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競売物件の調査。 [不動産投資]

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この間サラリーマンの会社の歯科検診で虫歯があると診断されたひろ*です。

歯医者行きたくないけど、行かないとそのうち痛くなるだろうから行かなきゃ・・・



そんな今日この頃、昨日は久しぶりに予定のない休日だったので、部屋の片づけとか10月の

賃貸業の成績表をつける作業などを行おうかなと思ったのですが、土曜日のフェスタの松田さんに

触発されて、久しぶりに競売物件の調査などをしてきました。

・・・一応言っておくと、松田さんがフェスタで話していた物件とは違うやつを見てます。

同じの見てたら倍率が高くて勝てるわけがないですから(笑)



高速を使えばうちから車で1時間半かからずに到着する場所にある物件です。

資料を見る限り、地型も悪くないし路線価ベースで400万弱くらいの土地と見受けました。

机上での判断は、路線価で買っても利回りが30%に達する見込み。いい感じです。



現地に行ってみると、車通りがけっこうある幹線道路の脇にこじんまりと建物が建っていました。

土地はとくに隆起もなく、幹線道路沿いなのでなかなか悪くないです。賃貸と言う面で考えると

少し車がうるさいかな?というところがマイナスです。



建物は・・・「なぜこんなものを作ってしまった!?」と言いたくなるもったいない建物。

土地を全然活かしきれていません。しかも洗濯機置き場は外というのが痛い。

そんなに古くない建物なのに、なぜそうなってしまったのかと疑問がいっぱいです。

更に、地方都市なのに駐車場が戸数分ないのが致命的に痛い。



ひととおり建物を調べた後、現地看板に出ていた管理会社さん(と思われる会社)に電話。

あれこれとヒアリングして、なんとなくいけそうな感触はつかみました。

想定家賃もそんなに外していないし、ターゲットのイメージもだいたい同じ。

札幌のように法外な広告料をとられることもないようです。敷金は0~1ヶ月。



街中に行って別の不動産会社にあたってみたのですが、そこは売買中心でそれほど賃貸には

力は入れていないとのこと。競売物件の話をしたら「業者さんですか?」と聞かれました。

話を進めていくと、どうやらこの業者さんは任売とか競売を中心に扱っている模様。

利回りどのくらいのがほしいの?と聞かれたので、今回の案件のことかと思い30%以上と

答えたら「そこまでは無理だなあ。手持ちの物件で最大でも25%ですよ。」と諭されました。

いや、常に30%のものしか求めていないわけじゃないからね・・・(笑)



この業者さんも該当物件が競売に出ていることは知っていました。任売屋さんだから当然か。

今回は入札する予定はないって言ってたので、ぺらぺらと想定入札価格とか話しちゃったけど

ちょっと失敗だったなあと今にしてみれば思います。横のつながりで別の業者さんにその価格が

漏れれば、それ以上の値段になることは請け合いですから。



今回の案件は共同住宅なのですが、壊すのにお金がかからないから土地狙いで入札してくる

地元の業者さんがいるような気がします。たぶんこちらの考えている価格で落札するのは

ちょっと難しいんだろうなあとは思いますが、入れなきゃ始まらないのでためしに入札を

してみようかなと思います。生まれてはじめての競売入札になりそうです。目指せ30%!



今週は平日の活動は控えめ、休日はドビーさんの物件見学とモンスターマンさんの押忍会、

藤巻聡さんの勉強会でキャッシュフローゲームの3本立てです。楽しみ楽しみ。

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アパート経営フェスタ2011に参加。 [不動産投資]

