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なぜ札幌で投資を続けているのですか? [不動産投資]

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2日前になぜ札幌で投資を始めたのかについて書きました。

今日はなぜ引き続き厳しいとわかっている札幌物件を増やしたのかについて書きたいと思います。



1棟目は5室しかないファミリー物件ということもあり、入退去もそれほどなく安定していました。

購入早々に1部屋の退去がありましたが、当時は「管理会社さんが何とかしてくれる」という

能天気な思考回路だったので、基本的には管理会社さんに任せてありました。

しかし繁忙期のうちに決められず、ずるずると空室期間が長引き・・・

結局家賃を下げて対応し、決めるのに8ヶ月もかかってしまいました。

この経験から、客付が難しい地域なのかなと考えました(実際は自助努力が足りなかっただけですが)。



さらに、当初考えていたよりも経費率が高いという問題もありました。

広告料と札幌特有の費用(除雪費など)があり、最初の想定していたキャッシュフローが

思ったより悪化しているんだなということが理解できました。



デメリットはそんな具合だったのですが、よかったなと思う部分もありました。



管理会社さんとのコミュニケーションの中で、札幌という地域の現状や善し悪しが

少し見えてきて、土地勘ができてきたというのがあります。

また、管理会社さんとの信頼関係みたいなものもうまくできてきたような気がします。

人数が少ないので後手に回りがちだけど、一人ひとりのスキルはしっかりしているし

(気づいていないだけかもしれないけど)オーナーからむやみにお金をぼったくろうとするような

タイプの会社ではなさそうだ、というところが理解できてきました。

信頼できる相手がいるというのは良いことだと思います。



あとは、1棟目がたまたま滞納なく安定した収益を得られたというのがあります。

(想定よりは少なかったですけど)

共用部の電気代などの維持費も安かったので、特有の経費の問題だけ考慮しておけば

案外手間がかからずにいけるんじゃない?なんて思ってしまった部分が(笑)



で、結局札幌で2棟目を購入することになります。

ここまでいろいろ書いてきたけど、札幌で続けるメリットをそこまで大きく感じていたわけでは

ないということがわかっていただけたかと思います。

じゃあなんで2棟目買ったの?という話になりますが、結局一番大きな理由は

「実績があるので、札幌でなら融資が出る」

という部分だったりします^^;

他の地域だとNGなんだけど、札幌だったらOKですよということを言われてしまったので・・・

まあ何とかなるかな、ということでつい行ってしまいました。



その2棟目の経験を通じて、今は札幌で投資を続けてもいいのかなと思えるようになっています。

なぜなら、苦労した2棟目の見返りとして、信頼できる現地での協力者ができたことや

オーナーの顔を仲介業者さんに売ることができたこと、現地の大家さんとも仲良くなれたこと、

など・・・一朝一夕には得られない価値のあるものを得ることができたからです。

札幌という土地にかかわる時間が長くなった分だけ、現地に愛着もわいてきます。

そんなこんなで、札幌で投資を続けようという気持ちになっています。



ただ、次に買うならファミリー物件がいいですね・・・。

安定感があるし、広告料も相対的に安いですから。

今持っている物件も、組み換えしながらよりよい形に持っていきたいものです。



そんな感じで、札幌で投資をしている理由をつらつらと2回にわけて書き綴ってみました。

わざわざ札幌でやっている理由がそんなに深い意味のあるものではないことがわかったかと(笑)

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第二回「関東→札幌の大家会」勉強会。 [不動産投資]

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昨日は関東→札幌の大家会の2回目の勉強会でした。

一回目がやたらと濃いものになったので、今回も非常に期待していましたが

これまたこってりした勉強会となりました。



今回は2時間強で3名の自己紹介&ミニセミナー、それと私ことひろ*の報告ネット活用事例紹介を

予定しておりましたが、3名の方の自己紹介兼活動報告が非常に密度が濃いものとなったので

報告ネットをやる時間がなくなりました(笑)



クローズドな勉強会なので詳細は差し控えさせていただきますが・・・

赤裸々なキャッシュフローの状況だとか、遠隔地自主管理のノウハウ、制度の活用事例など

かなりこってりした活動報告でした。まだまだ自分は甘いです。あまちゃんです。



その後の飲み会もガッツリと盛り上がりました。

過去2回とも、懇親会の後の二次会まで全員参加という素晴らしい参加率!

