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IKEAへゴー。 [不動産投資]

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現在36位です。伸び悩み。



お休み二日目。

今日は銀行に追加資料を提示するのと、IKEAで空室対策グッズを買い込むのとが大きな仕事。



昨日のうちに準備しておいた資料を持って、朝一番で銀行へ。

金融機関は30日まで通常営業みたいですね。大変だ。。。



札幌のアパート・マンションがそれぞれ単体で回っていることは事業計画書に明記していますが

そこを最新の送金明細と照らし合わせて改めて主張する資料を作成。それと、よく聞かれる

「なぜ札幌なんですか?」という点を明記した資料と、今後は札幌から地元に少しずつ

シフトしていきたいという思い、そこに是非ご協力ください!という資料を作りました。

少しでも稟議の手助けになればいいなと思います。

あとは建物の図面があると良いといわれたので、それも年明けに不動産業者さんに相談する予定。



その後IKEAへ。

盗まれた照明器具や飾りつけ用の小物、あとはコジローさんに頼まれた空室対策グッズを購入します。

コジローさんにくねくねミラーも頼まれたのですが、自宅用の棚などもあったので無理・・・。

ひととおり購入したので、あとはコジローさん宅に手ぶらでボックスを使って配送。

こう書くと簡単だけど、全部で半日くらいは使ったと思います。さすがIKEA。



ちょっと興味があったのがIKEA BUSINESS会員

まとめ買いすると安くなるサービスがキャンペーンであったので目を引いたのですが、

年会費無料ならデメリットもないし入っちゃおうかな~?

年明けにもう一度IKEAに行こうと思っているので、そのときにもう一度考えます。

というかその前にIKEAファミリー会員になるほうが先かな?



あとは家に戻って年賀状を作って、荷造りして仮眠して・・・

夜中に高速を走り、今は奥さんの実家の仙台にいます。

こっちでも紹介された物件があるので、居る間に見てこようと思います!



おまけ

おととい書いた「やらなくちゃいけないこと」に対するレビュー

(半分は自分に対するプレッシャーとして書いてます)



○銀行への融資申し込み

○手付金の振込

×新しい名刺デザインの検討及び発注(発注のメールまで出せば達成)

×物件ホームページの作成(物件個別のものが作れれば達成)

○年賀状の作成(投函すれば達成)

○空室対策用の部材をIKEAで調達(購入・送付すれば達成)

×溜まっている本を読む(1冊以上で達成)

×溜まっている情報商材のチェック(1本以上で達成)

×1/8-1/10の札幌での営業の準備(資料作成など)(写真を埋めれば完成というところで達成)



無事に年賀状を出すことが出来たのが良かった。

IKEAの買出しも無事に完了したし、着々と進んでいます。

とはいえ、奥さんの実家に来てしまったので、今後の進捗は微妙だ・・・



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銀行に融資の打診。 [不動産投資]

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現在35位です。新たな定位置はここになるのかしら・・・。



世間のサラリーマンは仕事納めですが、銀行さんは12/30まで開いています。

有給を取らずに銀行に行くチャンスなので、以前より新松戸の融資を打診していた信金さんに

お邪魔して、売買契約書と重要事項説明書を提出して正式に融資の申込をしました。

そこの信金さんは売契と重説がないと本部に稟議があげられないということでしたので・・・



昨日はいつも対応してくれる課長に、別の担当者の方を紹介されました。

今回の申し込みの直接の担当者は彼になるとのこと。

銀行の中に知っている人が複数人出来ることは(異動などを考えると)いいことかなという気がします。



担当の方は事前にこちらで出した事業計画書を読んでくれていて、上司がいなくなったら開口一番

「こんな話をするのも変なんですけど、ひろ*さんより私のほうが年上なんです。

 それなのにこれだけしっかりした事業計画書を作ってくるなんてすごいと思います。」

「銀行の方から色々聞き出してこういう書類が出来てくるパターンが多いんですけど、

 今回はヒアリングする必要がないです。」

「銀行はどうしても性悪説で物事を進めなくてはいけないのでそういうわけにはいかないのですが

 いただいた資料をそのまま稟議書にしてもいいんじゃないかと思うくらいです。」

と褒められまくっちゃいました。やー、自分は小物なので褒められるとすぐ喜んじゃいます(笑)

