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敷引に対する最高裁の判断。 [不動産投資]

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関東圏ではあまりお馴染みではない「敷引」という言葉。

簡単に言うと、最初に納めた敷金のうち、一部は返還しませんという話です。

東京だと礼金にあたる部分だと思って貰えればいいでしょう。



地震のごたごたであまりチェックできていなかったのですが、3/24に最高裁が

敷引は常識的な金額であれば有効という判決を出しました。

ここ最近の消費者保護の風潮を考えると、画期的な判決と言えるかもしれません。



以下、日経新聞の記事を一部引用しました。


---引用開始---


 同小法廷は判決理由で、敷引金の額が契約書に明記されていれば

「借り主の負担について合意ができている」と認定。引き去り額をあらかじめ決めておくことは、

紛争防止のために不合理とはいえないと指摘し、敷引特約そのものが不当とはいえないとした。



 そのうえで、借り手は情報量や交渉力で貸し手に劣ることから

「敷引金が高額過ぎれば消費者契約法に照らして無効となる」との判断基準を提示。

今回の事案では月9万6千円の家賃に対し、居住年数に応じて敷引金を18万~34万円とする

契約内容で「敷引金は家賃の2倍から3.5倍にとどまり、高過ぎるとはいえない」と判断した。



---引用終了---



関東にない商習慣だから直接の関係はないのかもしれませんが、最高裁の判断基準が

「それが妥当な金額であれば、貸主が一定額の負担を借主に求めることは違法性はない」

という方向になっている可能性があります。もう少しすると更新料の裁判の判決が出るので

そちらに対しても影響のある話になりそうな気がします。



家賃の2倍~3.5倍の敷引金が認められるのであれば、香辛料も1ヶ月くらいは

妥当であるという話になりそうな気もします。あくまで私見ですが。

今後も動向を注視していきたいと思います。



ま、札幌だと更新料も取れないのであまり意味はないんだけどね(汗)



今日は会社に行く前に区役所に寄って景気対応緊急保証制度の認定を受けてきます。

昨日、決算書とか確認してみたけど、2棟目の再生の為に今年はかなり赤字幅が拡大!

これはどう見ても業績が悪化しているように見えるなという風に判断できましたので。



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最後の悪あがき。 [不動産投資]

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残念な結果になった新松戸の物件の件で、仲介業者さんに電話しました。

先方から切り出されたのは「もう一ヶ月だけ待ちましょうか?」という一言。

おろろ?そんなに余力のある案件だったの?これ。

でも銀行融資をつけられる目途もほぼなくなっちゃったしなあ。。。



などと思っていたのですが、もう1個だけあたってみる価値がある場所があることに気づきました。

信用保証協会に直接突撃して、保証つき融資を獲得できないか検討するという選択肢。

これは2月くらいからとある仲良しの不動産仲間の人にアドバイスしていただいてた話でしたが、

地震だの銀行融資のバタバタだのでつい後回しになってしまっていたことでした。

そうだ、これをやらないと本当の意味で最善を尽くしたということにはならない!



そんなことを思っている矢先に有名投資家の石渡浩さんのメルマガで同じ話題が出ていました。

そういえば年末に保証協会から保証を受けて銀行で借りるようなセミナーをしていた記憶があります。

あの時は某ノンバンクの話ばかりが盛り上がっていて、保証協会の話はスルー気味でしたが・・・

そのセミナーの内容が情報商材として販売されているので、昨日さっそく購入してみました。



給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる! 公的保証で事業性資金融資を銀行・信金から受ける方法 ―スルガ銀行からも住信L&F(旧ライフ住宅ローン)からも借りられなくても銀行借入で不動産投資2011年版―



長いタイトルですね^^;

セミナーの内容は保証協会の仕組みの説明と、それを使ってアパートローンという商品のない銀行から

どうやって融資を獲得するかという話。あとは保証協会が時限的に実施している優遇制度の説明と

それを受ける為の要件の確認方法が中心でした。

○ルガやオリック○のようにサラリーマンの年収に対して何倍まで融資します、というところでは

全く通用しないノウハウですね。サラリーマンの年収がそういった銀行の基準に満たない場合は

使えるノウハウに仕上がっているのではないかと感じました。



自分もまずはこの商材で説明されている内容に当てはまるかを確認して、もし大丈夫そうであれば

明日にでも認定を受けてきたいと思います。3/31で優遇制度が終了してしまうようですので、

とにかく急いで動かなくてはいけません。



そんな感じで、敗者復活戦を試みます!

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関東進出ならず・・・。 [不動産投資]

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昨年の秋くらいからずっと取り組んできた新松戸の物件ですが、本日T銀行さんからも

融資することが難しい旨の電話がかかってきてしまいました。残念です。



2棟目と3棟目が決算書に出てきていない状態での買い増しはペースが速いのではないか、

ということを本部から指摘されてしまったのが原因だそうです。

逆に言えば、もうちょっと期間を置けば取り組むことができた案件だったのかもしれません。

先方も「是非また持ち込んでください」とおっしゃってくださいました。

とても申し訳なさそうな感じで話をされていたので、こちらが恐縮してしまうくらいでした。



これだけ持ち込んでNGだったということは、きっと購入のタイミングではなかったのでしょう。

確かに、新松戸を購入したら自己資金はカツカツになり、不動産取得税の支払いは分割にするか?

