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台風だけどお勉強。 [不動産投資]

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現在30位ですが、昨日一瞬25位まであがりました!

嬉しくて思わずスクリーンショット撮っちゃった(笑)

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次は25位以内に定着できるよう頑張ってみようと思います。



昨日は午前中は奥さんを病院に連れていき、午後は台風の中ひたすら不動産のお勉強



昼間は川村龍平さんのセミナー。

ス●ガ銀行で金利2.5%を勝ち取る恐ろしい方です。

築古組のセミナーよりつっこんだ話をされていて、実際に売却時に出る利益を計算したり

減価償却の額を計算するような体験学習もありました。土地、建物、設備に分けるやり方

話をされていたので、けっこう突っ込んだ内容になっていたと思います。



デッドクロスしても黒字倒産しないようなキャッシュフロー計画を考えて購入するという話は

共感がもてましたが、そこには積算と言う考えが全く出てきていなかったので

それだとなかなか銀行も融資を出さないのでは?という質問をしたのですが、

それを補完するための資料(資金繰り表など色々なもの)を持っていくこと、

収益還元の見方をした場合の評価をぶつけること、など色々と頑張ってみればどこか1つくらいは

融資を出してくれる、という感じの回答でした。まあそれは確かにそうなのかもしれない。



自分でも、時間を作って資金繰り表や減価償却額の一覧表などを作ってみようと思いました。

またやらなくちゃいけないことが増えた(笑)



夜は週末不動産塾に初参加。

夜銀おやじこと飯野武彦さんによる

「夜銀おやじが伝える建物リスクと戦略的なバリューアップ&修繕計画」

という講義を受けてきました。



雨漏り、漏水、結露がどんなパターンで起こるか?見つかりにくい原因の一例は?

エアコンは本当は空調屋さんがやらなくてはいけないのに、電気屋さんがやることが多く

そのせいで不良工事が非常に多くなっている、換気ダクトがつながっていなくて

排気が全て屋根裏に全て回っている事例、ダブルトラップになっているケース・・・



私のような素人投資家から見れば、職人さんはプロなのでミスをするはずはないと思いがちです。

しかし、実際には職人さんの中も「設備屋さん」「電気屋さん」「空調屋さん」などのように

細分化されているので、全ての分野に精通しているわけではないとのことでした。

結果、意外と凡ミスが多くなっているようです。



「カビの問題は雨漏り、漏水、結露のいずれかが原因のケースが多い」

これを聞いてドキッとしました。1棟目の102号室、玄関とトイレがなぜかカビてました・・・

きっと入居者様の使い方の問題だろう、もう10年も住まれているし。

そう思っていたのですが、もしかしたら建物の中に何か問題があるのかもしれません。

一度点検してもらったほうがいいかなという気持ちになりました。

多少お金がかかっても、ホームインスペクションを考えたほうがいいかなあ。

でも今年は経費がバッチリかかってるから、来年にしようかな・・・



建物のライフサイクルという観点からすると、修繕積立費はかなり多く見ておかないといけません。

その辺を甘く見ている投資家が多いというお話もありました。

こういう話を聞いていると、正直、大物のRCとか買いたくなくなります(笑)

自分は小ぶりな物件しか買っていないですが、これからもその路線がいいなと思いました。。。



懇親会が終わって帰る頃には雨もやんでいました。台風も去った模様。

長期にわたる不動産の運営の中では、晴れの時期もあれば台風の時期もあるでしょう。

色々な可能性を予測し、心構えをしておくことが大事かなと思いました。



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今度こそ本当に7割達成! [不動産投資]

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現在30位です。やっぱり25位の壁が厚い・・・。



一度は申込があり入居率7割に到達したぞ!と思いきや、結局キャンセルになってしまった件。

そのときにその陰でこっそりと入居審査落ちしていた人から再度申し込み

もはや何がなんだかよくわからなくなってきている状況ですが、この方が無事審査通過!

11/1から入居いただけることになりました。

今度こそ本当に7割達成です!やったー!



というか常々目標として考えていた「10月中に8割達成」という目標には、

この週末で2件決めないといかんのですか・・・

ちょっときついけど、何とか頑張るしかないですね。

とりあえず営業のメールを昨夜投げておきました。



1棟目の空室は動きがありません・・・。

先日、あちらに送ったシーリングライトが2棟目にうまくつけられなかったので、

1棟目につけてもらいました。なかなか良い雰囲気になり満足です。

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ここまでなかなか決まらなかった・・・家賃も相場より若干高めだけど、

引き合いがないことはないレベルなので、このシーリングライトをきっかけに

この週末で決まってほしい!と思います。

誰か札幌でこの物件に住みたい人いませんか?(笑)



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不動産投資前と不動産投資後で何か変わったか? [不動産投資]

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現在28位です。昨日一瞬26位にあがっていたのは確認できたのですが・・・

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世間では空前の不動産投資ブームが起こっており、雨後のたけのこのように不動産投資本が

発売されては平積みになっている・・・という感じになっていると聞きます。

そんなにいっぱい不動産投資している人がいるようにはあまり感じないですけど、

昔に比べたらきっと多いのでしょうね。私自身が新参者なのでその辺は実感はありませんが。



そんなブームに乗っかって不動産投資を始めて、気持ちや生活に何か変化はあったか?

