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思考は現実化する。 [不動産投資]

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タイトルの言葉はナポレオンヒルの有名な書籍ですが、まさにそんな感じなのかもしれません。



今週に入って、仙台の取得予定物件(融資づけを有利に進める為に現オーナーに代わって空室募集を

こちらで代行しています)に問い合わせが入ってきています。内覧の数自体はそこそこ出てきたので

次はこれで埋まることを期待したいところですが、設備関係が非常にチープなので確実に決まるには

少し時間がかかってしまうかもしれません。シーズン中に満室にしたい!



その仙台物件ですが、昨日も内見の電話が2件ありました。うち1件はなんと中国の方。

話を聞くと、中国からの留学生で、日本語学校に半年通って片言の日本語は話せるようになり、

4月からメディア系の専門学校に通う為に家を探しているとのこと。



・・・あれ?これってまさに日曜日の外国人入居セミナーの王道パターンじゃない!?

留学できるくらいだから親はしっかりお金を持っていて、日本で既に半年暮らしているから

それなりの日本の常識をわきまえていて、しかもこの震災の後の日本にわざわざ学びに来る点から

親日家で長期滞在の可能性が高い(日本でしか学べないアニメとかが好きならさらに鉄板)、

ということで実は上客なんですよという上原社長のお話がフラッシュバックします。

今回のお客さん、まさにそれなんじゃないか?カタログスペックだけ見ればですけど。



そうであるならば、先日学んだ外国人入居に関する基礎知識が活かせるはず。チャンスです。

まさに思考が現実化したようなパターンだと思いました。世の中って面白いですね。



東京の物件についても、外国人可にする方向で管理会社さんとお話をしました。

こちらについても、できるだけ高い家賃を保てるよう、色々な作戦を打っていきたいと思います。

マイソクもそこを意識したものに修正。管理会社さん、こちらが言うことをけっこう細かく

覚えていてくれて、ふと気が付くとマイソクが修正されているというナイスな展開もありました。

ネット上の情報もそろそろ更新されるようなので、来週からの動きに期待したいところです。



札幌は一番苦戦している2棟目ではなく、3棟目への問い合わせが多いです。バストイレ別か

三点ユニットかでだいぶ問い合わせ量に差が出てくるなあということはよーく理解できました。

3棟目は退去予告があった後、あれこれと理由をつけて半月くらい退去が先延ばしになっており

非常に困っています。繁忙期を逃すわけにいかないんだから、早く退去してほしいのに・・・。

管理会社さんに、いつ頃出るのか予定を確認してほしいとお願いしていますが、まだ状況の報告は

ありません。気になる~。内覧したいってお客さん、何組かいるのに!



一番の問題が札幌2棟目なのですが、そこ以外が比較的動きがあるので若干複雑な気持ち^^;

でも贅沢は言えないので、とにかく決まるとこから順次決めていって、空室を減らしたいです。

早く満室に返り咲きたい!



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ドタバタ大家日記を聞きたい奇特な人も、まずは私にメールアドレスを教えてください。

正式に予約が開始される際に、主催の幸田さんからメールが届くように手配します。

以上、告知でした。



サラリーマンの仕事は、ようやく一段落したかもしれません。これで落ち着いて空室対策や

仙台の融資の最後の詰めを行うことが出来そうです。頑張ろうっと。

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ひたすら営業。 [不動産投資]

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昨日もサラリーマンのお仕事はお祭り状態。終電までしっかりサラリーマンしてました。

しかし空室は待ってくれません!まずはしっかりと埋めていかないといけない状況であります。



埋める為には努力が必要。

札幌に関しては、昼休みの時間を使って、これまでにうちの物件を決めてくれて直接電話番号を

知ってる営業さんに直電で電話して客付をお願いしてきました。やっぱり顔がわかっている人の方が

その辺は強いですから。メール配信した情報を意外と見ていてくれているようで、空いていることは

知っている営業さんも多かったです。今度札幌に行ったらお店にも顔を出しますんで、なんとか

よろしくお願いしたいと思う次第です!



