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小林大祐さんのセミナーに参加。 [不動産投資]

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昨日はひょんなことから小林大祐さんのコスト削減セミナーに参加してきました。



小林さんのセミナーに出るのは2回目。2棟目を購入する直前に参加しているので、1年半ぶりです。

前回受講した時も感じていましたが、内容がロジカルで実践的。そして資料の構成がとても上手。

プレゼンテーション能力の高さを感じます。



ロジカルに作られているので、その結論が導き出された理由がわかりやすいし、再現性もあります。

普通のセミナーだと、過去の経験談からこういうことをしたらこうなりましたという話で終わることが

多いのですが、小林さんのセミナーは何故その結果になったかを考察して整理したものを提示します。

そこが違うのかなという感じを受けます。



結論だけまとめると、それってパワーポイント1~2枚分くらいの内容になっちゃうんですよね。

でも、そのシンプルな内容に帰結するまでの試行錯誤を自分でしなくて済むということを考えれば

受講する価値のあるセミナーなのではないかと思います。

単純に、小林大祐さんのプレゼンテーションが上手だから聞いてて面白いというのもありますしね。



有料セミナーの深い内容までブログに書くわけにいかないので、ぼんやりとした書き方ですが

そういう観点でみると言う発想はなかったなぁという気付きを得られるセミナーでした。



懇親会では、小林さんが力を入れている海外不動産投資や海外金融商品の話が中心になっていました。

先日行ったアジア太平洋大家の会の香港HSBC口座開設ツアーの中で紹介のあったものと同じものの話を

しているんだろうなと予想はつきます(金融庁の指導もあり日本で斡旋するわけにはいかないので

詳細情報や商品名は懇親会でも出てきません)。確かにあの金融商品は自分も余剰金があればやりたいと

思うものでした。小林さん自身もン千万の資金を入れているようです。

ジョホールバルのツアーに参加した方も懇親会に同席されていましたが、その方はとにかく短期間で

お金を作るのであれば、海外投資がいいはずだということで大きく借入までされて海外の金融商品に

投資をされているとのことでした^^;



結局2次会のラストまでお邪魔させてもらいましたが、刺激のある会だったと思います。

「セミナーより懇親会の方が生きた情報が手に入る」というところもありますしね。

小林さんのセミナーに限らず、色々なセミナーに参加したら必ず懇親会もセットで参加すると

より見識が広がり、良いのではないかと思います。個人的にはおススメです。



今日はこれから一人で伊豆にドライブに行ってきます。

昨日も終電で帰ってきたので、けっこう眠いんですが・・・吉村順三の別荘が見られるとあらば

頑張っていかなくてはなるまい!というわけでぼちぼち家を出ようと思います。

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「退去率」を考える。 [不動産投資]

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札幌大家業の大先輩、NORI5215さんがブログで「退去率」なる指標を公開していました。

http://plaza.rakuten.co.jp/nt0718/

単身物件の場合、1年間に退去する可能性はだいたい25%くらいが平均ということです。

1年間で退去した人数を部屋数で割り、25%以下だったら退去率が少ないという話ですね。

札幌の築古単身物件は広告料で勝負が決まる部分もありますので、退去させずに経営するのは

とても大事なことであると考えます。



じゃ、その退去率、うちの物件だとどうなのか?

正直、うちの物件だとあまりその指標は今は有効ではないのですが、一応やってみました。

(なぜ有効ではないかと言えば、ここ1年くらいでガラガラを埋めているから)



計算方法

各年の退去数の合計÷(部屋数×経過した年月)×100

今年は7か月分なので、ざっくり0.6を係数として掛けて計算します。



1棟目(2DK×5室)

購入が12月なので、翌年の1月からを対象としました。

2009年 退去1

2010年 退去1

2011年 退去0

(1+1+0)÷(2.6×5)×100=15.4%

ファミリー物件にしてはちょっと成績悪いですね。今年は退去が出ないことを祈ります。



2棟目(1K×22室)