自分も非常に刺激になりました。今後とも頑張っていかなくては。



というわけで、楽しく飲んでいたせいで飲みすぎました^^;

電車を一駅乗り過ごし、ふらふらしながら30分歩いて帰宅。

今日も若干二日酔い気味ですが、サラリーマンの仕事を少しやっておかないといけないので

休日出勤しておこうと思います。短時間で済ませる予定だけど。



サラリーマンの仕事も頑張れよと応援してくれる方、これからも札幌ネタよろしくと思う方、

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なぜ札幌で投資を始めたのですか? [不動産投資]

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大家さんの飲み会や金融機関との融資付けの交渉、不動産業者さんとの話などの中で

たいてい聞かれることがあります。



「なんで札幌なんですか?」



これにはとても深い理由が・・・ありません(笑)



不動産投資をやろうと思い、勉強を始めたのが2年半くらい前でした。

不動産投資関連の本を読みあさり、いくつかのセミナーに行きながら、

普通に家の近所の物件・・・車で60分圏内のところを購入するつもりでいました。



ところがどっこい。

2年前の11月くらいだったかな?楽待のセミナーで出会った業者さんが提案してきたのです。

「札幌に良い物件があるのですが」と。

ファンドのバルク売りで、木造の小さめのアパートを3棟まとめて購入するプランでした。

見た目の数字はとても魅力的なものに見えます(表面利回り15%超)。

ただ、あまりにも遠い・・・。遠すぎます。業者さん、これ遠すぎませんか?

「収益が出るなら距離は関係ないですよ」「信頼できる管理会社も紹介します」

「ここで出た収益を貯金して、次に関東を購入するというのはどうでしょうか」

セールストークにころっとやられ、購入する方向で動き始めてしまいました。

当時は「物件欲しい病」だったんですよね、自分。今思うと非常に稚拙でした。

地域の家賃水準も聞かなかったし、広告料や空室率などの調査もしなかったです。

典型的なダメなパターンでの購入です。



んで、家に戻って資料を見せながら奥さんにこれを買いたいという話をすると

「そんな高いものなのに、勉強し始めてすぐ購入するなんて賛成できない」

「実際に購入するのはせめて一年は勉強してからにしなさい」

「そうでなきゃ連帯保証人のはんこなんて押さないから」

・・・今振り返ると、うちの奥さんはとても利口です(苦笑)

彼女がいなかったら、今頃3物件買ってヒーヒー言ってたかもしれない。



業者さんにそのことを報告し、あと半年後にもう一度提案してくださいと言いました。

すると業者さんはなかなか強烈なことを言い出したのです。



「バルクじゃなくてどれか1つでいいので購入しませんか」

「金額が小さければ連帯保証人不要で購入できますから」



悩みましたが、結局自分は「物件欲しい病」に勝てませんでした(苦笑)

無事に融資も通り、こうして札幌で賃貸物件のオーナーとしての第一歩を踏み出したのです。

あ、勿論奥さんには内緒でのスタートです。隠密投資家デビュー。



今でも奥さんには1棟目をこの時期に買っていたことは言ってません。

2棟目とほぼ同時に取得したことにしてあります^^;

そして更に余談ですが、自分が物件を買った3ヵ月後にこの業者さんは倒産しました。

資金繰りが苦しかったので何とか売りたかったみたいですね。



そんなわけで、非常に長くなりましたが・・・何故札幌なのかという問いかけには



「業者さんに薦められて数字的にも収益が出ると思ったから」



ということになります。実際はいまひとつの収益なので、もくろみは激しくはずれました^^;

まあ損もしていないので、そういう意味では運は良いのかもしれません。

世間にあふれる勝ち組カリスマ大家さんのようにリタイヤできるくらいに儲けてはいませんが

世間に出てこない泥舟大家さんのように悲惨な状況にもなっていない。

その程度の平凡な大家さんでございます。



ブログを書いている理由のひとつに、自分のように収益が想定どおりいかない人を

これ以上作らないようにしたい、というところもあります。

ですので、自分はいいことも悪いこともできるだけ正直にブログに書くようにしています。

資金繰りに詰まった!とかブログに書いてるくらいですからね(苦笑)。

勿論、対外的に書けないこともあるのでそういう部分は伏せていますけど・・・。



もし仮に失敗して破産するとしても、その破産までの過程を書き綴っていこうと思っています。

失敗する人の事例ってなかなか公にならないですから。そういう意味では貴重なコンテンツになります。

そして再起する際にその超人気ブログ(になる予定)のアクセスをうまく利用します(笑)

すいません、人間なのでやっぱり何かメリットがないとね!