以前、藤巻さんの勉強会に参加した際に「融資が出るかどうかは銀行員がやる気になるかどうかです」

と語っていましたが、今回の発言はやる気になっていると捉えるべきか、それともあのくらいの

資料で調子のいいことを言っちゃう微妙な銀行員と捉えるべきか・・・判断に苦しみます。



銀行の方から出てきた発言で一番気になったのが

「今回のポイントは札幌の物件をどう捉えるかだと思います」

という話。なぜ札幌で事業を始めようとしたのか、札幌の事業はうまくいっているのか。

そこが本部も気になるところだろうという話をされておりました。

これを受け、そこを説明するための補足資料を作って持っていくことにしました。

事業計画書に書いた内容の焼きまわしになりそうですが、まぁそれはそれで仕方ない。



アパートローンという商品がある信金さんで、だいたい金利は3%前後になりそうとのこと。

また、新規法人での融資はちょっとやりづらいようですので、個人での融資にしました。



とにかく、まずはここに頑張ってもらうしかないですね。

「ほかの銀行には持ち込んでいません!」と強調しておきました。



夜はカルロスさんとその彼女と3名で焼肉へ。

資産管理法人を作ろうと思っているのですが、その件に関して色々有益なお話を聞くことができました。

しかも法人を作る際はお友達価格でやってくれるって!わーい。

もし法人化を検討している方がいれば、カルロス大先生をご紹介しますのでお声がけくださいませ。

不動産が得意な税理士さんを紹介してくれるアフターサービスつきです(これが一番大きい)。

(とか言いつつ、自分は川村龍平さんから税理士さんを紹介してもらいますが・苦笑)



おまけ

昨日書いた「やらなくちゃいけないこと」に対するレビュー

(半分は自分に対するプレッシャーとして書いてます)



○銀行への融資申し込み

○手付金の振込

×新しい名刺デザインの検討及び発注(発注のメールまで出せば達成)

×物件ホームページの作成(物件個別のものが作れれば達成)

×年賀状の作成(投函すれば達成)

×空室対策用の部材をIKEAで調達(購入・送付すれば達成)

×溜まっている本を読む(1冊以上で達成)

×溜まっている情報商材のチェック(1本以上で達成)

×1/8-1/10の札幌での営業の準備(資料作成など)(写真を埋めれば完成というところで達成)



奥さんの都合を聞いていなかったので、年賀状が片付かなかったです。

今日は年賀状とIKEA、あと融資の追加資料を出す部分までは頑張ります。



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サラリーマン・仕事納め。 [不動産投資]

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昨日をもって、年内のサラリーマン業は終了しました。6日間の冬休みの始まりです。

食って寝て・・・だけじゃもったいないので、できるだけ色々なことをやろうと思っています。



冬休み中にやっつけたいこと

・銀行への融資申し込み

・手付金の振込

・新しい名刺デザインの検討及び発注

・物件ホームページの作成

・年賀状の作成

・空室対策用の部材をIKEAで調達

・溜まっている本を読む

・溜まっている情報商材のチェック

・1/8-1/10の札幌での営業の準備(資料作成など)



色々ありますね・・・ていうか6日間じゃ対応しきれないわ。奥さんの実家にも帰らなきゃだし。

だいたい物件ホームページなんていつから言ってるんだよ。自分。



とりあえず真っ先にやらないといけないのは年賀状です^^;

実家の親が出せ出せとうるさいので。。。

今日は年賀状と手付金振込と融資申し込みを確実に終わらせたいと思います。



昨日の大家業

1棟目のゴミ問題、ゴミへの貼り付けと啓蒙チラシの投げ込みで若干改善しました。

しかしまだ先々週貼り付けたゴミを放置している入居者さんが居ます・・・

監視カメラつけるぞ!?コンチクショーめ。



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契約と飲み会と家族サービスと(後編)。 [不動産投資]

