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不労所得ではなく苦労所得。 [不動産投資]

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1棟目のゴミ問題、進展がありました。



【ゴミ問題のおさらい】

共用部にゴミの一時置きをする入居者さんがいます。注意文書を配布しても知らん顔。

ゴミが置いてある場所にゴミ捨て禁止の注意文を貼ると、死角になる場所に移動して放置。

いたちごっこの様相を呈してきており、先日は「監視カメラつけて家賃上げるぞ!」と

プレッシャーをかけるとともに「情報提供してくれた方には薄謝進呈」という形で

捨てている部屋が確定できるようなタレこみを期待する方向に誘導してみました。



昨日、管理会社さんにゴミの進捗状況を確認したところ、家賃上げるぞ!の告知をしても

相変わらずゴミは共用部に放置されているとのことでした。しかし1点有力な情報があり、

別の部屋の人から「たぶんあの部屋の人が出してると思うので注意してほしい」という

連絡が入ったようです!そう、その情報なんですよ!ほしかったのは。部屋が確定できました。

たぶんあの部屋だろうなぁと想像していたのですが、やっぱりビンゴ。

前にも契約なしで無断駐車したりしていたし、だらしない人だとは思っていましたが・・・。



管理会社さんは電話で注意しようとしているのですが、なかなかつながらないとのこと。

確か共働きなので昼間はいないんじゃなかったかな、あそこのお部屋の方。

文書で注意対応を考えているとのことなので、その方向で進めてもらうようにお願いしました。

アメとムチじゃないけど、ルールをきちんと守ってくれるならば、外に一時置き用のゴミ箱を

設置することは考えてもいい、という形で伝えてもらおうかと思います。



続いて2棟目の滞納入居者さんの話。



【滞納者のあらすじ】

一昨日のこの記事を読んでいただければ一発でわかります。



昨日管理会社さんから連絡があり、緊急連絡先欄が埋まったので無事に契約となったとのこと。

ただし、引っ越し代や初期費用など諸々含めて10万近く立て替えることになりました。

一応、月5000円ずつ返済してもらうことになっていますが・・・期待できないね・・・

保証会社さんを通しているので、原状回復の費用1ヵ月分は出してもらえるみたいだし、

家賃も全部回収できているので、「保証会社なしで滞納された」と思えばこのくらいの損害は

普通に出ているよねということで自分を納得させるかなと・・・。



管理会社さんもちゃんと督促して少しでも回収できるように努めますと言ってくれました。

あとはそれを信じるしかないですね。そしてさっさと次の入居者さんを受け入れられる状態にして

入居いただくようにしたいなと考えております。



というわけで、手元の懸案事項2点が解決に向けて動き始めました。

不動産は不労所得とは誰が言ったか知りませんが、どう見ても不労所得じゃないわー。

ジェービルさんが「不労所得ではなく苦労所得」と言ってたけど、その通りですね。

それでもサラリーマンが片手間で出来るのだから、不労所得ではないとまでは言い切れないと

思う気持ちもありますけどね。新規参入の方は少しだけ覚悟を持っておいた方が良いと思います。

簡単に撤退できない業種でもありますしね。



今日は会社からこそこそと管理会社さんにメールを打つことになりそうです(笑)

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少しだけお話をします。 [不動産投資]

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先日参加した夜銀サロン。

建築のプロ、夜銀おやじさんが仕掛ける不動産投資家やその予備軍を対象としたイベント。

ゲストスピーカーによる30分~1時間程度の発表と、美味しいお酒とちょっとした軽食、

そして優秀な不動産投資かの皆様とのコミュニケーション。しかも建築物に関する悩みがあれば

プロである夜銀おやじさんに気軽にアドバイスをいただくことができるおまけつき。



他のセミナーとは一味もふた味も違う夜銀サロン。

そう、それは銀座の夜を熱くする大人の社交場なのです。

肩の力を抜いて、美味しいお酒と不動産談義をアットホームな雰囲気の中で楽しむことができます。



なんでこんなに一生懸命夜銀サロンの紹介を書いているかと言えば・・・

夜銀さんから次回夜銀サロンのスピーカーを命ぜられてしまったからです。

すいません、こんなキャッシュフローもろくすっぽ出ていない大家が話すことになっちゃって。

きっと役に立たない話しかできないと思います。東京から札幌の不動産を買って運営すること、

それしかやったことがないので、そのネタを話すことにはなると思います。



次回夜銀サロンは9/13(火) 19:00~21:30。

詳細は夜銀さんのブログをご参照くださいませ。

けっこう席が埋まるのは早いと思います。自分のトークはともかくとして、参加される方は

素晴らしい方が多いので、刺激になるのではないでしょうか。

参加のお申し込みは、夜銀サロン事務局にメールをいれるだけ。

yagin.salonあっとま~くgmail.com(あっとま~くを@に変換してください)

