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本当に優秀な大家さんとは? [不動産投資]

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---業務連絡---

3/1(火)の夜のコジロー会ですが、19:30から開催予定です。

新橋あたりが候補です(すいません、予約まだしていません)。

参加表明いただいた方には今夜メールします。

---以上---



他の大家さんとお話をする機会がありますが、本当にいろいろなタイプの方がいます。

とにかくバリューアップして埋める人もいれば、最低限の原状回復のみにとどめる方。

自分で営業して回る人、管理会社さんに任せる人。部屋に飾り付けをする人や家電を付ける人もいれば

自分では何もしません!それでも満室です!という人もいます。



タイプの違う人がいっぱいいる中で、優秀な大家さんって一体どういう人なんだろう?

という定義づけをしようとすると難しいなと思います。

それでもせっかく考えたので、自分なりの解答を。



優秀な大家さん=キャッシュフローが手元に残る+満室経営できる



なのかなーと思います。

ですので、自分の場合は満室になっていないしキャッシュも広告料に吸われてしまって

当初想定したものより残っていないので、残念な大家さんに定義される部類だと自覚しています(笑)

空室が残り1~2部屋になってきたら、広告料を少し値下げしてもいいのかなと思うんですけど・・・

ある程度埋まるまではちゃんと攻めなくちゃいけないです。稼働率8割くらいで満足しちゃいけない。

いまだに80%の壁を越えられない2棟目を何とかしなくては!



というわけで、2棟目のテコ入れでもう一度札幌に行くことにしました。

1泊2日の弾丸ツアーで、ぱぱっと営業してきたいと思います。



余談ですが、札幌に物件を持っている人は自分で営業したりバリューアップしたりする人が多い気がします。

これはきっと激戦区だからという地域性もあるんでしょうね。

やることやって、ようやく家賃が下がらずに維持できる・・・みたいな感じですから。

初期購入時の利回りって本当に重要だと思います。利回り星人上等!利回り星人をばかにする人は

札幌に築20年で単身向け利回り10%のRCでも運営してみなさいよ!てなもんです。

自分としては取り組みたくない案件です。



だらだらと何となく考えたことを書いてみました。みなさんにとっての「できる大家さん」の理想像って

どんな感じでしょうか?ご意見募集してみようかなと思います。

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藤巻聡さんの勉強会に参加。 [不動産投資]

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---予告---

3/1(火)の夜に、あのコジローさん東京で会えるチャンスが!

コジローさんと言えば、うちの物件のスペシャル仕様のお部屋を作ってくれた素敵な方です。

うちの物件が遠隔地でもそこそこ状況把握しながら運営できるのも、ひとえに彼のおかげ。

大家としての目線、リフォーム屋としての目線、若者目線の3つを兼ね揃えた

プチリフォーム業界のスーパーサイヤ人(自称)です。

そんなコジローさんが、4月から賃貸の営業として不動産会社に就職されます。

就職前に東京に行っておこうということで遊びに来るとのことですので、

せっかく来るならということで「コジローさんを囲む会」を企画します。

詳細は追って当ブログでもお伝えしますが、参加希望される方はレスなりメールなりくださいませ。

場所は東京駅の近隣のどこかにする予定です。

---以上---



昨日は夕方から藤巻聡さんの勉強会へ。

藤巻さん自身がテーマに沿って説明をする時間は30分くらいで、あとはフリーディスカッションです。

ざっくばらんにいろいろなことが議論できる仕組みとなっております。

今回の勉強会でもいろいろと学ばせて頂きました。

とはいえ、3回も4回も参加していると、だんだん「あ、前にも聞いたかも」という話が

増えてくるのもまた事実ではあります^^;



あ、そうそう。全然関係ない話ですが、銀行員の方は退職時に銀行にいたときのことは

話してはいけないという誓約書を書かされるらしいのです。

だから藤巻さんが第3者に対して銀行の内情を話すわけにはいかないらしいですよ。

ですので勉強会でそういう話題になることはありません!!!





えーと、ここからは全く勉強会とは関係のない話です。



直近で取り組んでいる新松戸の案件で「耐用年数越えは厳しい」という話をちらほら聞きます。

銀行の立場として、耐用年数越えの融資ってどうなんでしょう?

