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ネットカフェ難民。 [不動産投資]

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昨日の昼間、管理会社さんからメールがありました。

とある仲介業者さんから、若いネットカフェ難民の方に部屋を紹介していいか問い合わせが

あったのだが、どうでしょうか?という内容でした。



一時期話題になったネットカフェ難民。

現実にまだいるということにちょっとショックを受けました。

酔っぱらって電車を乗り過ごしてネットカフェに泊まったことがありますけど、

決して居心地がいいものではなかったです(選んだ部屋がたまたまそうだったのかもしれないけど)。



とはいえ、うちも借金を抱えて賃貸経営をやっている身です。

若くて就業意欲があり、やむなき事情でネットカフェ難民になっているということであれば

力になりたいなと思う反面、滞納が発生したらどうしようという気持ちもあります。

その方は若くして天涯孤独に近い身の上で、就職もできずに生活保護の受給を検討しているとか。

正直、なぜその若さで就職できないのか・・・?という疑問もあります。

コンビニバイトだってガテン系だっていいじゃない、と思うんですけどね。

(自分がそういう人の気持ちを理解できないからそう思うだけかもしれません)



普通の管理会社さんならこの属性の段階で話は終了してしまいます。

しかしここは私の物件を扱う管理会社さん。そんな簡単には終わりません。

色々電話で話したのですが「一度その方とお話してみましょうか?」というご提案がありました。

そこに至るまでの経緯、今後どうしていきたいかなどの展望次第では、検討する余地もあるかなと。

そうやって融通を利かせてくれる管理会社さん、なかなかいません。

勿論受け入れるオーナーにもリスクはあります。しかし督促など実務面で厳しいという点では

管理会社さんもリスクは同じように抱えます。それを承知の上で、少しでも稼働率を高くしようと

頑張ってくれることには深く感謝しなくては!



結局、相談をしている間にネットカフェ難民の方は別の仲介業者さんのところに

行ってしまったようで、紹介には至りませんでした。良かったんだか悪かったんだか。



不動産賃貸業を始めてから、世の中にはこんなに貧困層(と言うと失礼かもしれませんが)が

現実にいるんだなということを目の当たりにすることが多く、できることであれば

そういった方々に対して支援の手を差し伸べていきたいと思う今日この頃です。

まぁ、自分が破産するわけにはいかないので、できる範囲でですが・・・。



あ、ネットカフェ難民という単語と、今までの「住所がなくて生活保護が確定しない」お客様とが

頭の中で結びついた!ネットカフェで住民票を移せるところに一度住民票を移してもらい、

それで生活保護を確定させるという方法があるかも?今度仲介業者さんに提案してみよう。

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最近の札幌物件の状況。 [不動産投資]

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先週1週間の札幌物件の動きなどをまとめてみようと思います。



さすがに繁忙期から比べると人の出足は鈍っている印象ですが、それでもぼちぼち問い合わせはあります。

低価格物件なので、比較的繁忙期に左右されないというのは去年一年回してみてわかっていましたが

今年もその状況は継続されているようです。ただ、やはり立地が良いことは大事な要素であるようで

3棟目より2棟目の問い合わせの方が全体的には多いなという印象です。

去年からずっと営業している効果もあるでしょうが、札幌駅からより近い物件だというところも

きっとあるのではないかと思います。遠くのバストイレ別より近くの三点ユニット・・・なのかな?



先週末、3棟目に「給食の調理場として利用したい」という変わった問い合わせがありました。

うーん、それって事業用ってことになるのかしら。においや騒音がちょっと気になるところです。

しかも業務用のコンロと換気扇を取り付けたいとのこと(設置費用は入居者様負担)。

運搬コストから1Fを希望するということだったので、決めづらい部屋が決まるという意味では

悪くない話ではあるのですが・・・。しかも昼間しか使わないわけだし。



結局、退去時にガスコンロや換気扇などについては原状回復を行っていただくこと、

そして万が一の時のことを考え、敷金を多めに積んで貰うことを条件に内覧していただきました。

週明けくらいにはどうするか回答するとのこと。決まってくれればいいなと思います。



あとは2棟目の入居者さんから指摘されていた窓ガラスのひびとペアガラスの間のカビ。

一度はコストの安いワイヤーが入っていないガラスに交換しようという話になったのですが、

ペアガラスなのでそれでもコストが高くつくことが判明。

管理会社さんが気を利かせてくれて、そこから入居者さんと交渉して現状で我慢するという

言質を取ってきてくれました。コストを下げる努力をしてくれる管理会社さんに深く感謝!

