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家賃スライドと学生と私。 [不動産投資]

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現在32位です。タイトルの元ネタが古い?余計なお世話だ(笑)



以前にもちらっと書きましたが、札幌には家賃スライドなる習慣があります。

3/1から入学する学生のために、それまでは家賃発生無しで部屋を確保しておくものです。

需給バランスの悪い札幌だからこそ成立する入居者有利の制度ですね。

そのこと自体は家主にはきついですが、それもまた需要と供給のバランスから生まれること。

そういう仕組みがあること自体は受け入れ、どう活用するかを考えるのが家主の仕事と思います。



うちの物件では、2棟目の単身向け物は家賃スライドOKとしています。

札幌の冬は長く厳しいです。雪が降り積もる中引っ越しをしようという人もそう多くありません。

この時期に空いている部屋が1~2部屋ならまだしも、うちのように6部屋も空いているのであれば

3月まで家賃が発生しなくても受け入れてしまったほうが良い、と考えます。



既に2件ほど家賃スライドのお客様に関する問い合わせがうちの物件にも来ていましたので、

先日メールにて「家賃スライドOK、その場合は原則初期費用徴収(前家賃1ヶ月+敷金1ヶ月)」

「ただし、このメールを受け取った皆様に関しては初期費用相談可能!」

というご連絡を仲介業者様に行いました。

お得意様に限っては優遇します、という形です。



そして昨日、うちの物件に関してはエースとなって決めてくれている敏腕営業マンから

「家賃スライドですが1件申込をいただきました」

との連絡あり!よっしゃ、これで残りの空室は5部屋です!

エースの仕事だったので、初期費用は保険料+αくらいに抑えました。

いっぱい決めてくれているのですもの。そのくらいは当然です。



家賃スライドの場合は、契約をして2月末までフリーレントとするパターンと契約なしで取り置きして

3月までに契約するパターンがあるようですが、今回の契約については

「『初期費用を下げるので12月中に契約は結ばせてください。入居キャンセルの場合も解約扱いで

 違約金になりますがご容赦ください。』という形でOK貰っておきました」

とのこと。さすがエースです。抜かりはありません。

彼には色々と助けられてばかりです。ありがたい話だ・・・。



3月より入居するお部屋は、2/28まではモデルルームとして使わせてもらうことにします。

ただ人が入るのをぼーっと待っていても仕方がないので、有効活用しなくちゃね。



ところで、残り5部屋を早々に埋めるためには、第二のエースが必要であると感じます。

先日の関東→札幌の大家会勉強会で、他のオーナーがお願いしている仲介業者さんが

かなりよさそうな予感がしましたので、紹介してもらうことにしました。

さて、その結果はどうだったか?続きを知りたい方は人気ブログランキングをクリックしてお待ちください。

(某有名大家さん風)



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川村龍平さんのセミナー(管理編) [不動産投資]

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元・債権トレーダーの川村龍平さんのセミナーのお知らせです。

川村さんは銀行員から外資系金融機関を経て専業大家になった方で、

キャッシュフロー重視の経営を行うべしと説いている方です。

2回ほどセミナーを受けたときのブログは以下の内容です。

http://partycube.blog.so-net.ne.jp/2010-09-13

http://partycube.blog.so-net.ne.jp/2010-10-31



12/4に受ける川村さんのセミナーに関して、主催の三井生命様よりお題目が送られてきました。

以下そのまま転載。

--

第3回は、

 ・自主管理の手法

 ・川村氏所有物件をもとにした事例

から、川村流の極意を学んでいただけます。

また、皆様よりご要望いただきました

 ・節税対策

 ・法人成りのメリットと時期

 ・複数棟購入戦略

 ・空室リスクの対策

 ・駐車場、駐輪場について

も、川村さんよりお話いただく予定です。

---

とのことです。個人的には法人成りの話は興味があります。

次を買うと満室想定で1000万を超えるくらいの規模になってしまうので、何か考えないと

いけないのかなという気がしています。

(その前に満室にしろって?おっしゃるとおりです・・・失礼しました)

あとはやっぱり自主管理ですかねえ。自主管理に切り替えられれば5%の収入UPです。

サラリーマンの仕事と両立できるのかという疑問はありますけどね。。。

そうは言っても、実際に札幌で自主管理をされている人もいるわけですし。

とにかくダメと決め付けずに、どういう方法が取られているかを知ってこようと思います。



自分はこのセミナーに参加してきます。

もし興味がある方がいれば、ご一緒しませんか?