その辺をなんとなく振り返ってみることにしました。



まず一番変わったことと言えば、おつきあいする人の幅が広がったことでしょうか。

今までだと会社の同僚や学生の頃の同級生やサークル仲間、学生の頃のバイト先の面々、

あとはネットで人と知り合って実際に会ったりすることに全く抵抗がなかったから

趣味関係のコミュニティなどで知り合った人とよく遊んだりしていました。

不動産投資を始めて、セミナーや懇親会にちょこちょこ参加するようにしていたら

年齢や性別、職業が異なる大家さんと知り合う機会がとても増えました。

不動産会社さんから家にお中元が届くようになったり(受け取ったの、産まれて初めて!)

本を出版している人や社長さん、飲食店オーナーと知り合うことが出来たり・・・

貴重な経験や人脈を作ることが出来ているなあと思います。

皆さんに助けてもらったからこそ、ここまで不動産の経営ができているだと思います。



次に、不特定多数に対して情報発信するようになったことが挙げられます。

これまでもホームページを作ったり、日記やブログを書いたりしていた時期はありました。

でもそれって、知り合った人に対するクローズドな情報発信だったなと思います。

15年前に某ミュージシャンのファンサイトを立ち上げた時がありましたが、

ブログや日記を書いているわけでもなかったので、更新量も少なく自己満足の域を出ていませんでした。

(当時はライバルも少なかったので、イマイチなコンテンツでしたがヤフーのカテゴリリンクに

 登録されたので、けっこうなアクセス数がありました・・・が、それだけで満足していた節があります・笑)



今はこうして不動産投資ブログを立ち上げ、不動産投資に興味がある人に対して

役に立つ情報を発信していこうという気持ちで色々と活動しています。

最初は自分の備忘録のつもりでやっていましたが、案外人のために役に立つのだなと

いうことがわかってからは、できるだけ自己完結しないような記事作りをしているつもりです。

(まだまだ修行中なので、できていない部分も多いと思いますが)



最近は飲み会でも「ブログ見てます!」と言って頂けることが多くなりました。

また、ブログを書いていたおかげで北海道投資家の皆様と知り合うこともでき、

色々と助けてもらいながら不動産の運営を出来るようになりました。

これらのことが自分にとっての財産となっていると思います。感謝してもしきれません。

自分に出来ることは、それらの助けてもらっている皆さんに恩返しが出来るようにすることと、

同じように他の投資家の皆さんの力になれるよう、情報発信を行っていくことかなと思っています。



そんな感じで、自分の生活の一部にブログを書くことを組み込めたことで、

色々と良い結果が出せているような気がする今日この頃。

これもひとえに、こんな稚拙なブログを読んでくださっている読者の皆様のおかげです。

こうしてブログの記事を読んでいただけることに感謝します。いつもありがとうございます。

そして、これからもよろしくお願い致します。



あとは、経営者の目線や会計的な知識が増えたことでしょうか。

あくまで、その辺でぼーっとしているサラリーマンの人に比べたら、ですが。

税金のことなどを前に比べて真剣に考えるようになったなと思います。



もうひとつあるとすれば、自己投資に対する考え方が変わったことですね。

数万円の教材やセミナーなどを受けることなど、昔の自分では考えられませんでした。

今はそれを行うことで、かけがえのない知識を手に入れることができることがわかったので

積極的にそういう情報を収集するようにしています。



このように、色々と有益なことのある不動産投資ですが・・・

残念ながら、まだ金銭的な恩恵はそんなに受けられていません(苦笑)

購入前に思い描いていたようなキャッシュフローにはなかなか到達しないものです。

1棟目から億単位の物件を買ってうまくいっている人も勿論いるとは思いますが、

これからはじめる方はできれば小さく投資をスタートさせるほうが良いと思います。

大家に向いていない人が大家を始めても疲れてしまうだけですし、所有してみないと

わからないこともいっぱいあります。想定外の費用が出て行くのは当たり前です。

何か突発的な事故や修繕があっても、戸建や小さいアパートならそこまで厳しいことにはなりませんが

大型物件だとそれだけで破産してしまう可能性もあります・・・。

大きな借金を背負うのですから、慎重にいきましょう!



なんかあまりまとまっていないですけど、そんなとこで。



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不動産起業塾第3回。 [不動産投資]

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現在27位です。もう一押しで25位!クリックするんだ・・・ッ!