本日は札幌で投資を始めた理由についてざっくばらんに書いてみました。

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頃合を見て「何で札幌で投資を続けているんですか?」についても書こうと思いますので

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洗練されていないサラリーマン大家の一日。 [不動産投資]

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現在27位です。そーれ、もっとあがれ~。



今日は本当にただ単にサラリーマン大家としての一日の記録を書き綴ってみます。

まだ物件を持っていない方が「あー、サラリーマン大家ってそんなことがあるんだねー」と

イメージする手助けになれば・・・と思ったけど、なんかちょっと違うかも(笑)



朝6時半に起床。

洗濯物を干して朝ごはんを食べつつ、メールの返信とブログの下書き。

今日はいっぱいメールを書きました。関東→札幌の大家会の準備、札幌優良物件への改善提案、

仲介業者さんへの物件紹介の営業メール、管理会社さんへの作業依頼や見積依頼、そしてクレーム(苦笑)

だって2週間以上前に「募集中の部屋にスリッパ置いてください」って言ったのに、

今頃になって「早急に設置します」ですよ!?ありえない・・・。

本気で満室にしようという気持ちがあるのかと。いや、勿論うちの物件だけを面倒見ているわけじゃ

ないということはわかっていますので、あまり無茶は言えませんけどね。

でも満室にしたいなら、スリッパ置くくらいはサッサとやらなきゃですよ。

お願いだから、その次元のことは早急に何とかしてください・・・



出社してからは、仕事をしつつ大家仲間のアメブロをチェック(仕事しろ)。

とくする大家さんで美味しい買物できないかなとチェックしたり、健美家の配信メールを見て

あれこれ妄想したり・・・少しは仕事をしなさい、って感じです。

あ、そうだ。とくする大家さんでコレ買いました。

自分の知らない土地でよい物件が出た際に、管理会社さんや客付け業者さんの力関係を

把握しておくといいかなと思いましたので。



昼飯は久々にガッツリと肉を食べたくなり、近所のアメリカンなハンバーガー屋さんへ。

並ぶの嫌だから12時前にお店に行ったのに並ぶ羽目に(涙)

そしてその帰りにコンビニでビッグトゥモローを購入。

なぜビッグトゥモローかって?自転車通勤人さんが取材を受けているという情報をゲットしたからです。

ちらっと見たところ、なんかフルネーム写真入りでびっくりしました。会社的にアリなのね。



午後に突入。

ブログのコメントを見て色々考えたり、他人様のブログにコメントしたり(だから仕事しろって)。

そうこうしていると、先日2棟目を決めてくれた仲介業者様よりメールが。

「無事に本日契約となりました。ありがとうございました!」

おー、良かった!うちとしてもありがたいです。後で電話しなきゃと思い、iPhoneにメモ。



その後、新松戸案件の仲介をしてくれている不動産業者さんから着信。

決済の日取りがどうなるかを知りたいということだったので、融資を打診している信金さんにTEL。

「今日か明日には結果をお伝えできると思います」ということでした。

実は一度本部からちょっと融資は厳しいという回答が来ているらしいです(><)

でも担当者の方が頑張ってくれていて、色々と再度シナリオを練り直して本部にもう一度

プッシュをかけてくれているんだとか。ありがたい話です。

何とか融資決行となってほしい!祈るような気持ちです。

・・・という話を不動産業者さんに電話でお伝えし、

「最悪、融資NGだった場合は銀行さん紹介してください」としっかり依頼(笑)

そんな電話を1Fのロビーでしていたら、本部長が横を通っていったので焦りました。

聞かれてないよね、電話の内容・・・と思いたい^^;