購入が1月なので、普通に1年間での統計としました。

2010年 退去1

2011年 退去0(ただし訴訟沙汰の退去予告はあります)

(1+0)÷(1.6×22)×100=2.8%

なんかすごい低い数字に見えますが、この物件は購入当初22部屋中5部屋しか入居してません。

そういう意味では、入居率の係数をかけなくてはいけないのですが・・・



3棟目(1R×16室)

購入が1月なので、普通に1年間での統計としました。

2011年 退去0

計算するまでもなく0%です^^;

まあこれも、16部屋中7部屋しか埋まっていなかったものを買っているので当然と言えば当然。



自分の場合、正しく計算するには入居率を考慮しなくてはいけなさそうです。

稼働している部屋数に対して、何部屋の退去があったか・・・。そんなところでしょうか。

例えば、完全満室の10部屋のマンションの1年間の退去が2部屋の場合、退去率は

2÷(10×1)×100=20%

簡単ですが、もし仮に1室空室があるようなら

2÷((10-1)×1)×100=22.2%となってしまいます。

この辺を加味するなら、月単位で計算した方がいいのでしょうね。

それを入れないと、「10/10埋まっているマンション」と「1/10しか埋まっていないマンション」で

1部屋の退去があった場合に、両方とも退去率10%になってしまいますので。

それは直感的におかしいと思えますから。



自分の物件で月単位の形で計算してみようと思ったのですが、送金明細を見て入居時期を確認して

計算するのもちょっと手間がかかるなあと思ってしまったので、今回は省略します(笑)

どちらにせよ、実際に退去率を気にかけなくちゃいけなくなるのは、あと1~2年後からでしょう。

それまでに次の戦略をしっかり考えなくてはいけません。



今日はこの後小林大祐さんのセミナーに参加してきます。

行く予定ではなかったんだけど、ちょっと事情ができたので。

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失業して生活保護を受ける。 [不動産投資]

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更に上を目指していきます!まあ上になったからっていいことはないんですけど(笑)

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結局領収書の整理は微塵もできませんでした^^;

昼間は自転車で20キロ走って運動したり、部屋の掃除などをしたり、たまったメールの返信をしたり。

あとは借り換え大作戦の一環で、あちこちの銀行に電話しまくっていました。

築古の木造や鉄骨だと、耐用年数の問題があるから都銀は難しいです。

かといって、地銀はエリアの問題でなかなか相談に乗ってくれません。

今日も1行くらい電話してみようかなと思います。



んで、昼間メールの処理をしていると、管理会社さんからメールが来ていました。

件名を見ると、「2棟目○号室について」とあります。む、そこの部屋は家賃を前払いとかしてくれて

ちゃんとやってくれているけど、たまに家賃交渉してきたりするお部屋じゃないですか。

メールを開けてみると・・・



●●さんより連絡があり、失職され生活保護を申請されるとのことです。

それに伴い家賃の内訳を変更してほしいと連絡を受けました。



なんと!?けっこうしっかりとした方だと思っていたのですが、失職とは。

やっぱり北の大地は不景気なのでしょうか・・・。世知辛い。



内訳変更をしないといけないのは、生活保護だと管理費や水道代といった諸経費が保護対象外に

なってしまうためです。家賃コミコミにすれば、上限金額までしっかりと出てくれるから。

こちらの手元に入るお金に変化はないので、快くオッケーとさせていただきました。



しかし、最近入居が決まった方も、就職が決まるまで生活保護とか言っていたのですが、

札幌だと失業保険とかそういう概念はないのでしょうか・・・?不思議です。

自分は会社都合で前に勤めていた会社を辞めたことがありますが、その時は失業保険で

3ヶ月は悠々と暮らすことができていました。そういうのって必ずあると思うんだけどなあ。



今日こそ領収書の整理をしなくてはいけないけど、奥さんが体調不良で会社を休んでいるので

たぶんあまり進まないだろうなあと思います。どうせモンハンつきあえって言われるだろうし。

とりあえずモンハン好きな方もそうでない方も人気ブログランキングを押して帰る方向で。

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管理会社さんのこと、入居のこと、アフィリエイトのこと。 [不動産投資]