最近サラリーマン仕事や飲み会などが立て込んでおり、メールやブログ巡回ができずにいます。。。

一日が36時間あればいいのに!



とまあそんな前置きをしつつ、二順目になる不動産起業塾の講義に参加してきました。

サラリーマン仕事が立て込んでたせいで、遅刻したけどね!



講義はサタスインテグレイトの佐藤一雄社長。

不動産証券化に関する講義だったんですけど、最後の1時間しか聞けず・・・。

不動産関連の話題はあらかた終わっていて『不安の時代だからこそ「自立自助」を目指す』という

エピローグ的な内容になっていました。

老後の生活設計、年金、親の介護、減っていく収入、社会保障の減少・・・

色々な不安要素がある中、何らかの自助努力をしていかなくてはいけない。

おっしゃるとおりです。



講義の最後に「皆さんが将来に対して不安に思うことを自由に話してください」というところが

あったので、色々と考えてみたのですが・・・



不安、あんまりない(笑)



根が楽天的であまり深く考えないせいか、札幌の空室も「なんとかなるっしょ!」という具合で

あまり不安に思っていない自分が居ます(むしろ埋めることを楽しんでいる)。

自宅のローンがでかくて貯金が出来ないことに気づき、それから不動産投資をはじめたのですが

仮に不動産投資をやっていなかったとしても何の根拠もなく

「まーサラリーマンとしても出世するはずだから大丈夫でしょ」

と思っている自分がいたことも事実です。



頭がよくないのだと思います(笑)



そんなわけで、これからもこの不安な時代を楽天的に生き抜いていこうと思います。

合言葉は「大丈夫、なんとかなるって。たぶん。」



しかしサタスさんのゆうゆう倶楽部、何気にすごいです。

第一期の実績は7%の配当があったとか。ネット利回り7%と考えると、

地方で利回り12%とか15%のものを買ったのと同じくらいの効果があるわけで・・・

レバレッジはきかないものの、文字通りの不労所得であることを考えると、

手元にキャッシュが入った後の運用はコレが正解なのかもしれません、などと言ってみる。



あ、それと今週の日曜日に浅草で開催される地ビールのお祭に行ってきます。

http://www.craftbeerfestival.org/

食べ歩きブログに書いたけど何の反響もなかったので、起業塾の先輩の川鍋先生を誘いました。

どなたか地ビールに興味ある方いましたらご一緒しませんか?



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信用情報を見に行こう。 [不動産投資]

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現在29位です。地味に上昇中!?



銀行からの借入を行って物件を増やしていくスタイルをとる人にとっては、

銀行から自分がどのように見えているかを知ることも重要です。



そこで皆様に質問。「信用情報」というものはご存知ですか?



ご存じない方のために、Wikipediaのリンクを載せておきますね。

信用情報 - Wikipedia



どちらかというとクレジットカードやキャッシングの世界でよく聞く単語ですが、

その人がどんなクレジットカードやローンを契約していて、その返済状況はどうなっているか?

そういう部分を見ることが出来るのです。



金融機関の方も、融資を実行してよいかどうか判断するため、これらの情報を使っていると聞きます。

クレジットカードの支払が遅延気味であれば、ローンだってちゃんと返してくれるか怪しい・・・

総額いくら借入があって、その中に消費者金融からの借入れもあるからちょっと危険・・・

大金を貸すのだから、その辺に慎重になるのも当然でしょう。



そしてこの信用情報、自分で自分の情報を確認することも出来ます。

今後も借入れをしていくつもりなので、近々自分も信用情報を開示してこようと思っています。

クレジットカードオタクなところもありますので、今後のクレカ作成のプランにも役立ちます(笑)



日本で信用情報を管理している機関は以下の3つです。



全国銀行個人信用情報センター(全銀協)

http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

株式会社シーアイシー(CIC)

http://www.cic.co.jp/

株式会社日本信用情報機構(JICC)

http://www.jicc.co.jp/



クレヲタしてた頃はテラネットとかCCBとかあったはずなんですけど、どうやらその辺は

JICCに統合されているようで、今は上記の3機関を当たればOKみたいですね。

銀行が借入れの時に情報を見るのは全銀協とCCBだったかな?(うろ覚えなので嘘かも)

JICCは比較的消費者金融とかの業者さんが参照していると聞いています(これもうろ覚え)。



どの信用情報機関も来店or郵送で信用情報の開示が可能です。

談合でもしているかのように、開示にかかる費用も同じです。来店なら500円、郵送なら1000円。



東京だけの話になりますが、全銀協は大手町、CICは西新宿、JICCは神田に店舗があります。

西新宿だけちょっと遠いけど、それ以外は昼休みに何とかいけそうな距離ですので

近々それぞれの情報を開示してもらおうかと思います。

ここ2週間くらいサラリーマン仕事が山場を迎えそうなので、余裕があるかはわからないけど^^;



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