お値段などの詳細はこちらです。

なお、当ブログから申し込んでいただけた場合に、受講料を500円引きの3700円で受講できます。

当ブログ限定特典です(一度言ってみたかった!笑)。

以下のフォームから申し込んでいただく際に「二人目のお名前」のところに

不動産投資 問わず語り」もしくは「ひろ*」からの紹介である旨を書いてください。

(備考がないので致し方なく・・・)

当日清算時に500円割引になります。

https://www.mitsui-seimei.co.jp/cgi-bin/money_seminar/index.cgi

↑上記から「元債権トレーダーが・・・」的なことが書いてあるやつを選んでみてください。

※申し込みページへの直リンクはうまくいかないようです^^;




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第一回「関東→札幌の大家会」勉強会開催。 [不動産投資]

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昨日は関東→札幌の大家会勉強会でした。



今回は「お互いをよく知るために自分の所有物件を紹介をしましょう」というリクエストがあったので

その方向でタイムテーブルを作ってあったのですが、肝心の発表資料が何も出来ていない^^;

銀行さんに提出している資料に、もうちょっとぶっちゃけたオフレコ話を盛り込んだ資料を朝一番で急いで作成。

他の人がどのくらいのボリュームの資料を作ってくるかわからなかったので、とりあえず自分の分くらいは

ちゃんと作っておこうと思い真面目に作りました。



あとは札幌遠隔投資家なら誰もが気になるはずの報告ネットさんのサービスの紹介資料を作成。

レポートの内容や空室対策リフォームの見積など色々と盛り込みました。

これ、ヤマさんが見たら「企業秘密をばらすな!」って怒るんじゃないかという感じです(笑)



そんな資料を作って、いざ勉強会。

場所はお馴染み桜丘ワヰン酒場。オーナーの幸田信行さんも都合をつけて参加してくださいました。



脱線

全然関係ないけど、ワヰン酒場のVIPカード貰っちゃいました!2人以上でいけばお会計10%OFF♪

行きたい方は是非お声がけください。おれも10%OFFで呑みたいです(笑)

脱線終了



事前に紹介資料を送ってくれた方は1人しかいなかったので、まあみんな口頭でさらっと話して

終わるのかな~なんて思っていましたが・・・

私が「資料ある方いますか?」と声をかけると

「あ、パソコン持ってきているのでつなぎます」

「USBで持ってきました」

「マイソクしかないですけど・・・」

なんだかんだで全員資料持参!しかもこれが力作が多い!20ページ以上にわたるものもあります。

紹介する人も気合を入れて紹介するし、質疑応答もやたらと多い!

一人5分くらいかな~なんて思っていましたが、ゆうに20分はかかりました。

しかもそれでも「消化不良ですね」「時間がないので質問抑えました」と!

すいません、私が甘く見てました・・・次回はもうちょっと考えます^^;



巨艦物件を持っている人、3点ユニットを持っている人、地下鉄のないところに物件を持っている人。

駅からの距離も決して近くない人もいるし、地獄と呼ばれる地域に持っている人もいます。

色々な人がいましたが、皆それなりに厳しい札幌で実績を出しているのはすごい。

広告料などマイナスの要因は色々あるけど、人がいる以上はどうにかなるのかなと思いました。



結局、作成した報告ネットの話をする余裕もなく終了(笑)

一部の方の自己紹介は次回に回りましたとさ。

次は開始時間を早めることを検討しよう・・・



その後の懇親会も異常に盛り上がりました。

17:30からはじめて、最後まで居た人は23:00まで!