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盛りだくさんの日曜日でした。

昨日の記事で「新松戸の契約」「奥さんへのクリスマスプレゼント」の話を書きましたので、

今日はその続きです。



奥さんも別の予定があったので、買い物したあとは別れて一人西荻窪へ。

大学が同じということで意気投合した川村龍平さんの物件見学です。

これまた仲良くさせていただいているドリームハイブ山本さん他数名で西荻窪RC4F建て物件へ。

エレベーターや自動ドアもついているタイル張りの小ぶりの物件でした。

屋上に登ると気持ちいい空間が。陸屋根ってメンテナンスちょっと面倒だけど、この開放感が好きです。

2003年に仕込んだということで、今では考えられない利回りで購入されていました。びっくり。



その後、マレーシア料理のお店で延々と飲み会。

(料理の話は食べ歩きブログにそのうち書きます・笑)

オフレコ話も色々と飛び出しましたが、勉強になる飲み会でした。

自分に足りていないのはマクロの視点じゃないか?という川村さんのご指摘はごもっともです。

目の前にある空室を埋める。目の前にある物件を検討して購入する。

その点に関してはそれなりにしっかり出来ていると思います。

じゃあそれらを買った後の税引キャッシュフローは?

・・・「だいたい」このくらいだと思います、という回答しか出来ません。

そもそもそのレベルであることが論外と言えば論外。さらに言えば、経済のトレンドなども

あまりよくわかっていません(理系だから、という言い訳もありますが、所詮言い訳です)。

金利は上昇するのか横ばいなのか。日本は今後どうなっていくのか。税制のトレンドはどうなのか。

そういった話題を敏感に捉えておかないと、それに見合った対策が打てないという話ですね。

川村さんは総論も各論もちゃんと持論があり、数字を用いてその説明が出来るということでした。



ちょうどサラリーマンの仕事で指摘されたことに似ているなと感じました。

どのようにその仕事の結論を持っていきたいかというグランドデザインが出来ていないから

各論に入った時に個別でそれなりにうまくやっても、結局どこかで軸がぶれてしまうんだ。

そんな指摘を受けたのですが、これって今回の川村さんの指摘に似ているなと思います。

その上司も理詰めで全て数字で判断することが出来ると思っている人だったりします。

サラリーマンの仕事でも不動産投資でも、同じ指摘を受けているんだなあと感じました。



指摘されたポイントが理解できれば、改善することは可能と思います。

できるだけ数字の裏づけを取る癖をつけていくことを今後は意識していきたいなと考えています。

数字を把握することで、自分の投資は本当に安全なのか、安全と思い込んでいるのかが

正しく理解できて、もし危険なのであれば次なる一手を打つことが可能になります。



実はセミナー後の懇親会や、大家さん同士の飲み会とかでも

「そんな危ない投資をしていて大丈夫なの?」「ブログ拝見しています、いつもハラハラしながら」

みたいなことを言われることが多いんです(笑)

まあそりゃあそうでしょう。札幌でわざわざ好きこのんで投資しているんですもの。

ましてや全空に近い物件をローンで買うわ、挙句に空室埋めるお金が足りなくなったりするわで

計画性もあまりないようにしか見えませんしね。



そのときに(実際にそうやって話すかどうかは別にして)

「こういう根拠でこういう数字が出ているから大丈夫なんですよ」ときちんと話して

相手に納得してもらえるような理論武装を自分の投資に対してしていきたい。

そうすることで、自分のゴールが近づいているのか遠ざかっているのかを把握したい。

他人がどう思うとかではなく、自分が自分自身の経営を”見える化”しなくてはいけない。

そんな風に思った日曜の夜でした。



家に帰った後、早速今の物件の税引き前キャッシュフローの計算をしたり

自分の所得税の税率がどの辺になるかを計算してみたり。

デッドクロスも今までなんとなくしか考えていなかったですが、来年以降ちゃんと把握したいと思います。



飲み会に参加された皆様、お疲れ様でした。

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契約と飲み会と家族サービスと(前編)。 [不動産投資]

