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購入意欲が出ない。 [不動産投資]

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10/8(土)、札幌物件の内覧会を開こうかと思っています。

ご参加いただけそうな方は是非ご連絡いただければと思います。



お知らせ終了。本題に入ります。



最近、「購入するぞ!」という意欲があまりない自分がいます。

年末年始にかけて半年くらいかけて取り組んだ新松戸案件の融資が不調に終わったこともあり、

まずは現在の物件の収支改善が急務なんだなあと思った、というのが理由の一つかもしれません。



決算書は酷い赤字(そりゃあガラガラ物件を経費かけて再生してるんだから当然)。

金利はあほみたいに高い(「その金利でしか借りられない」と一般金融機関は見るからマイナス)。

入居率も当時は7~8割(再生の過程だったというのはありますが・・・言い訳はできない)。

しかも物件は北海道ですから、関東の地場の金融機関は担保に取ることもできません。



物件の場所はともかくとして、それ以外のことは改善できるはず。

そこであがってきたキャッシュフローを使って、小ぶりの物件を1つ関東に購入したい。



そんなわけで、「買うぞ!」という意欲はいったん忘れ、既存物件の収支改善を行いました。

結果として、今年の決算書は減価償却を除けば黒字になるくらいの状態になる見込みになり、

金利も結果的に一般人と同じくらいまで下げることができました。

入居率も目標としていた瞬間風速95%は既に達成。1棟目と3棟目は満室になりました。

2棟目も9割は超えています。ここだけまだ満室になったことがないので、もうひと頑張り。



それと併せて、今後東京でのメインバンクにしたい銀行さんに積立を行ったりもしています。

担当の方や支店長が変われば無駄になってしまうかもしれないけど、その時は解約して

次の物件を購入する原資にすればいいだけですから。そこまでの間の運用で得られるはずの

キャッシュフローが損失となるけど、そんなに大きな額の積立でもないし問題なしです。



見せられるお金も少しずつ増えてきたし、そろそろ次の行動を起こしてもいいのかなと。

でもここまで来ちゃったし、あと数ヶ月待って今期の決算書を作ってからでもいいような。

とにかく、そろそろ次の物件に向けたアンテナを立てていく時期が来ている気がします。



・・・と頭ではわかっているんですが、なぜか「物件を探そう」と言う気持ちになれない

自分がいたりします。なんでだろう?うーむ。

今まで買った物件って、基本的に自分であまり探していないんです。

買付を入れて玉砕したものも含め、こちらから問い合わせたというよりは業者さんからの

提案があって検討した形なので、そういうこれまでの経験も影響しているような気はします。



あるいは、500万以内で23区で電車が通っている場所にボロ戸建で利回り30%くらい!

とか無茶な条件ばかり考えているからいけないのかしら(笑)



購入したいモードになっていれば、本気で探すのかもしれませんけれども・・・

融資が付くかどうかも今はまだわからないので、そういう深層心理があまり物件探しを

本気でさせてくれないのかもしれないなと思います。



ま、こういうのは縁だから。焦りは禁物。のんびりと資産形成していければいいかな。



そういえば昨日フェイスブックに登録しましたので、お会いしたことがある方については

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人との繋がりは大事にしたい。 [不動産投資]

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【お知らせ】

10/8~10/10の間で札幌物件の内覧会を開こうかと思っています。

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お知らせ終了。本題に入ります。



遠隔地で不動産賃貸業をやっていると、近所なら自分でやれるのに・・・と歯がゆい思いを

することも少なくありません。これはもう宿命だと思います。



3棟目に入った申込、無事に保証会社さんの審査を通過しました。

これで入居審査はOK!入居に向けた準備を進めることとなります。



しかしここでひとつの問題が。この申し込みを入れてきた方、「家電は不要」な方なのです。

今回募集している3棟目の空室は被災者さんに貸していたので、お部屋にはすでに家電設置済み。

こいつをどこかに移動させなくてはいけません。今まではこういう時に未募集の空室に押し込んで

うまくごまかしていたのですが、今回はそういう空室もありません(喜ばしいことなのですが)。



申込を入れてきた方は「10月1日から住みたい」と強く言ってきているようです。

同棲していた彼氏と別れるから、早く引っ越したいというのが理由みたいです。

まあそういうことなら早く引っ越したいだろうなあ・・・しかし家電どうしよう・・・。



そんな感じで悶々としていたのですが、ここでちょっと思いつきました。

札幌の知り合いの事務所に、照明器具などのリフォーム用品を置かせてもらっているんです。

そこのスペースに家電とかおける場所ないかなあ・・・?