ご参加をお待ちしております。



人前で不動産のことを話すのは2回目です。

1回目は幸田信行さんのこじんまりと飲む大家の会でスピーカーをやりましたが、

時間オーバーでだいぶご迷惑をかけてしまった記憶があります。今回は気を付けないと。

特に何かを売ったりするためのポジションがあるわけでもないので、ありのままを気軽に

しゃべってきたいと思います。そんなわけで、もし興味を持っていただける人がいましたら

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退去してもらう為の努力をする。 [不動産投資]

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昨日の夜、仙台から東京に戻ってきました。東京は暑い・・・。

なので、エアコンのきいた部屋でモンスターハンター3のPS3版を堪能する夜になりました。



そんな昨今、うちの物件で一番問題になっているのは滞納しているおじさん。

保証会社さんの保証がついているので金銭的な被害はないものの、次に入居される人がすでに

申込を入れている状況なので、何とかして早く出て行ってもらわなくてはなりません。

(次に待っている人がいなければ別に保証会社さんに任せておけばいいんですけど)



管理会社さんが本人にヒアリングしたところ、部屋探しや引っ越しに時間が割けないし

お金も持っていないという状況で動けないという回答でした。

本当かどうかは非常に怪しいけど、まずは本人がそういうならその要因を排除して

速やかに出て行ってもらえる体制を作らなくてはなりません。



そこで、次の入居者さんを紹介してくれた仲介業者さんに事情を説明して、今の入居者さんが

引っ越しできそうな部屋を探してもらうことにしました。家賃は安くて保証人もいなくて

保証会社がNGでも通るお部屋・・・そりゃあ営業さんも「厳しいですね」と言いますわ。

それでも次のことを考えて「頑張って探してみます」と快諾いただくことができました。



そしてその営業さんに部屋を探してもらう間に、滞納入居者さんには管理会社さんから

連絡をしてもらい、部屋が見つかったらそちらに引っ越してもらい退去するという約束を

憑りつけてもらいました。ここでごねられたら強制執行かなと思っていたのですが、

とりあえずここは素直に従ってくれたようで一安心。



そして奇跡的に部屋が見つかったという営業さんからの連絡がありまして、手筈を整えて

滞納入居者さんに内覧に行っていただきました。もちろん、いいも悪いもなく入居して

貰わなくちゃいけないというのは理解いただいていたようで、その部屋で契約することに決定。



しかしその部屋、初期費用が高いんです。そりゃあ属性問わず埋めてるわけだから、

どんなのが来るかわからないので初期費用でそこを補填しようと言う発想になるでしょう。

札幌の低価格家賃帯の物件なのにそこまで取るか!?という金額です(絶対的には安いけど)。



懸念していた一言が滞納入居者さんから出ました。



「初期費用がない」



管理会社さんは「誰かに借りてこさせてでも払ってもらいます」という話をしてくれていましたが

結局それも無理だったようで、最終的にこちらに電話が来ました。

「立て替えてください」とは言わなかったけど、もはやそれをやらないと進まないでしょう。

帰ってくる見込みはとても薄いですが、それでも今の滞納入居者さんをそのまま住ませるよりは

部屋のことを気に入ってくれて、内覧する前に資料だけで申し込みを入れてくれた若い女性の方が

大切に部屋を使ってくれるに違いないという期待もあります。

やむなく初期費用はこちらで立て替えることにしました。

リフォーム代も含めると痛い出費になりそうですが、仕方ないかなと・・・。



ここまでおぜん立てしてようやく出て行ってもらえることになり、ほっとしました。

しかし一昨日管理会社さんと連絡をして状況確認したところ、新居の契約が済んでいないらしいのです。

なんでも、緊急連絡先の確認が済んでいない為に契約が締結できないとか。

早くそこを確認するよう管理会社さんと仲介営業さんの両方からプッシュしているらしいですが・・・

なんでこう、だらしない人ってここまでだらしないんでしょうね。なんだかなあという感じです。



まあでも、引っ越ししてもらえる目途が立っただけでも良かったです。

あとはきっと時間の問題でしょう(と思いたい)。

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経営状態を可視化する。 [不動産投資]

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民主党の代表選、候補者の政策の違いがパッとわかるサイトとかないかといろいろ検索するも

なかなか都合のいいのは見つかりませんね。原発や増税だけでなく、TPPとか外国人参政権とかも含めて

各候補の政策の方針がわかるサイトとかあればいいんですけど・・・。



てな具合に時事ネタからスタートしたのは、不動産の活動をしていないからです(笑)

金曜日から奥さんの実家の仙台に来ていますが、奥さんは夜な夜な飲みに出かけてしまうので

人質とばかりに奥さんの実家でお留守番して、のどごし生をお付き合いで飲んでいます。

・・・発泡酒ではなくて普通のビールが飲みたい(涙)



