。



そして残念なお知らせも。。。

一棟目の物件で退去予告が。ガーン!

ここは退去されると家賃が1万円くらい落ちてしまうんですよね・・・。とても痛い。

一棟目は今回の二棟目みたいに気合を入れて営業したわけでもないので、これはこれでてこ入れが必要かなと思っています。

二棟目でいろいろ経験したので、今振り返ってみると一棟目なんてあれじゃ決まらないよというレベルのことしか

できていませんでした・・・。自分で仲介業者さんに営業の電話をしたことすらなかったです(苦笑)

今回は二棟目で培ったスキルを踏まえて、速攻で埋めて満室を目指します!



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札幌10日目と最終日はDIYスキルのなさと計画性のなさを痛感した日。 [不動産投資]

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業務連絡

帰ってくるなりパソコンのバックライトが死んでしまい、あわてて新しいPCを買ってきました・・・。

マイナスのキャッシュフローだ!(苦笑)

設定やデータ移行がぜんぜんできていないので、しばらく活動が鈍ると思います。

メールのお返事などは今しばらくお待ちください。



さて、札幌生活10日目の話でも書きましょうか。



朝からリフォームモード。

ネットで注文していたシャワーヘッドと室内物干しが届いたり、シャワーカーテンのつけかえをしたり。

あとは業者さんが不始末を直していった部分の最終チェックなども行いました。

それと、「選べる!カッティングシートプラン」の色見本を選定して購入してきたりもしています。

やっぱり部材が足りなくなることが多く、そのたびにホームセンターに行かなくてはいけないのがきついです。

車もないし、その辺がどうもうまくいかないというか。。。



カッティングシートは夜から合流してきたコジローさんにお任せして、

こちらはシャワーヘッドのつけかえと室内物干しの取り付けに入ったのですが・・・

室内物干しがうまくつけられない部屋が出てきてしまうトラブル発生。

埼玉swallowsさんややまさんに電話で聞いてみたのですが、木枠に事前にドリルやキリで

穴をあけなかったのが悪かったようです。ていうかDIY業界では穴は常識らしい(汗)

常識知らずですコンニチハ!と開き直ってみたものの、失態は失態のままです。

後にも先にも進んでくれないねじを相手に途方にくれていたのを見かねたやまさんが

夜10時なのに「今から行きます!」とかけつけてきて、ドリルで穴をあけて設置してくださいました。

もうほんと申し訳ない。そして感謝です。



そんなこんなで、かなりばたばたしながらどうにか予定の作業をこなしきったのが深夜1時。

明日には出なくてはいけないので、各部屋の最終チェックと掃除を急ピッチで進めました。

作業がどうにか終わったのが夜中の3時半。荷造りも何もしていない状態なのに明日帰らなくては・・・

とりあえず朝起きたら考えようということで、目覚ましを7時半にセットして就寝。



とうとう帰宅の日。

7時半に目覚ましをかけたはずが、おきたら9時でした(涙)

管理会社さんに「申し訳ないんですけど、迎えに来てほしいです!」とお願いして、自分は必死に荷造り。

リフォーム部材などは部屋に置きっぱなしにして、それ以外を何とかまとめたり

モデルルームにイーゼルと資料を飾ってきたりしたところで管理会社さん登場。

ちょっとぐったりしましたが、なんとか出発できる体制が整ってほっと一息です。



管理会社さんに移動して、リフォーム状況とこちらの行った作業、残作業の説明をして

あとは今後の進め方などについて打ち合わせを実施。

ただ、こちらで資料が作れなかった部分もあるので、東京に戻ってからその辺を整理して

改めてメールをするということにしました。入居が決まっている部屋についてだけは

早々に片付けましょうという感じで進める形で合意。



お昼ごはんをすみれで済ませ、管理会社さんに札幌駅まで送ってもらった後はどっと疲れがでて

東京までひたすら寝ていましたとさ。

飛行機の時間を間違えて乗り遅れるというオチもありましたが、JALのお姉さんががんばってくれて

買いなおさず振り替えで済ませてくれました。ありがとうJALのカウンターのお姉さん!



羽田から飲み会に直行して、家に帰ってバタンキュー。

充実した札幌生活だったと思います。

しかし、ここで気を抜くわけにもいきません。

アフターケアを近日中にやらないと、せっかくの効果が薄れてしまいます。

資料の作成や営業活動などをさらに活発化させていきたいと思います。



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帰ります。 [不動産投資]

時間がないので、とりあえず報告だけ。

これから管理会社さんと打ち合わせて東京に戻ります。

昨日の話は明日にでも。



札幌滞在中にお世話になったすべての人に感謝!

あなたたちがいなかったら、きっと途中で心が折れていたと思います。


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