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昨日はアパート経営フェスタ2011に参加してきました。

ファイナルと銘打って、今までの中で一番大きな会場での開催。こりゃあすごい人数です。

知った顔のサポーターの方々、知った顔の大家さん仲間の方々。3年前にはじめて参加した時は

知り合いもそんなに多くなかったなあ・・・。去年のフェスタの後は同じように札幌に遠隔地から

不動産を運営している人と話がしたいと思って、ブログで告知して飲み会を開催したところ

あれよあれよと言う間に関東→札幌の大家会に進化し、濃い繋がりができたなあ・・・。

などと少し過去に思いをはせながら、皆様とご挨拶させていただきました。



今回のフェスタでインパクトに残ったのは、サラリーマン大家さん業界の外にいる方々。

澤田富美子と大前研一さんのお二方がとにかく印象に残りました。



澤田富美子さんのインパクトはすさまじかったです。

まず、出てきた時のオーラが芸能人。ステージ慣れしているせいか、存在感があります。



澤田さんの投資手法は自分がここと決めた場所を徹底的に覚えて購入していくやり方。

港区、渋谷区、中央区にしか物件は持っていないそうです。そしてそれらの地域を頻繁に散歩して

お店の入れ替わりや空室状況を頭に叩き込み、脳内グーグルマップを作り上げるんだとか。

過剰なレバレッジは利かせず、物件はノムコムやヤフー不動産などで探したものに指値。

その指値もすさまじく、その笑顔で1億5千万の値引きをゲットしたこともあるとか。

私のような新興貧乏オーナーにはできないことを平然とやってのけています。

たぶん、それができるのは手元にお金をきちんと残しているからなのでしょう。

不動産投資って、本来ならばお金持ちがやることなんだなあ・・・としみじみ思ってしまいました。



ネットをざっくり探したら、フェスタで話した内容と似ている記事がいくつかありました。

100戦無敗の美人不動産投資家は元アイドル(前編)

100戦無敗の美人不動産投資家は元アイドル(後編)

恋愛と不動産投資の関係をあのアイドルが説く



ていうか今Wikipedia見たら1961年生まれとか書いてあるんですが!?

それって計算したら50歳ってことですよね・・・?それであの美貌ですか。芸能人ってすごい。



大前研一さんは一度お話を聞いてみたいと思っていました(今回のフェスタの参加動機はそれ)。



冒頭で原子力のお話。昨日、政府に対して今回の事故に関する調査レポートを提出されたそうです。

Youtubeにその様子を投稿しているということでしたので、リンク貼っておきます。

福島第一原子力発電所事故から何を学ぶか

福島第一原子力発電所事故から何を学ぶか‬(詳細解説)

大前さんの調査の結果、政府は本当のことを伝えていない、ということが明らかになったそうです。

ここは原発に関するブログではないので特にコメントはしませんが、興味のある方は動画をどうぞ。



大前研一さんの発想で言うと、不動産賃貸業は「このご時世には良い商売」だそうです。



以下、大前研一さんが話していたことを俺様フィルタをかまして要約してみました。

あくまで私の解釈ですので、違っているかもしれません。すいません。



---



日本の借金は1000兆を超えており、税収に対する歳出が多すぎるのでこのままでは返せない。

これを解決するには増税かインフレしかないが、日本はリーダーが不在で増税を嫌う国民性もあり

増税路線を貫くことができない。EUのおけるギリシャのように、共同体の一員ととして諌める国も

ないため、このままずるずるとこの状況が続くことが予想される。最終的に市場から鉄槌が下され

日本にハイパーインフレが起こることは避けようがない。ハイパーインフレが起こると、預貯金は

紙くずになってしまう。また、サラリーマンの給与はインフレが起これば上昇するが、年金は多分

据え置きにされるので、年金受給者には不利になる。



このような想定の中で、対策としてはモノを買う事となる。金であったり有価証券であったり

不動産であったり、実体があるものを購入する。不動産の場合は、需要のない田舎や商業ビルは

難しい。需要があるところに人は集まるので、住居系で都市部が好ましい(だから田舎はNG)。

商業ビルは空室が拡大し、タダでも引き取り手がいない状況が発生するのでNG。

外貨預金も検討できるが、その場合は資源国が良いであろう。



今の日本人の若者はモノを持たなくなる傾向にある。賃金が下がっていくこのご時世においては

自動車」「子供への教育」「住宅」にお金をかけなくなる流れが発生してきている。

そういう意味では賃貸経営は「住宅」の提供になるので、悪い商売ではないと考える。



ただ、賃貸経営も普通にやっているだけではよくない。今は単身世帯の割合が3割を超え、

一大勢力となっている。この市場をしっかり捕まえることが今後の成功につながる。

GMSやファミレスの業績が下がっていることは、単身層のニーズをしっかり掴めていない為。

(NHKも「今日の料理」で4人前の料理の分量を前提に番組を作っている場合ではない)

例えば今だとシェアハウス。モノを持たない現代の若者の気質にあった商売のやりかたであり

参考になるのではないか。「ひつじ不動産」が最大手なので興味があれば見ていただきたい。



---



ハイパーインフレが起こるかどうかについては、色々な見解があるので何とも言えないですが

すごいなと思ったのは、ちゃんと不動産賃貸業に関する分析を行い、それに沿った講演を行う

そのプロ意識。去年の本田健さんは不動産賃貸業特有の事象についてはほとんど触れられずに

通常の講演と同様のプログラムであったように思えます。(とはいえ、投資の話題であったので

特に不動産賃貸業に特化した講演をしなくても興味深い内容ではありました)