やってくれますね、皆さん。まあ自分も最後までいたのですが(笑)



関東→札幌の大家会は、ホイホイと会員を増やすというよりは、ある一定人数の中で

濃いつながりを作りたいという人が多いので、興味を持っていただいた人にはまず一度

懇親会に参加いただくなり、メンバーの誰かと話をしていただくなりして、お互いに楽しいと

思えたら是非一緒に頑張りましょうというスタンスを取っています。

これまでに4名の方からお問い合わせをいただき、うち2名の方が懇親会から参加されました。

そのうち一人の方は、なんとメンバーの物件の隣の物件のオーナーということが判明!

(1号棟~3号棟まである兄弟物件らしいです)

しかも入会希望の方が2号棟のオーナーと親しいというビックリな話もありました。

さらにはメンバー同士で実は元々居た会社が同じで部署まで近かった、みたいな話もあり・・・

世の中狭いね、ほんと。悪いことをたくらんじゃいけないなと思いました(笑)



今回は初回ということもあり、至らぬ部分が多かったと思います。

次回はもっと改善して、より充実した勉強会にしたいです。

いやー、でも楽しかった!



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1棟目小規模修繕。 [不動産投資]

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日本政策金融公庫から受けた融資を用いて、1棟目の修繕を行いました。

大規模修繕にするかどうかはちょっと様子を見て、まずはすぐにでもやらないといけないところから。



入居募集するにあたり、一番イヤだったのはこの階段を含めた鉄部のサビ。

塗り直してシャープな印象になりました。

色はもうちょっと吟味すればよかったのかもしれないけど、急いでいたのと将来的に

サイディングの張替えなどをすることもあるかもしれないので、今こだわっても仕方ない!

ということで万能色の黒にしちゃいました。

before

IMGP0714.jpg

after

鉄部塗装 階段②.jpg

鉄部塗装 階段①.jpg



あとは何箇所かサイディングが爆裂している箇所があったので、そこも補修。

建物が湿っぽくなると何一ついいことがありません!

before

IMGP8978.jpg

IMGP8979.jpg

after

外壁下.jpg

外壁上.jpg



最後に、役目を終えて朽ち果てようとしている境界柵の撤去。

before

IMGP0716.jpg

after

柵 撤去.jpg



塗装の効果が出て入居が決まりました!なんて話になればいいんだけどな~。

昨日も敏腕営業マンのコネを頼って、物件のアピールを近隣仲介業者さんにしてみたりしました。

何とか頑張って決まってほしいです・・・・・・切実に。



今日は関東→札幌の大家会の勉強会です。

やばい、ちょっとした資料作っていこうと思ったけど何も出来てない。。。今から頑張ろう。



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電話だけで札幌物件の現地調査を行う。 [不動産投資]

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先日のブログで「色々な意味で強烈な売り物件が・・・」と書きました。その辺を少し書きます。




おつきあいのある不動産業者さんから電話があり、諸事情により今月中(!)に決済を

終わらせないといけない案件があるので、検討してほしいとのこと。

物件情報を貰いましたが・・・立地が微妙。建物の仕様などは悪くないんだけど、

地下鉄のあまり人気のない駅から徒歩10分は厳しいんじゃない?という雰囲気。

あと、札幌だと13%という利回りは物足りない。



ただ、そんなに価格の大きくない平成築RCで、しかもエレベーターなし。

融資は28年引けるということだったので、もしかして化けないかなと思い検討してみました。



検討するとはいえ、現地に行くわけにもいきません。

10秒ほど考えた結果、色々な人の力を借りまくることにしました。



電話したのは以下の4箇所。

報告ネットヤマさん

・2棟目を一人で半分決めている敏腕仲介営業マン

・管理会社さん

コジローさん



それぞれのプロに無理を承知でお願いしたところ、建物の管理状態や周辺施設、レントロールの真贋、

その地域のピンポイントな需給バランス、管理にお金がかかりそうな建物ではないか、などなど

非常に有益な情報が集まり、結果として「なし!」という結論になりました。



遠隔地であっても、自分で物件を見ずに買うなんてことは基本的にはNGです。

ただ、信頼できるパートナーが現地にいるのであれば、その力をありがたくお借りしていくことで

全く現地を見ずに判断することもできます!

自分には身分不相応なくらいありがたい話です。皆様に感謝。札幌行ったら飲みましょう(笑)



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