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やっぱり不幸話はブログネタとしてはいいのかもしれない(笑)

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今日と明日は会社の夏休みです。

じっくり休んで、今回こそ領収書の整理をしたい・・・

やらないと次の展開をどうするかが決められないので。



今日は大ネタ1本ではなく、小ネタいっぱいでお届けします。



ネタその1

良いお知らせが届きました。一番ドキドキだった2棟目の申込の保証会社審査が無事に通過!

これでほぼ入居は確定になりました。2棟目は滞納裁判のお部屋をどうカウントするか次第ですが

一応今のところ住んでいるお部屋ベースで言えば空室は残り1部屋です。



これだけ物件のあふれる札幌で、わざわざうちの物件に申し込む人は、こう言っては申し訳ないけど

何かしらの理由がある人ばかりです。それでも、そういった人にターゲットを絞っていくことも

一つの戦略なのかなと思います。中には本人の問題と言うより外的な問題で入居できない人も

いますし、そういう人がうちの物件に入ることで社会復帰の足掛かりを作れるのであれば

人の役に立てたということでとても幸せなことだなと思います。



ネタその2

管理会社さんに、草むしりした時のゴミ(45リットル袋1個分)と、ポストのチラシや

各部屋の掃除をしたときのゴミ(コンビニの大きな袋1個分)の処分をお願いしてありました。

一昨日、その撤去費用が届きまして・・・なんと驚愕の15000円!

いやいや、それはどう考えてもボッタクリでしょ!?とブチ切れそうになりながらも

仕事中でその返信を書くわけにもいかず。一日不愉快な気分で過ごしました。



仕事も終わり、家に帰って早速ぶちまけてやろうとメールを見直すと・・・



家電処分料も含め」15000円



・・・それも含めての値段だったのね。失礼しました。

2棟目を先日見回った際、ブラウン管のテレビが2台と壊れた自転車が1台、共用部に放置してあり

管理会社さんに対応を依頼していたのです。それらの処分も含めてだとしても、若干高い気はしますが

そこはまあ原価でやってくださいというわけにもいかんので、そういうものと思っておきます。



ネタその3

物件の空室にハエが飛んでた話、正直ありえないでしょー!と管理会社さんに不満を述べました。

管理会社さんもそこはさすがに気にしてくれたようで、その後屋根裏にネズミが死んでいないかとか

そういった調査をしてくれたようですが、特に異常はなかった模様。腑に落ちません。



社長さんに対して、物件の巡回をして綺麗な状態を保ってくれなくては、内覧に来てくださった

仲介業者さんに対して非常に失礼なので、そこはお願いしますという話を札幌でしてきていました。

先方も「改善を図ります」という話はしてくださっています。



そんな背景がある中、今回、管理担当の人にも話の流れで空室の管理が足りていないんじゃない?