まさか大前研一さんの口から「ひつじ不動産」「シェアハウス」という単語が出るとは。



主題となる内容以外の部分でも、その国際経験を活かした経験談やうんちくもためになりました。

色々な国で「税率を減らしたら税収が増える」という実例があることは全く知りませんでした。

(税率を減らすと地下に潜っていたお金が表に出てきて結果的に税収増となるそうです)



そして意外とオヤジギャグを多用する明るいおじさんだということもわかりました(笑)

一方的に親近感を沸かせてしまった自分がいます。



質疑応答では、大前研一さんが提唱する資産課税は「事業用資産には課税しない」ということ、

今後の金利動向について「金利を上げるのは景気を抑制する為だが、今は全世界が低金利なので

日本だけ金利をあげたら世界中の投機マネーが流れ込み、景気を余計過熱させてしまうだろうから

現状では政策として金利を上げることは難しいと思われる」というコメントがありました。

ハイレバレッジな不動産賃貸業者としては安心できる一言でした(笑)



特に印象深かった二名の出演者の方について重点的に書きましたが、もちろん他の出演者の方も

それぞれ興味深いお話が出てきていて面白かったです。営業マンをやる気にさせる秘訣、

さらに踏み込んだチームを用いた投資法、人の行く道の裏を歩く競売投資法、ヤフオクを使って

生活資金を節約して頭金を貯める方法などなど・・・。学ぶことの多いフェスタでした。



昨日の競売の話に触発されたので、今日はこれから競売物件を1件見てこようと思います。

車に乗るのもちょっと久しぶり。この車、もう維持するの止めちゃおうかなあ・・・などと

少し思ってしまう自分もいたりします。

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家賃交渉されてしまった。 [不動産投資]

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3棟目には物件の壁に募集看板をつけています。

不動産屋さんの宣伝ではなく、うちの物件だけの宣伝看板です。

室内写真をふんだんに取り込み、月極駐車場があることもアピールしているステキ看板です。

近所の町内会の奥様にも「室内がわかりやすくていい看板ね~」とお褒めの言葉を頂きました。



さぁ、この看板でお客さんからの問い合わせはあるか!?

そこまで期待はしていなかったのですが、それでもいきなり問い合わせがありました!



既存入居者様から・・・・・・



「うちの家賃に比べて今の募集家賃がすごく安い!これじゃ困るから家賃下げてくれ!」



orz



や、看板つけた段階であってもおかしくないとは思っていたんですけど、実際に来てしまうと

ちょっとがっかりします。しかも元の家賃が高くないところで1万円引きを要求されてしまい

けっこう悲しい感じになってしまいました。



とりあえず、「2ヶ月フリーレント」という提案をしてみたのですが、それじゃ困ると仰せです。

すいません、それじゃ私も困ります(涙)



今から募集しなおして高い家賃を取れるなら突っぱねるんですが、今の市況ではそうもいきません。

お客様の要求通りに家賃を下げて、顧客満足度を高める方向で考えたいと思います。

とはいえ、下げ幅はある程度限定させていただく方向で・・・。

かつ、「長期入居」を約束いただけるのであれば下げます、という条件にしたいと思います。

2年以上の入居を確約してもらえるとか、そういう何かがないとちょっとつらいです。



管理会社さんにはそのように交渉いただくということで話をしていますが、はたして!?

どうせなら長く住んでいただければいいとは思うのですが、借金している以上慈善事業的に

ホイホイ下げるわけにもいかず、なかなか悩ましいと感じる今日この頃です。



今日はこの後アパート経営フェスタにお出かけ。大前研一さんの話が楽しみです。

終わった後は関東札幌の大家会のメンバーと飲み会。こちらもあわせて楽しみです。

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こじんまりと飲む大家の会。 [不動産投資]

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今朝は寒いくらいですね。季節の移ろいは早いものです。



冒頭でちょっとだけ告知のお手伝い。

モンスターマンさんが第一回押忍会を開催するとのことですのでご連絡させていただきます!