金融庁からの指導が入るからという話もあるけど、某銀行みたいに耐用年数を気にせずに

融資を出す銀行もありますし・・・はてさて実態はどうなんでしょうか?

とある銀行の内情に詳しい方にお話を聞いてみました。



この質問に対する回答は「銀行により異なると思います」ということらしいです。

昔は金融庁も大まかなチェックしかしていなかったけど、最近になっていろいろと細かいことを

指摘してくるようになったみたいです。その指摘も「耐用年数オーバーはダメ!」とかではなく

「この耐用年数越えについてはどうなのか」みたいな問いかけをしてくるらしいです。

その指摘内容を各行がどのようにとらえて融資規定を作っているか・・・

耐用年数越えはNGととらえるか、こういう事由であれば耐用年数を超えてはいけないととらえるか。

その辺が融資規定に盛り込まれ、現場に伝わっていく・・・

そんな感じで銀行ごとに耐用年数の扱いが決まってくるようです。



ま、あくまで噂なので本当かどうかはわかりませんけどね!

たまたま同じ日に聞いたから書いただけで、藤巻さんとも関係ないですよ!!



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信金さんとお電話。 [不動産投資]

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3/1(火)の夜に、あのコジローさん東京で会えるチャンスが!

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昨日はようやくTH信金さんとお電話することができました。

結論から言えば、NGとは言われなかったものの、状況は厳しいとのこと。

暗にNGですと言われているんだろうなあと解釈し、辞退してきました。



電話の直接の用件は今年の確定申告書はないかという話。

残念ながら3月半ばの提出ギリギリまで作れないと思うという回答をしたところ、

その確定申告がないと審査が進められないので融資特約の期限に間に合わない可能性が高い、

という話がありました。仮に融資特約の期間を長くすることができたとしても、

審査に通過するかどうかは微妙で、手ごたえとしてはちょっと厳しいかもしれないという

感じのことをおっしゃっていました。なんとなく断りたさそうな雰囲気だなあと思ったので、

いろいろと掘り下げて聞いてみると、購入して間もない物件が多いので残債が多いことが

ネックになっているようでした。まあ確かに1棟目を購入したのが2年前ですからねえ。



具体的にどのくらいの期間を置いたら残債が減ってるってみなされるんですか?と

ためしに聞いてみたのですが、「10年くらいですかねえ」という気の長い回答^^;



あとは物件が耐用年数オーバーになるので、そこもちょっとネックだと言ってました。

耐用年数の範囲内に収めるよう期間を短くしたらどうなります?と聞いてみたんですが

それはそれで評価が上がるけど、トータルで見ると微々たる上がり方みたいです。



TH信金の方は自分から「できません」「難しいです」と断ってくることはせず、

こちらから自発的にNGと言わせようとしているようでしたので、それに乗っかって

ご縁がなかったということで・・・と締めくくることにしました。

家の近所だから取引したかったんだけどなー。



まずは少額取引で実績を作りたいので、納税資金とか借りられます?と聞いてみたんですけど

住宅ローン自動車ローン、カードローンなどの商品の取引などで是非利用いただきたい、

という感じで最後は締めくくられちゃったので、しばらくここの信金さんとは取引難しいかも。

まあ仕方がありません。担当の方が変わるのを待ちます(笑)



残る金融機関は2銀行(J銀行、T銀行)・1信金(TB信金)・1ノンバンク(S)。

もう1個断られたらちょっと後がない気がする。胃が痛くなってきたかも・・・

せめて人気ブログランキングだけでも上位へ!

(全然脈絡がない)



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●●が○○を選ぶ時代。 [不動産投資]

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TH信金さんに電話したものの、担当の方が外出。

折り返しの電話をいただくも、今度はこちらがお客様先での作業中で電話に出られず。

今日もう一度電話してみなくてはいけません。いい話・・・じゃないんだろうなあ。きっと。

2週間くらいで連絡が来る場合は、支店レベルでNGという話だろうと想像しちゃいます。

今度はもっと周到に準備しておかなくちゃなあ。



先日お申し込みのありました1棟目なのですが、自分が報告ネットさんから聞いていたのは

・非大手仲介業者様よりルームシェアのお客様の内覧予告あり

・大手仲介業者様より普通の加増のお客様のお申込みあり(テレビドアホンが条件となる)