というようなことを言いました。すると、かえってきた返答が・・・



「共用清掃を入れている物件については清掃の際に確認を依頼しています」



ほう、そういう喧嘩を売ってきますか。

うちの物件は管理会社さんの外注先の清掃業者のいい加減な仕事ぶりが嫌で、管理会社さん経由ではなく

自前で掃除してくれるところを探してお願いしています。そういう人は儲からないから空室が汚くても

気にしないんです、と言うことですかねえ?なかなか言ってくれるじゃないですか。



いや、担当の人はそういうキャラじゃないというのはわかっているのです。

悪気があって言っているわけじゃないだろうし、掃除入れてないからって蔑ろにしているわけじゃない。

単純に手が回っていないだけということは重々承知しています。でも、そういう返事をしてくるってのは

ちょっとまずいんでないかなーと。他のオーナーさんが見たらブチ切れてもおかしくないです。



そんなわけで、さらっと返信を書きました。

「貴社にて共用部清掃を入れていない私の物件は、部屋が汚くてもハエが飛んでいて決まらなくても

 仕方がない、ということでしょうか?」



さすがに気づいたようで、その返信では自社スタッフによる巡回を強化して対応する方向で頑張ります、

というような内容が返ってきました。いやはや、言葉って恐ろしいですね。

悪気があろうがなかろうが、言葉の使い方を誤るとそれだけですごいトラブルになりかねません。

メールベースのコミュニケーションだとその傾向はさらに顕著です。

自分も気をつけなくては、と思いました。



小ネタその4

一時期プッシュしていた「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」

これだけプッシュしていて、しかもこのブログの限定特典まで作っちゃって、

さぞかし儲かっているでしょ?と思う人もいるかもしれませんが・・・



言っちゃおうかな~・・・



ここまでの売上、なんとたったの1本(笑)

一人しか特典音声聞いてないってことですよ!ちょっとびっくりしちゃいます。

いやあ、文才ないんだなあ自分。



アフィリエイト自体は否定しませんし、自分が本当にいいねと思うものであれば紹介したいし

どうせ紹介するならちょっとくらい紹介料もほしいし(笑)

でもアフィリエイトの為だけにあくせくするのは嫌だし、本当にその商材を薦めたいのか

自分がお金をほしいだけなのかがわからなくなるレベルにはしたくないなあと思っていまして。

だからメルマガみたいなアフィリエイトの王道路線のことはやりたくありません。



今回、自分の許容できる範囲でアフィリエイトを頑張ってみようと思ったのですが、

「我流でやってもそうそう簡単に儲かるものじゃない」ということがよくわかりました。

アフィリで儲けたい人は教材でも買ってメルマガを発行した方が断然良いですね。

自分はそこまでやろうという気持ちはありません。一人の大家として、儲けのポジション抜きに

だらだらと大家っぽい日常生活をつづっていくスタンスでやっていこうと思います。



1本だとブログネタとしてさびしいかなと思う内容をいくつかまとめて書いてみましたが

思ったよりボリューム大きくなってしまいました^^;

ここまで読んでいただき、どうもありがとうございました。

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滞納!裁判! [不動産投資]

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現在18位です。なんかこう、為替相場みたいに上下してますわな。スイングトレード

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一気に3部屋の申し込みが入り、そのうち1部屋は審査完了して入居決定!

残り2部屋のうち1部屋は生活保護の申請が完了し、あとは保証会社の審査を待つばかり。

入居率も3棟あわせて90%を超えてまいりました。



順風満帆に見える賃貸経営ですが、その裏で若干の面倒事も起こっています。



まず、滞納退去となる予定だったお部屋の入居者さんと保証会社さんがもめているようです。

今月半ばくらいに退去となる予定だったのが、なぜか2回も退去が延期。

そして昨日「保証会社が訴訟を起こすようです」という連絡が管理会社さんよりありました。



裁判している間の家賃ってどうなるんだろう?

こっちが裁判に行かなきゃいけなくなるようなことって起こるのかしら?

そもそもどういう経緯で裁判にまで至ったんだろう?



気になることはいっぱいありますが、とりあえずは推移を見守るしかありません。

訴訟中の家賃は出ませんとか言われたら本気で困るんだけど・・・そこだけクリアされてほしい。



そしてもう1件。1棟目の駐車場に新規契約された方が悪質滞納者でした(涙)

かれこれ3ヶ月、1度も家賃を貰っていません!駐車場だからまだよかったけど、これが住居だったら

ぞっとする感じです・・・。管理会社さんが契約解除の上督促をかけているとのこと。



そんなわけで、なかなか楽はさせてもらえないようです^^;



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