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信組さんに資料を提出。 [不動産投資]

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昨日は銀行さんのご訪問はお休み・・・と思っていたのですが、近所の信組さんが契約書を早く

持ってきてほしいということを言っていたので、それだけ先に持っていくことにしました。

家の近所なので、銀行が開く前に裏から持っていって、さっと置いてくることになりました。



オープン前の銀行に、裏からインターホンを鳴らして入っていくこと自体が珍しい経験です。

中に入ると、オープンに向けてちょっとわさわさした雰囲気。いつもの銀行と違って新鮮です。

この信組さんは家の近所かつ売主さんと融資取引があるということで、今のところ本命。

支店長と融資課長がお出迎えしてくれるので、取引先の手前もあるとは思いますが、少なくとも

何とか融資を出そうとしてくれているんだろうなという雰囲気は感じ取れます。



契約書と重要事項説明書を預けて、少し雑談などをしながら辞去。

明日は朝一番でお伺いして、こちらで作った事業計画や原状の運営状況の説明を行います。

ここがNGになると、なかなか難しい状況になってしまいます。踏ん張りどころです。



そんな感じで、銀行さんと話をした後会社へ行き、サラリーマンとしての仕事もきっちり遂行。

(最近ちょっと居眠りが多いのは・・・まあご愛嬌!?)



夜は新橋に移動して、makotoさん他数名とこじんまり飲み会。

1件目でしっかり飲み食いして、2件目は夜銀おやじさんのバーでのんびり飲みました。

おやじさんのバーに到着すると、見たことあるような顔ぶれの皆様が・・・。

あらら、ジェービルさんフルレバさんじゃないですか。奇遇でございますねえ。

世の中、いろいろなところに妙な縁があったものです。

ジェービルさんに「こんなところで飲んでないで銀行を回らないとダメじゃないですか~」と

笑いながら言われましたけど、夜9時半に空いている銀行があるなら回りたいもんです(笑)



今日はこれから本命の信組さんに二回目のご訪問。資料の説明などを行ってまいります。

大本命なので、何とか良い関係を作ってきたいと思います。

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火災保険見直しと融資進捗状況。 [不動産投資]

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昨日も懲りずに別の信組さんへ足を運びました。どんだけ回ってるんだって感じですね。

融資のご相談をしてきましたが、少なくとも現場の方はやる気を見せてくれていた気がします。

「現場は持ち込んでいただいた案件すべてに融資を出したいんですけど、審査部がね・・・」

とおっしゃっていたのが印象的と言えば印象的でした。



今回持ち込んだ信組さんには、作った資料をとても評価していただきました。主要な経費も含めた

CFの今年度の情報と、来年度の予定されるCFまで資料として提示する人はそうそういませんよ!