早速その知人に電話して確認すると、「大丈夫ですよ!」というありがたい回答が。

おお!とっても助かります!ありがたくて涙が出そうですよ。

自分には不釣り合いなくらいの良い縁に恵まれているなぁと思います。

この縁がなかったら、遠隔地札幌でとっくに心が折れていてもおかしくありません。



そんな紆余曲折もありましたが、なんとか今回の入居者さんも受け入れることができそうです。

現在の入居率(申し込みを含む)は42/43です。10月になると2部屋空くので40/43。

「完全満室」と早く言いたいのですが、一進一退の攻防が続いています。

冬になる前になんとかしたいなあ・・・。



全然関係ないですけど、内覧会とか言ってもさすがに札幌じゃ誰も反応ないっすね(笑)

まあ普通にあっちでだらだらしてこようかなと思います。

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モグラたたき(3棟目編)。 [不動産投資]

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10/8~10/10の間で札幌物件の内覧会を開こうかと思っています。

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賃貸経営はモグラたたき。

満室になるのもつかの間、どこかで空室がまた発生してしまいます。



昨日のブログエントリーで2棟目の状況をお伝えしました。

今日は3棟目の状況報告です。



9月初旬の段階で、3棟目は2部屋の空室がありました。

両方とも被災者様が仮住まいされていたお部屋で、たまたま両方とも8月終わりに

自宅に戻られたので空室になった形です。それぞれ家電つきで募集をかけはじめました。



2週間前くらいに片方のお部屋は成約して、残るはあと1室という状況。

そして残りの1室に一昨日申し込みが入りました!

仲介業者さんは今回はじめて申し込みを入れてきた中央区の業者様。1棟目の空室対策時に

一度だけ訪問し、その後は定期的にメールで情報配信をさせていただいていた業者さんです。



うちの物件に申込をわざわざ入れてくるわけだから、何かしらの問題は抱えています^^;

今回は「親が保証人になってくれない」パターン。理由は実家から出てほしくないからとのこと。

でも余市から札幌市まで通えと言われたら、けっこうしんどいですよ・・・。

そりゃあ一人暮らしもしたくなると思います。



保証人がつけられず、ご本人も若くて年収が低いので、有名どころの保証会社さんは通りません。

(それって何のための保証会社なの!?という気持ちもなくはないのですが)

比較的条件が緩い保証会社さんを通せないかということで、別の保証会社さんにあたっています。



いやーこれで満室だねー!とか思っていたのですが・・・

9月末でちょっと空気を読めない退去が発生することに!

まあでもこの退去は前向きにとらえます。前のオーナーさんが関係者の方に格安で貸していた部屋で

相場より15000円くらい安く住まれていたので、退去してくれたことで相場なりの価格に

戻すことができるというメリットがあります。安くても長く住んでくれる方がいいかなという

気持ちもあったのですが、出るということならそれはそれでいいでしょう。



でも、どうせ出るなら繁忙期前にしてほしかったです・・・

これから抜けたって、勝負は1ヶ月~2ヶ月くらいしか勝負できません。

札幌は雪が降れば引っ越しの動きがなくなる街ですから。



そんなわけで、3棟目は一瞬満室だけどすぐ1部屋空室という惜しい感じです。

今回の2部屋は空室になってから1ヶ月以内で決めることができました。

3点ユニットで20平米以下という過酷な条件の2棟目に比べて、3棟目は客付がちょっと楽です。

インターネット経由での問い合わせもあるし、割とすんなり空室が埋まっていく印象です。

初期段階で物件の存在を認知させた後は、けっこう楽な運営になっていくのかもしれません。

しかも木造なので運営費もさほどかかりません。家賃水準さえ守れれば案外悪くない物件かも。



次の空室も何とかして10月のうちに決められるように頑張りたいと思います。

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モグラたたき(2棟目編)。 [不動産投資]

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少し持ち直してきたみたいでほっとしました。

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満室になるのもつかの間、どこかで空室がまた発生してしまいます。



昨日は管理会社さんといっぱいメールをした一日でした。

そんなわけで、2棟目に関するメールのやり取りの概要を書いてみます。



2棟目に入っていた申し込み、まさかの「保証会社に落ちる」という衝撃的な展開に!