とはいえ、指摘されているのに我慢してくださいの一辺倒だとちょっと申し訳ない。

そこでこちらから逆提案。すりガラスシートを貼り付けてカビとひびを隠すというのはどうか?と。

結局この提案が採用され、先週施工が完了しました。これで満足度も向上することでしょう。

学校を卒業するまでの間、気持ちよく住んでいただきたいものです。



あとはリフォーム用の部材を3棟目の空室から2棟目の兼用させていただいている部屋に

移動してもらいました。これで3棟目は全室募集開始できます!

ついでに簡単な飾り付けにも対応いただきました。さー、頑張って募集だ!



ちなみに今回の2つの件(2棟目のすりガラスシート貼り、3棟目の飾り付け&荷物移動)は

管理会社さんではなくコジローさんにお願いをしました。最近は就職して忙しいようなので

あまり頼まずにいたのですが、今回は小回りが利いて動いてもらいやすい彼が適任でした。

こうやって色々な人に助けてもらえるおかげで遠隔地での経営が成り立っています。

勿論、人気ブログランキングをクリックしてくれる皆様にも助けてもらっています。

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週末はお勉強。 [不動産投資]

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週末はたいがいどこかをふらふらしています。

家でぼけーっとするのが苦手なものでして。



そんなわけで(?)、昨日は川村龍平さんのセミナーと週末不動産塾のハシゴでした。



川村さんのセミナーは自作シミュレーターを使ったキャッシュフロー分析の実習。

初心者向けとの触れ込みでしたが、どちらかというと前回のセミナーを受けた人が

応用編としてシミュレーターを触って理解を深めるセミナーだったなという印象です。

本当の初心者だったら、土地建物の按分比率の重要性をいきなり話されても

たぶん「???」だったのではないかな、と・・・^^;

そして時間的な制約があったので、残念ながら途中で抜けざるを得ませんでした。

時間のある時にきちんと受講したかったな。



そしてハシゴした先の週末不動産塾。

本日はきらめき不動産の後藤社長が赤裸々に中古ワンルーム業界の裏側を語ってくれました。

どちらかというと、売る側がどういう活動をしているか、どうやって売物件を作っていくか、

という業者側の裏話に近い内容が多かったかと思います。

テレアポの実例や事故物件の話まで出していただき、生々しい講義となりました。

自分にはこの商売はできないな・・・と思ってしまいました^^;

普通ならわからない裏側の話を聞けたので、興味深かったです。

知識としてこういうことを知った上で、業者さんと相対することが重要なのかもしれません。



どちらのセミナーも「不動産投資に対して慎重になるべき」というスタンスなのが共通点かも。

巷にあふれる「簡単に儲かる」「不労所得」という概念はありません。

しっかり分析して、利益が出るものを買う。気軽に買って失敗するリスクを減らす。

場合によっては「不動産投資をしない」という選択肢も考えてしまう硬派な内容です。

ちょっと過熱気味の市場にはこのくらい堅いセミナーが必要なのだと思います。



今日は自転車の試乗をさせてもらう予定でしたが、あいにくの天気だったのでキャンセル。

家で事務作業でもやろうかと思います。本当は運動しなきゃいけなかったんだけどなあ。

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地震保険の査定をしてもらう。 [日記]

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今日は収益物件のことではなく、自宅の話です。



2007年に購入した建売住宅に住んでいます。

ファンドバブルがはじけるちょっと前なので、金利もあまり安くないし価格も高かったです。。。

もう1年ずれていれば、もっといいところに買えたのになぁと後悔するときもありますし、

そもそも不動産の勉強をしていれば家なんか買っていなかったのになあ、と思うこともあります。

とはいえ、今の家はそれはそれで気に入っていますので、まぁ人生はうまくいくことばかりじゃないと

割り切って楽しく暮らしております。



3.11のあの震災で、3階の書斎がかなりやられました。

趣味の音楽CDがかなりの損害。棚も倒れました。本も本棚から崩れ落ちました。

パソコンの調子も、もともと悪かったものがさらに悪くなってしまいました。



被災地のことや実家のこと、収益物件のことが一段落し、ようやく自宅に目を向けたころ。

どうもうちの保険は家財保険にも入っていたようで、これはもしかして一部損になるのでは?