夕方はサラリーマンのお仕事でお客様先へ出張し、そのまま直帰ルート。

打ち合わせ後、体調悪いのに仕事に出て行った奥さんが心配なので、奥さんの仕事場の近所のパブで

一人ギネスビールを飲みながら不動産投資本とビッグトゥモローを読みふけります。



で、ギネスビール飲んでたらコジローさんから着信。

ブログに書けない秘密の活動の件での確認でした。ちょっと残念な報告から、面白い報告まで

色々と聞くことができました。朝一番で管理会社さんにクレームいれた効果が出ているようです。

コジローさんも4月から新しい展開が始まるようだし、応援したいなと思います。



そして電話を切ってちょっとしたら、奥さんから着信がありまして。

体調が悪いとか言いながら1杯だけビール飲みたいというから、1杯だけつきあいました。

そして帰宅して、札幌優良物件に登録している物件情報の充実化を行い、

関東→札幌の大家会や大家呑み仲間、決めてくれた仲介業者さんなどにジャンジャンメールを打ちました。

で、奥さんに夜更かしするなと言われるので25時くらいに就寝。



たいしたことしてないと思っていたけど、意外と書き始めると長いね・・・

だらだらしたブログになっちゃいました。すいません。

大家の一日のイメージが湧いた人も湧かない人も、人気ブログランキング

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札幌の広告費を下げる作戦。 [不動産投資]

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札幌の経費率が高すぎるという話を以前書きました

その経費の大半は「広告料」。そう、仲介業者さんに支払う手数料です。



「そこで問題だ!この供給過多の札幌でどうやってあの広告料をかわすか?」



3択-一つだけ選びなさい


 答え1 ハンサムのひろ*は突如大家直接募集のアイデアがひらめく

 答え2 宅建業連合会がきて「札幌の広告料は宅建業法違反」と助けてくれる

 答え3 かわせない。現実は非情である。



答え-3 答え3 答え3



・・・っと、またついジョジョネタに走ってしまった。



えっと、真面目な話、個人レベルで何とかできることがないか考えています。

ベストなのは答え2なのですが、ある程度の数が必要になってしまうと思います。

そうなると今のところやりやすいのは答え1。個人での募集です。



今まで大家直接募集のサイトとして利用していたのは札幌部屋探しでした。

ただ、残念ながらここのサイトから問い合わせが入ったことは今のところありません。

件数がそれなりにあり、iモードなどの携帯に対応しているのだから、もう少し反響があっても

いいような気がするのですが・・・なかなかそうもいかないようです。

とはいえ、情報を開示して広める必要はあるので、こういうサイトがあれば積極的に登録して

できるだけネット検索に引っかかりやすい状況を作り出したいと考えてはいます。



そんなわけで、もう2つばかり大家直接募集のサイトに登録しました。

1つが札幌優良物件。これは札幌の大家さんの有志が集まって作ったサイトだそうです。

細かい情報が登録できるので、なかなかいいのではないかと。あとはアクセス数と物件数ですね。



もうひとつが直談.com。こちらは全国対応・・・かな?

この間大家さんの集まりでお会いした人が運営されているそうです。

まだ登録件数は少ないけど、「大手ポータルサイトに並ぶものにします!」という意気込みを勝って

登録させていただくことにしました。



紹介した3つのサイト、全て年間で多少の料金がかかります。

とはいえ、費用対効果がなければ止めてしまえばいいだけの話なので、自分はとりあえず登録します。

やれることは何でもやらなくてはいけないと思っていますので。



あとはこれらのサイトをうまく使うことですね。

今ちょっと考えているのが、mixiなどのSNSを使って自分も楽しみながら募集する作戦。

その際の物件情報の開示で、上記3サイトの情報をうまく参照いただく形にしたいです。

これらのサイトへの登録が完了して、少し落ち着いたらその作戦を実際にやってみようと思います。



これからは札幌以外の地域でも少子高齢化&供給過多による広告料文化の浸透もあるかもしれません。

(どちらかというとそんな時代は来てほしくないですが)

大家直接募集の効果はどの程度のものか!?興味がある方は人気ブログランキングで是非応援してくださいませ。



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