この申し込みがあったから滞納者の引っ越し費用を立て替えてまで出て行ってもらったのに

それが崩れたら何のためにお金を使って入居者さんを追い出したのか、わけがわからない(涙)



どうやら落ちた理由は、親族が誰も保証人になっていなかったからのようです。

知人が連帯保証人、おばあ様が緊急連絡先というのがネックになっているのではないかと。



ここで出てくる2つの疑問。

・なぜおばあ様は連帯保証人にならないのか

・なぜ両親の名前が全く出てこないのか

ちゃんと仕事をされている方ですので、基本的には保証会社なしでも定期借家などを活用して

入居していただきたい気持ちはあります。とはいえ、親族とうまくいっていない方は得てして

トラブルも起こしやすい傾向にあると知人の仲介業者さんから聞いたこともありまして。



上記2点、確認いただいたところ

・おばあ様は他にもいろいろな連帯保証人になっているから、これ以上はなれない

・ご両親は離婚していて、父親には頼めない。母親は入院中なので難しい。

という事情だとのことでした。管理会社さんも、そんなにまずい印象はないということでしたので

この方に関しては保証会社なしの1年未満定期借家で対応することにしました。



若い女性で、コジロー部屋(かっこよくリノベしてあるお部屋です)の資料を見て気に入ってくれて

内覧せずに入居を決めてくれた方ですし、きっと部屋は大切に使ってくれるだろうというのも

少しリスクのある入れ方をした要因の一つです。

あとは相対的に見て「うちの物件の基準では、もっと危ない人も入居しているからOK!」という

気持ちもなかったとは言いません(苦笑)



最初に変な物件を仕入れてしまうと、運営でリスクを取らないと埋まらないということですね・・・。

そりゃあわかりますよ。入居のハードルを高くすれば良い属性の方が入ってくることくらいは。

でも、そういう属性の方はうちの物件は選んでくれませんから。そういう物件を手に入れてしまった以上

多少のリスクを取って、苦労しながら満室にするしかないわけです。そこは割り切っています。

でも実際に滞納とかでて短期的にお金が飛んでいくと、やるせない気持ちになってしまいますので

たぶん完全には割り切れていないんでしょう。まだまだ修行が足りません。



何にせよ、これで2棟目に元々入っていたお申し込みは、2ヶ月ごしで決着しました。

あとは現在募集中の1室と、9月末に空く1室の2室。頑張ります。



明日は3棟目に関して、管理会社さんとやり取りした動きをご報告する予定です。

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金利交渉に成功! [不動産投資]

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先日まで検討していた借り換えですが、とりあえず方向性は見えました。

既存借入行での金利引き下げで決着する見通しとなりました。



東京在住で札幌に物件を持っている人に借り換えの稟議書を書いてくれる銀行さんを見つけたので

そこと色々打ち合わせをして、だいたいこのくらいの金利でこのくらいの期間で本部と話をして

みますというところまで話を詰めることができました。もちろん、本部がOKと言うかは現段階では

わからないというのが正直なところです。



そしてそういった借り換えの話があることを既存借入行に話したところ、そちらの銀行からも

金利引き下げの提案をさせてほしいという依頼がありました。そして2回ほど金利の歩み寄りが

提案されたのですが・・・期待するほどの金利下げ幅ではなかったのです。

それだったら借り換える方向で話を進めた方がメリットがありそうだなと感じる金利差です。



とはいえ、既存借入行から借り換えをするとなると、登記関係の諸経費もかかってしまいますし

一括返済の違約金でそれなりに大きな額が出ていくことになってしまいます。金利差が1%以内に

なるような提案が来たら、既存借入行でそのまま継続しようという気持ちだったのですが、そこに

到達するのもちょっと難しそうな雰囲気がプンプンしています。

提案されている金利も全て正直に話しているんだから、それでもメリットがあるような金利で

提案してくれることを期待していたのですが・・・「当行の最優遇金利」とやらを提示されても

まだ借り換え検討先の提案金利と1%以上の差がある状態です。



そこで、こちらから「この金利以下になったら借入を継続する」という宣言を既存借入行にしました。

具体的には、既存借入行の最優遇金利からさらに0.2%ダウンの金利です。

この金利だと、金利差が借り換え検討先に対して0.9%となります。

実際は、借り換え検討先の金利ももっと上がる可能性はあるので(一番良い状態の金利を想定して

既存借入行とは話をしていました)、このラインで落ち着くのであれば上出来かなというところです。

築古で耐用年数切れの物件もあるわけだから、決して悪くはない成績です。



そして先週末、既存借入行から返事がありまして、金利でやりますという連絡が!

こちらも積立やクレジットカードへの入会など多少協力したところはありますが、それでも

大きな金利ダウンを引き出すことに成功しました。最終的に返済予定表が送られてくるまでは

油断はできませんが、ひとまず大きな仕事をやりきった気分です。

借り換え検討してもらっている銀行さんには、状況をお話して借り換えは止める旨を連絡しました。

先方にもこまめに連絡を取っていたので、状況は理解されていたので特に問題はなし。

「良かったですね」と言って貰えました。



来月から返済が少し減り、年間のキャッシュフローも100万くらい改善する予定です。

これで今年やらなきゃいけない修繕の原資となる資金くらいは確保できるかな。

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