押忍会とは、全員が先生で、全員が生徒の大家会。誰が発表するかわからない緊張感のある

勉強会&懇親会になりそうです。自分も参加します。楽しみ~。

細かい情報はこちらを参照くださいませ。



日時:2011年11月6日(日)18:30~21:30頃→二次会へ移行

場所:もつ鍋ダイニング 繪もん 北参道店

費用:実費

締切:11/1(早まる場合アリ)

申込:モンスターマンさんのブログに参戦メッセージ下さい。



---



昨日は幸田信行さん主催のこじんまりと飲む大家の会に参加してきました。

今回は新築がテーマ。新築に興味がある人、実際に建ててる人など総勢20名が参加。

相変わらず「こじんまりと」ではない大人数です(笑)



宴会の前に新築を実際に建てている方のミニセミナーがありました。

先日のkkenji1さん主催の新築セミナーで得た知識(1種単価、北側斜線など)があった為に

言葉の段階で意味が分からないということはなかった気がします。

実際に新築を建てている方の目線が理解できて、有意義な時間が過ごせたものと思います。



その後の懇親会も楽しく、例によって料理も美味しかったのでとても満足でした!

しかしまあ、かなりの割合で知り合いだらけだったような気がします。狭いっすね、この業界。



そしてワインが悪かったのか、渋谷から銀座線に乗って、起きたらまた渋谷にいました・・・><

結局浅草までしか帰れず、その先はタクシー。奥さんが浅草で少し飲もうと待っててくれたのに、

それを見事に寝坊ですっぽかしてしまいました。情けない・・・。

反省して、しばらくお酒は控えめにしようと思います。昔はそこまで寝ることなかったのになあ。

少しずつ体は衰えていってるのかなあと思うと憂鬱です。

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保証人のいない入居者さんを受け入れる。 [不動産投資]

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現在20位です。今朝は豪快に寝坊!超ショックであります。

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昨日も夜逃げ関係の話で情報収集をしていました。

それと並行で、「2棟目に入りたい」という生活保護の方をどのように受け入れるか検討。

別の日に書いたブログでかぶっているネタはありますけど、改めて整理してみようと思います。



その方は知人が2棟目に入居していて、病院からも近いので都合がいいから是非入りたいと

一本釣りでご指名してきたという方です。なんとブラボーなのでしょう!



少し足が悪くて生活保護を受給しているようで、できれば1階をというお話があったのですが、

あいにく1階はこの間埋まってしまったばかり。空き部屋がないので、空いたら移動いただくと

いう条件で3棟目に仮住まいをしていただくことを仲介業者さんに提案。基本的にOKを貰いました。



しかしここからがちょっと面倒で・・・保証人に相当する人が立てられなさそうなのです。

母はいるけど、病院で寝たきりで退院の見込みがないとのこと。生活保護を受給している兄が

いるのですが、その兄とはいまひとつ折り合いが悪く、疎遠になっているとのことです。

この状況だと保証会社も審査を通すのが難しいという話になってしまいます。



どうしようかと考えましたが、仲介営業マンが頑張ってくれていて、その折り合いの悪い兄に対して

連帯保証人は無理だけど、緊急連絡先にはなってもらえないかということで交渉中。

もし緊急連絡先になって貰えれば、保証会社を利用できる可能性が高まります。



とはいえ、仮住まい→本住まいの間に2回保証会社に加入いただくのは負担が大きいので、

仮住まいの間は保証会社なしで対応せざるを得ないかなという気持ちはあります。

この期間が実は一番リスクが高い期間だと思います。何事もないことを祈るしかありません。



人となりに関しては、昨日営業マンの方と話をしたところ、多少困ったところがあったけれど

そこを注意して「改善しないともう仲介できません」とビシッと言ったら直してきたとのこと。

話が通じない方ではないようですので、その点はプラスです。



今回のお客様は生活保護なので、家賃が市から支払われるから滞納の可能性は低いです。

とはいえ、生活保護だって永遠に払われるわけではありません。足が悪いということなので、

働けるのかはちょっとわかりませんが、もし働くと言う話になった場合は、失業して滞納を

する可能性もあります。保証人がいない状態での夜逃げは最悪ですので、そこがリスク。



敷金をちゃんと取る。法的な効果はないものの残置物はこちらで処理することに同意するという

念書を事前に書いていただくことで、先方の意識を高める。そして先方には「家賃が払えない

状況になったら、滞納する前に必ず相談してください。」と言う。更に面談で人となりを見る。

人間性を見させていただいた上で、入居者様のリテラシーを高める方向でリスクヘッジを図ります。



今後、少子高齢化が進めば今回のようなお客様はきっとさらに出てくると思います。

断るのは簡単。いかに難しいお客様に上手に住んでいただくかが、大家側のビジネスチャンスであり

それを達成できれば、他の物件で門前払いされている方々に住居を提供することができるという点で

入居者の皆さんが幸せになれることだと信じています。



今日もこれから出張千葉県だからそんなに長距離じゃないですけど・・・

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