というレベルでした。その状態で今回の震災の余震が北海道を襲ったりしたら・・・ぞっとします。

残念な気持ちでいっぱいではありますが、今は足元の3物件をしっかり満室にすることに注力すべし、

というメッセージなのだろうと前向きに捉えることにします。



融資づけに取り組むことでいろいろと収穫もありました。

足で稼ぐ情報は何物にも代えがたい貴重な財産になったはずです。



別の物件の現地調査をしている最中に「これから売り出す予定なんです」と切り出されたのが

去年の秋口・・・。完全未公開物件として一番手で検討させていただき、銀行の担保評価が

思いの他伸びないという理由で鬼のような指値を入れ、それも受理されて一気に美味しい案件に

化けたものの、その銀行から融資NGという残念な結果を聞いてから追加で20行近くも他行に

持ち込むも、結局どこの銀行でも最終的に審査OKにならずに今回の結果となりました。

最初に取り組みはじめてから半年近くも関わってきた新松戸物件がゲットできなかったことは

本当に残念で悔しい気持ちですが、やれるだけのことはやったつもりなので悔いはありません。



唯一申し訳なく思うのは、税金の支払いが苦しいという理由で売りに出している売主さんの

期待を裏切ってしまったことでしょうか。鬼の指値も聞いてくれたというのに。

昨日は不動産業者さんに電話したものの営業時間を過ぎていたようで誰も出ませんでしたが

今日こそはちゃんと話をしないとです。。。売主さん怒るかなあ。。。憂鬱です。



そんなわけで、まだしばらくは「札幌で頑張る大家さん」という冠は外せないようです。

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レンタル収納ビジネスのセミナーに参加。 [不動産投資]

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この週末は竹末治生さんのレンタル収納ビジネスのセミナーに参加して2日間みっちりとお勉強してきました。

内容をびっちりと書くわけにもいかないので、感想などをつらつらと書こうと思います。



そもそもレンタル収納ビジネスってなに?

要はトランクルームのことです。屋外コンテナではなく、屋内に物置を置いて収納スペースを作り

そこを収納が足りない人に貸すビジネス。ちょっとした大家さんみたいな感じの話です。



初期費用がかからず、不動産を購入しなくても成立する大家業(店舗物件を借りればOK)で

利回りが賃貸だと考えられないくらい高くとれ、満室なら数年で回収可能。

そんな少額ビジネスの手法を学ぶセミナーでした。



参加した意図として、もちろん収納ビジネスにも興味はあったけど、そのマーケティング手法などが

賃貸の空室対策にも役に立ちそうだというところとか、店舗つき物件を購入する際に最悪そこに店舗が

入らなかったとしても、自分で収納ビジネスを立ち上げれば何とかなるんじゃないかとか、

そんな色々なことを考えて参加しました。



話を聞いてみて、確かにこれならできるかもしれない、という気がしてきたのは事実です。

ただ、マーケティングに失敗すると、まったく埋まらずに終わる可能性もあります。

コンテナボックスは稼働率5割くらいのものが多いと聞いていますので。

とはいえ、失敗しても不動産みたいにデフォルトするようなレベルの話ではないというのも良いところ。

実際にやろうとすると、物件の仕入が障害になる気はしますが、今後できるだけそっちの方向にも

アンテナを張っていこうと思います。



満室にしてから他のことに手を出したら?という気もしなくもないですが、

知識を得るのはいいことだ!と自分に言い訳をしてみようかと思います(笑)

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鬼のような指値を受け入れる。 [不動産投資]

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昨日は竹末治生さんのレンタル収納ビジネスのセミナーに参加しました。

2日間のセミナーなので、今日も行ってきます。そんなわけで、そちらの感想は明日にでも。



2棟目ですが、もう1件申し込みをいただけそうです。

申し込んでくださるのは、1年前に物件に住み込みでテコ入れしたときに知り合った方です。



どこまで話をしていいのかはわかりませんので詳細は割愛しますが、事務所として利用したいが

個人事務所で事務員もいないので、机と応接スペースがあればいいから1Kで良いということでした。

自分としては、その人の活動を応援したいので「必要なら格安で貸しますので言ってください」と

言っていたのですが、想像以上の激しい指値が(笑)

うーんどうしよう。活動は是非支援したい。でも収益がけっこう悪化するなあ。

その方は「残り一部屋になったら退去します」と気を遣ってくれています。

また、不動産投資家としての顔も持っているので、物件の雪かきなどを大家目線で実施しますとのこと。



結果的に、この指値は受け入れることにしました。

条件として、以下を提示してOKしてもらった為です。



・空室や共用部の清掃をお願いする

・リフォーム用の部材などを置かせてもらう

・札幌出張の際に宿泊させてもらう



毎月頼んでいる清掃代をカットし、この方に物件の準管理人的な立場で対応してもらえれば

その指値以上のメリットがあります。また、満室になった暁には、自分も別のところにリフォーム用の部材や

清掃用品を置かなくてはいけないという問題がありましたので、その場所を確保できて

更に若干の収益が得られるなら良い話なのではないかと考えました。ホテル代も浮かせられますしね。

事務所利用なので夜は誰もいないからできる荒業です。

更に、もし札幌を本店として法人を作ることを考えた場合に、場所を確保できるのは良いことです。



ちなみにどのくらい指値をされたかと言いますと・・・19000円ダウンでした(笑)

まあでも、自分の部材置き場と管理人さんをその価格で確保できると考えれば、悪くない話です^^

下手したら自主管理できちゃうかもね、この物件。定期借家契約の更新をどうするかという点があるけど。



これで2棟目は満室まであと3部屋!稼働率86%まで底上げされてきました。

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