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盛りだくさんの日曜日でした。

書いていたら文書量が増えてきたので、全2回の連載にしました^^;



午前中は新松戸物件の契約へ。

売主様は70歳のおじいさん。初めて対面することになるのですが、融資の内諾金額の都合上

けっこう厳しい指値をしてしまったので印象がよくないだろうなあと想像し、菓子折りを持っていきました。

対面するやいなや、ささっと菓子折りをお渡しすると、喜んでいただけたので良かったです。



契約の途中で休憩を取り、その間に売主様と色々とお話。

建物にもお金をかけて修繕もしたし、アスベストの調査もしているとのことでした。

場所もいいところで出来れば売りたくなかったけど「勘定あって銭足らず」状態になってしまったので

抵当をはずせて滞納している固定資産税を支払えるくらいの金額で処分せざるを得なかった、

という話をされていましたので、それなりに物件に愛着はある方なのだろうと判断しました。

この場合、「建物にお金をかけたと言っても実際は和室を洋室に変えたくらいじゃない?」

なんて思ったとしても、それをおくびにも出してはいけません。

売主様が大切にしていた物件を譲り受け、しっかりと大事に運営していきますというメッセージと

良い物件であることを徹底的に褒める方向で会話。価値のある土地をこんな安い値段で譲って頂くことになり

嬉しい反面本当に申し訳ない、ただでさえ安く譲って頂いているのだから、瑕疵に相当する案件が発生しても

売主様の負担にならないようにできるだけ柔軟に対応していく、というニュアンスの話をしてきました。

「若いけどしっかりしているのでうらやましいですね。もっと安くしろって言われたらどうしようかと

 思っていたけど、そうじゃなくて本当に良かった。」

と売主の奥様に言っていただけましたので、ある程度信頼を得ることが出来ただろうと思います。



その一方、土地と建物の比率を決めるときにはしっかりと建物の比率を高めるような主張も忘れません。

勿論、売主様の面子をつぶさないよう言葉を選んで話しましたので、売主様のご機嫌は悪くなりません。

「土地の比率がそのくらいであることは近隣相場から見ても明らか」

「売主さんが言うとおりなのは重々承知している」

「それを理解した上で、今後の経営と言う観点から出来る限り減価償却を取りたい」

「その経費を使って、物件の外壁塗装や設備更新をして、入居者さんに満足してもらえるようにしたい」

「だから建物から計算して比率を算出してほしい」

だいたい要旨としてはこんな感じでしょうか。

結局、当初仲介業者さんが提案してきた内容よりもだいぶ比率をあげることに成功しました。

(とはいえ、目標には届かなかったので、悪あがきの一手を打とうと思っています)



そんなこんなで契約が完了。最終的には、売主さんと仲介業者さんから

「一緒にお昼ご飯でも食べましょう」などとお誘いを受けるくらいに雰囲気良く終わらせることが出来ました。

本当は一緒にご飯を食べたかったんだけど、その後も予定が控えていたので丁重に辞退。

さぁ、資料は揃ったので次は融資付けです!某信金さんから内諾は貰っているものの、

この辺はいつどのようにどんでん返しがあるかもわかりません。早め早めに動いていきたいと思います。



新松戸を後にし、奥さんと北千住で合流して新宿へ。

昼ビールしながらオイスターバーで牡蠣を食べて遅めのクリスマス気分を満喫したあと、

一日遅れのクリスマスプレゼントとしてコートを買ってあげました。

契約が思ったより時間がかかったため、次の予定には遅刻になってしまうのはわかっていたのですが

奥さんがいるところで遅刻の電話とかすると、それはそれで気を遣わせてしまいます。

トイレでこそこそと電話したり、見ていない隙にメールを打ったり・・・

そんな感じで次の予定の調整をしていました(苦笑)



続きは明日。

気づきの多い飲み会に参加した話です。



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