とのことです。パワーポイントで作った自己紹介資料もなかなか好評だったみたいです。



融資希望金額もだいたい妥協できる範囲まで持って来れたし(フルローンは無理だそうです)、

現場の方には人間性も評価してもらったので、審査部をなんとか口説き落とせるような作文を

作ってもらうことに期待したいと思います。



そしてぼちぼち結果発表(おもに残念な)の時期が来たようです。

先日訪問した信組さんから電話があり、今回は難しいというご連絡をいただいてしまいました。

理由としては、既存物件に対して空室率増大などのストレステストをかけると、CFが残らないので

事業としての危険性が高いと判断されてしまうということ、および購入対象の物件が3戸と

小さいことから、安定感に欠けるのではないかということがネックになったようです。



信組さんは、お決まりの「総合的な判断」ではなく、はっきりと理由を言ってくれるんですね。

今回連絡があったのは店舗が4つしかない信組さんでした。規模が小さい方が面倒見がいいのかも。

「是非一度店舗にて今回の件のご報告をさせてほしい」

「せっかくの縁なので預金取引などで次回融資に繋がる関係づくりをしたい」

みたいなことをおっしゃっていました。営業トークも当然あるとは思いますが、諸々の条件から

ある程度今後取引をしたい人という扱いをしてもらえたのかもしれません。こちらからは逆に

保証協会つきでリフォーム代の少額借入などを行えるか聞いたところ、検討可能だということに

なりましたので、それであれば都内物件の購入の際にお世話になる準備段階として借入や預金を

行うことを検討しようかなと思います。



そして夜は不動産関係で知り合ったFPの方の事務所へ行き、現在所有している収益物件や自宅の

保険が妥当なものかを教えてもらってきました。結果、いくつかの物件については、かけなおすと

保険料が安くなる可能性がありそうだという話になりました。



火災保険の対象となる住宅は、耐火の度合いにより「H型」「T型」「M型」に分類されます。

普通の木造だとH型、重鉄や準耐火建築物だとT型、RCや耐火建築物だとM型で、Mに近づくにつれて

保険料が安くなるという仕組みになっています。



私の持っている物件の中だと、重鉄の物件がT型になっていたのですが、4階建てであればそれだけで

耐火建築物に認定できるはずだからM型でかけることができるはずなのだそうです。

ほほ~。業者さんに任せていたらT型になっていたのですが、もっと安くなるかもしれないのです。

安くなるならいいんだけど。



あとは今度購入予定の物件の保険についても相談してきました。

いずれの話にしても、1週間くらいでどんな保険にしたらいいかシミュレーションをだしてくれる、

ということです。楽しみ!



餅は餅屋という言葉がありますが、こういうのも多少お金をかけてアウトソースしていくことで、

思わぬリターンが得られるかもしれないなと感じました。信頼できる人にアウトソースすることが

非常に重要な話にはなってくるのですが、そこの見極めが一番難しいかもしれないですね。



今日は銀行さんに行こうと思っていましたが、ちょっと時間的に無理だ・・・。別日程にしよう。

遅刻しないようにさっさと会社に行きます。

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契約完了(借地権建売アパート)。 [不動産投資]

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昨日は午前中に借地権新築物件の契約がありました。

自転車で30分弱走って仲介業者さんのところへ行き、重要事項説明書と契約書を読み合わせます。

さすがにこの作業も7回目になると特に気負うこともなく臨むことができます(笑)



今のところ契約書を取り交わした案件に関してのゲット率は4勝2敗で66%。

自宅で1勝、札幌で3勝、千葉で2敗といったところで、関東圏ではまだ分が悪いです。

今回の件は是非勝ちたい!後悔しないよう、やれるだけのことを精いっぱいやろうと思います。



重要事項説明書と契約書に関して、こちらから誤字脱字以外で要望を挙げたのが土地と建物の価格。

契約書に土地の価格と建物の価格が明記されておりましたので、こちらの要望を伝えて調整してほしいと

お願いをしました。結果としては売主さんに快諾いただけましたので、ほっと一息。



土地と建物の比率にこだわる理由としては、その比率に応じて減価償却の計上をしなくては

いけなくなるためです。得てして、売主さんが業者さんだと、消費税の支払いを最小限にする為

建物の比率を下げようとしてきます。このことは、買主にとっては必ずしも有利とは限りません。

長期保有目的であれば、減価償却はたくさん取れた方がいいので建物価格を高くする必要があり、

逆に短期保有で売却するつもりであれば、簿価は減らさない方が税金の面で有利になります。

杓子定規に「建物比率は高く!」というのではなく、それが何故かを考えていくことが重要です。



というわけで、売主さんともあれこれと話ができて良かったです。家の近所の業者さんなので

こういう縁は大事にしていきたいところです。餅は餅屋。プロに任せるべき部分は任せないと

うまくいくものもいかなくなってしまいますから。融通を利かせてもらった以上、なんとしても

融資を通さなければ、というプレッシャーと決意を新たにした次第です。



余談ですが、専任で入っている仲介業者さんには「若いのに色々考えててすごいですねえ。」

「うちの息子と同い年なのに、うちのは何も考えていない・・・」と褒めていただきました。

人間、褒められると単純に嬉しいですね(笑)