そんな状況なので、ここはひとつ過去に認識しながら棚上げにしていたことをやろうと思いました。

それは各物件ごとにかかった費用と実際に入ってきたお金、銀行返済などを整理して

本当に得られたキャッシュフローがいくらだったのかを整理することと、

そこに減価償却や利息などの経費を計算して、今年の決算を予測すること。

川村龍平さんからも「税金をコントロールする為に絶対やるべきだよ」と勧められていました。



いつも「やらなきゃ」と思いつつ、飲みに出かけたり空室対策したりでなかなかやれていませんでした。

先日ちょうど借り換えを検討している地銀さんにそのベースになる資料を求められたこともあり

これをベースに膨らませていけば良い資料ができるに違いないとやる気になった、という感じです。



1棟目は規模も小さいしもともと満室だったので、小規模修繕やお部屋のリノベーションなどを

実施したくらいで済んでいます。20~30万程度のキャッシュフローが出ている感じ。

満室想定で80万くらいのキャッシュフローで、40万くらいの修繕が2年連続で出ているから

まあこのくらいの成績で落ち着くのはよくわかります。



2棟目。22部屋中5部屋しか埋まっていなかった3点ユニットの18平米。

再生して21部屋稼働まで持っていくのに、どうやら500万近く投入しているようです。

(管理費も込みの数字です)

お部屋はもともとリフォーム済みのところが多かったので、宣伝広告費や細かい設備の追加など

その辺が主な費用ですが、思ったよりきついなぁという印象。

元々300万くらいを想定していたところだったので、やっぱりかなりショートしています。

この分野、キャッシュにある程度厚みがある人でないと手出ししない方が良いかも。



3棟目はリフォームは最小限にして宣伝広告費にお金をかけているので、16部屋中7部屋から

スタートして現在満室ながら、トータルでかかった経費は150万くらい(管理費込)。

こちらは比較的うまいことやれたかなという気がします。木造とはいえ大規模修繕済みで

見栄えが良く、中も築10年くらいにしか見えないので、インターネットからでも

思いのほか問い合わせが多い物件です。思いのほか安定運営に化けるかもしれない?



今年の決算は減価償却などを含めると、なんとなく若干の赤字になるような気がします。

減価償却込での赤字ならば、銀行さんに対して赤字であっても事業的に問題がないという

説明ができて、かつ税金も払わなくて済みます。理想的なシナリオですね。

ただ、木造物件が多いので、数年後に一気に減価償却が減ることは容易に予想できます。

金利交渉がうまくいけば、金利分の経費も減ります。その辺を考えると、数年後を見据えて

何らかの準備をしていかなくてはならないんだろうなと感じます。

例えば管理会社を作って法人での節税など。その辺はこれから勉強が必要なところですね。



しかしまあ、キャッシュフローの計算をしてみた感想は・・・

「これだけ借入していて、キャッシュフローはこんなもんか」

てなとこです。具体的にどのくらいの金額なのかは、さすがにブログ上では内緒(笑)

気になる方は直接お会いした時にでも聞いていただければと。

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金利交渉中。 [不動産投資]

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昨日から仙台に来ています。不動産活動の予定はありません。

ただ単に奥さんの実家でだらだらしているだけだったりします。。。



今日は金利交渉の原状についてネタにしたいと思います。



現在、某地銀さんから借入をして札幌のアパート・マンションを購入しています。

しかし、次の展開を見据えて考えると、ちょっとこの金利が高いんですよ・・・。

なので、まずはこの金利を何とかしたいと思っていました。



色々とあたっていくと、別の地銀さんが借り換えを検討してくれるかもしれないということが

情報として入ってきたので、そちらの地銀さんに打診してみたところ、検討してくれることに。

諸々の資料を提出し、稟議書を書いてもらうことになりました。



んで、今借りている地銀さんに対してどういう風に対応するか?というところを先日ブログで

書いたところ、何件かの反響がありまして。皆様のご意見を総合して考えると

「今の地銀にも他の銀行から借り換えの提案があったことを話すべき」

という方向にしていくのが良さそうだという形で考えがまとまりました。



善は急げ。

早速今借りている金融機関さんにお電話し、借り換えの提案をいただいたことを話しました。

担当の行員さん、ひととおり話を聞いた後でこちらに対してヒアリング。

どこの銀行から提案されたか、どのような条件か、金利はいくらか・・・。

こちらも別にカマをかけて話しているわけじゃないので、実際の条件を話します。



ひととおりのヒアリングが終わった後、今借りている地銀の行員さんから

「当行としても、できれば長期でお取引をしたいと思っておりますので、金利について

 引き下げできるか検討してみたいと思います。」

という申し出がありました。もし今の銀行さんで金利が下がるのであれば、

違約金や登記にかかるお金が節約できるので、そっちの方が好ましいです。

しかも次の取引にもつなげられるかもしれませんし。こちらとしてもそのような形で

検討していただけることに感謝する旨を述べて、電話は終了しました。



というわけで、去年の決算書と直近3ヶ月の賃料収入の推移を今借りている地銀さんに

送らないといけません。送って検討いただいて・・・さてどうなるか!?

金利が下がるとキャッシュフローがだいぶ改善します。今の金利から2%下がったら

120万くらいキャッシュフローが良くなる計算。これだけ変わるとかなり運営が楽になります。

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