という内容でした。ところが管理会社さんに申し込みの詳細を確認してみると

「申し込みは最初非大手仲介業者様より問合わせのあったルームシェアのお客様で

 テレビドアホンの取り付けをオーナーから了承してもらっている」と書いてあります。

あれれ?なんか2つの案件の内容がごちゃまぜになっている?ワケワカリマセン(汗)



移動中に隙を見て管理会社さんに電話して事情を確認してみたところ

「最初非大手仲介業者さん経由で内覧して、物件はとても気に入ってくれたみたいだけど

 その仲介業者さんの対応がどうも嫌だったみたいで、大手仲介業者さんに鞍替えして

 申し込みを入れてきたということです」だそうで。

なるほど・・・。仁義なき戦いですね^^;



大家さんが仲介業者さんに選ばれる(この人の物件を紹介したいと思われる)のと同様に

仲介業者さんが入居者さんに選ばれる(この人から物件の契約をしたいと思われる)時代が

今まさにやってきているんだと思います。



もちろん「入居者さんに選ばれる物件づくり」は大前提としてあるということはお忘れなきよう。

今回の1棟目は、わざわざ仲介業者さんを変えてまで申し込みをしてくれたという点では

きっとそこは満たせていたのだと思います。胸を張らなくちゃいけませんね。

そりゃ高いお金かけたからね・・・ぼそぼそ



ここ数日、サラリーマン仕事はお客様先での作業が多く、さすがに作業中にネットをしているわけにも

いきません(自社にいる時は隙を見てやってるけど・笑)。皆様のブログのチェックやレスなどが

かなり遅れ気味になっておりますが、ご容赦ください。

そんな状況でも人気ブログランキングを押してくれる皆様に感謝。



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融資の進捗。 [不動産投資]

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融資ですが、着々とNGを食らっています(汗)



S政府系金融機関さんは自己資金不足と物件が古いので期間が伸びないということで、

相談に行ったもののその場で「難しいと思います」という話になりました。

根本的にあまり気乗りしなかったのかな?その気があればもう少しいろいろな角度から

検討してみましょうという話になると思いますので。

まあ仕方がないことです。



TC信金さんは不動産賃貸業そのものにはとても積極的に融資を出している印象でした。

ただ、耐用年数を10年越えての融資はどう頑張っても難しいという話でして・・・

10年でよければ検討できますと言ってくれたのですが、それだとさすがに回せません。

今回はご縁がなかったということで、泣く泣くあきらめました。

このTC信金さん、「他に物件情報が出たらお声がけしましょうか?」と言いながら

キャビネットにしまってあった物件情報をぱらぱらとめくっていたりしていましたので

実はけっこう不動産取引に融資を出してくれる可能性は高いのかもしれません。

勿論「良い情報があれば是非ご紹介ください」と言っておきました。

定期的に連絡を取ってみようかなと思います。



Sノンバンクにはひととおり必要な資料を送付しました。

一次審査→最終審査 という流れになり、これから一次審査に持ち込むとのことです。

何点か質問を受けていますので、そちらに回答しなくてはいけませんが・・・

今日ももう出勤しなくてはいけないし、昨日も夜は奥さんにつきあってたら時間がなくなったしで

動けていない状況が続いています。非常によろしくないです。

頑張らなくては。



あとはTB信金に要望されていた資料をFAXしました。

札幌の物件は去年の2月のレントロールから現時点でここまで改善しています、ということを

示す資料があった方が稟議書が書きやすいという話を受けましたので、去年の2月の送金明細を

先方に送付するという話になっていました。これまた1週間遅れでの提出です><

いくら時間がないといっても、先週土曜日とかぼーっとしていたのにこの体たらくではいかんです!

反省。



TH信金さんから昨日電話がありましたが、お客様先で仕事をしていたのでとても電話は取れず。

なんとなくあまり良い結果ではないような気がしますが、本日かけなおしてみようと思います。



融資うまくいくといいね!と応援してくれる方もそうでない方も、ここまで読んだからには

人気ブログランキング押してくれるよね!?(笑)



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