今日は夕方早めに会社を出て、融資づけの為の活動と保険の見直しについての活動です。

信組さんとFPさんを訪問する予定。できる範囲でレポートしますので、よろしければ

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関東→札幌の大家会の勉強会。 [不動産投資]

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会でした。

第5回の勉強会は総勢20名が参加。気が付くと規模の大きな会になっていました。



自分で出来る無料インターネットの提供(二次利用にならないことは確認しているようです)や

お願いしている管理会社さんの活動状況の事例報告、札幌特有の建物の劣化に関する事例紹介。

どの話も興味深いものばかり。素人大家さんの素人大家さんによる素人大家さんの為の勉強会。

面白い会に育ってくれました。



あくまで私は会場の手配や出欠確認などの世話役。主役はひとりひとりのメンバーです。

カリスマ大家さんでなくても、努力をして賃貸経営を頑張っているんです。その一つ一つの実例は

その人にとって血肉となっているもの。言葉だけで実体験が伴わない人とは重みが違います。

そんな貴重なことを疑似体験できるというのは非常に面白いと感じます。



特に寒冷地特有の建物リスクについては、写真を交えての話で非常にわかりやすかったです。

こういう状態になっている物件は気を付けないといけない・・・そんなことがわかりました。

寒冷地には寒冷地特有の怖さがあります。特に水関係は建物に大きなダメージを与えます。

雪が降り、雪が融けて水になり、また凍り、また融けて・・・。その繰り返しが建物に与える

ダメージは東京などの降雪地帯ではない場所では考えられないようなものとなります。

この辺のリスクを知らずに札幌に物件を買っていたということは反省しなくてはいけません。



学べば学ぶほどに深いなあと思う不動産賃貸業。趣味と実益を兼ねて楽しく学んでいく姿勢で

考えていないと、どこかで嫌になってしまうかもしれません。全て管理会社さんに任せて

うまく回る楽ちん物件は得てして利回りが低く、高利回り物件はある種の苦労を伴います。

取れるリスクに比例した形で利回りが提示されるのが一般的ですので、金融商品と同じ感覚で

ホイホイ買ってしまうと、あとでこんなはずじゃなかったとガッカリするかもしれません。

最初の一棟は小さ目の物件にして、小さく失敗してみるのが良いと思います。気を付けましょう。



今日はこれから借地新築案件の契約に行ってきます。融資づけも頑張らなくては!

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借地権への融資づけ。 [不動産投資]

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昨日も朝一番で某信組さんへ行ってきました。

わかってはいるのですが、借地権の案件の場合は担保評価が伸びないんですよねえ。

決算書の状態も決して良いものではありませんし、なかなか難しい案件になる気がします。



物件も自宅も同じ区内ということもあり、検討してくれる金融機関さんの中でも地場の信組さんが

一番積極的に考えてくれているような気がします。売主さんとも融資取引があるようですので、

むげに断るというよりは何とか融資を出す算段を練ってくれているように見えます。

飛び込みで行く金融機関さんだと、どうしても温度差があるのは仕方ないかなというところです。



あとは、某銀行さんにも電話してみたのですが、意外と積極的にやってくれそうでした。

ただ、長くても10年しか融資が組めないとか。うーん、それだとちょっと厳しいかなあ。。。

でも10年で返しきったら残債がなくなるわけだし、今のキャッシュフローを食いつぶしてでも

物件を取得しておくという方法は考えられなくもないのかもしれないです。

でもその間に修繕とか出たら怖いですよね。あと所有権じゃないってのも共同担保にしづらいから

そこまで無理する必要があるのかな?と疑問に感じてしまうところはあります。



そして現在取引がある某銀行さんにも軽く電話してみたら「話を聞かせてください」ときました。

借地だってことを話してないんですけど、大丈夫かしら(笑)

そのうち電話が来るらしいです。はてさてどうなることやら。

まだまだ融資に関してのバタバタは続きそうです。



今日はこれから関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会。楽しみです。

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