という思いが。金額としては微々たるものでしょうけど、地震保険も柔軟に出すような方向で

動いてくれているようですし、申請してみる価値はあるかなと考えました。



そんなわけで、保険会社さんに電話。

つい先ほど調査員の方がいらっしゃって、被害を査定してくれました。



結果としては「住宅・家財ともに一部損」ということに。

うちは土地が変形地なので家も四角ではありません。しかも木造3階建で車庫つき。

バランスが悪い家の典型なのではないかと・・・(苦笑)

やっぱりそのバランスの悪い端っこの基礎部分にひびが入っていました。

他にも小さな亀裂があったので、一部損認定。

家財もリストにあるものをひとつひとつヒアリングしていただき、結果として一部損が確定。

元々かけていた保険金額の半分が地震保険の限度額、その5%なのでたいした金額ではないですが

ないよりはだいぶましです。ありがたいことです。



保険会社から委託されてきた調査員の方はコテコテの関西弁。

お話を聞くとどうやら西宮から応援に来ている方のようです。

親身になって、一緒に亀裂を探してくれました。

「これ、このヒビ、前はなかったんとちゃいますか?」

「あと1か所あれば一部損いけるんやけどなー。探しましょ!」

という感じで、できるだけ保険認定できるようにしようとしてくれたのが印象深いです。

とてもありがたい話です。感謝感謝。



建物については「基礎・柱・屋根」の3点しか見ないようです。

うちは基礎に何箇所かひびが入っていたので認定になりましたが、トイレの扉のたてつけが

震災後に悪くなったとか、壁紙が少しやぶれたとか、そういうところは特に考慮されませんでした。

家財はリストがあり、そのリストに従い「損害あり・なし」をチェックしていって、

一定のパーセンテージを越えたら損害認定という簡易的な方法を採用されていました。



某保険会社だけで7000件の被害相談があったようで、全保険会社だと相当な件数ですね。

阪神淡路の時は5%の人しか地震保険に入っていなかったということでしたが

今後はその割合も増えてくるものと思われます。保険は何もなかったら無駄な費用ですが、

何かあった時は心強い味方です。無駄にかける必要はないけれども、リスクとリターンを考えて

入るべきところはケチらず入った方がいいのかなと感じました。



自宅を持っている方で「うちは大した被害じゃないから」と思っている人も

自分の目でチェックして、少しでも震災前と変わっているところがあれば申請してみると

いいのではないかと感じました。今は保険会社さんも「出す」方向で考えてくれそうですから。

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不動産”闘士”家。 [不動産投資]

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ちょっと前にリニューアルした名刺。

肩書のところに「不動産”闘士”家っ」と書いてあります。



「っ」は置いておいて・・・

なんでそんな肩書にしたか?を少し書きたいと思います。



まず、それに関連して自分の行動指針を。



「7割は一生懸命考えて、3割はエイヤーで決断」

「やらないで公開するなら、やって後悔した方がいい」

「火傷はしても致命傷にならない程度の範囲で」



この3つを意識しています。



1つ目。

結局100%満足のいく物件なんてない、と思っています。

完璧なものだったら、それ以前に業者さんが購入するか、利回りが低くて話にならないはず。

であれば、どこまでのリスクをイメージして許容できるか、自分にとってそのデメリットは

打開することが可能なものかを一生懸命考え、最後は直感で決断します。



2つ目。

1つ目にもつながりますが、最後の直観の判断になった場合は「やる」と決断することが多いです。

やっぱり、やって後悔する方が納得もいくし後悔の質も違うから。



3つ目。

でも後悔して立ち直れない失敗はしたくない。

なので、自分が許容できるリカバリ可能な範囲でのチャレンジを心がけています。

不動産だったら、同じ1億の借入でも1本1億ではなく分散して小さ目の物件を複数取得するとか。

イメージできる範囲でリスクヘッジしていこうと思っています。



ちょっと前に買付を入れたフィリピンのコンドミニアムも上記判断指針に基づき

「失敗しても仕方ないと思える金額」で「まずは挑戦してみる」という発想で買付を入れました。

札幌の2棟目も相当ガラガラで誰に言っても「すごいの買ったね」と憐れまれたものでしたが(笑)

これはこれで利回りが20%くらいあったので、ローンくらいは払えるだろうし、失敗したとしても

何とかサラリーマンの給料で補てんできるだろう、という発想がありました。



そんなわけで、往々にして自分でリカバリすることを前提に楽ではない物件を入手しています。

わざわざそれを買う?というところから、あえて戦いの道を選ぶイメージで「闘士家」としました。

あとは「投資家」などという洗練されたスマートなイメージは自分には似合いません(笑)

泥まみれになって進んでいく感じも出したかった、というのもあります。

あとは「不動産賃貸業」であって「不動産投資家」ではない、という気持ちもありました。

投資家って名刺に書くのがなんとなく気恥ずかしくて。



名刺交換された方、名刺の肩書きにも是非注目してみてくださいませ!



闘士家希望の方もそうでない方も人気ブログランキングのクリックよろしくです。

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