仙台もある程度は動いている模様で、昨日は現地の営業マンからこちらに電話がかかってきました。

空室の確認だったので、現オーナーから連絡が来ていないので空いているはずと答えておきました。

仙台はまだ所有権が移転されていないので、設備的に弱い部分を広告料でカバーしている状況です。

所有権が移転されたら、ちゃんと部屋に設備投資をして紹介しやすい部屋にしていきたいと思うけど

今はまだそこまで手出しはできません・・・なかなか難しい。



東京物件は週末に賃料の改定を連絡したのですが、残念ながら今のところ専任媒介の管理会社さんが

情報を更新してくれておらず、相変わらず高いままになっています。別の業者さんは既に情報を

更新してくれているのですが・・・ビミョーです。今月いっぱい(とは言っても明日までですが)

待ってみて、変わっていないようなら再度お願いをしてみようと思います。こちらもおつきあいを

はじめたばかりの管理会社さんなので、どのくらいまで言っていいものか距離感が掴めてません。



とにかくひたすら申し込みをいただくのを待つしかないので、それまでは必死こいて募集をかける。

これしかないと思います。東京の物件もとにかくまずは埋めることを優先する方向で考えます。

埋まらなきゃ0円ですから、稼いでもらえるように契約を取ることに注力したいと思います。

今日もサラリーマンのお仕事はバタバタしそう。電話営業はちゃんと続けていきたいと思います。



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外国人入居セミナーに参加。 [不動産投資]

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昨日はアジア太平洋大家の会が主催する「外国人入居セミナー」に参加してきました。



セミナーは2部構成で、第一部が外国人入居を専門にする住むとこドットインフォ運営する

空間○不動産の上原社長によるセミナー。そして第二部が任売物件を扱う業者さんのセミナー。

あれ?外国人入居のセミナーなのになぜ任売?とかそんな気もしましたが、まあ気にしない。

任売で購入することにも大いに興味はありますから。



正直言いますと、今回のセミナーはそれぞれの業者さんの宣伝でしかなかったなあという印象。

ノウハウの共有というよりは「弊社サービスを是非ご利用ください」という営業的な部分が

前面に押し出されていたので、それだったらもうちょっとセミナー代は安くていいんじゃない?

という気がしました。



しかし外国人入居の話については、新しく得るものもありました。

震災の後であってもあえて日本で学ぶことを選び、日本語学校に通うだけの財力が両親にあれば

それはとても優良な顧客となりうる、ということはよく理解できました。また、中国であればQQとか

台湾ならFBとか、反響を得やすくする為の連絡の取り方の違いがあること、契約時の注意点などを

ご説明いただけたことについては、とても勉強になりました。



5年前に上原社長がこの事業を始めた時は、100人の家主にあたっても95人は外国人お断りで

留学生の家さがしには本当に苦労したということです。今はかなり楽になったという話ですが

それでもまだまだ断られるケースは多いとか。



誰でも受け入れるのではなく、きちんと入れて大丈夫な人を選ぶこと(ここで上原社長のサービスが

価値を持つことになります)、その人が日本に長期滞在する意思があることが確認できるならば

積極的に受け入れをしてもいいのではないかと感じました。



セミナーの後は、上原社長とともに高田馬場の街を探検。

日本語学校がこんなにいっぱいあるとは知りませんでした。そして高田馬場自体にも非常に活気が

あることは良く理解できました。こういう街でなら、区分とか軽く購入するのもありなのかも。



その後は懇親会。上原社長が運営に携わっているシェアハウスから、何人かの留学生が合流して

実際に留学生の声を聞きながらの懇親会となりました。この懇親会で上原社長のすごさを認識。

留学生から本当に慕われていて信頼されているんだなということがよくわかりました。

上原社長自身もとても気が利くし、留学生のことを常に気にかけていて、まるでお父さんのよう。

これだけ一人ひとりの留学生に愛情を注げる人なら、ビジネスの面でも信頼できると考えて

差し支えはないだろうと思います。



留学生の人ともけっこう話をしました。アニメが好きで日本にアニメ関係の勉強をするために

留学してきた女の子(好きな漫画はワンピースとスラムダンクだそうです)は、たったの半年で

こんなに日本語が上手になるのかと驚くレベル。ウエイトレスとしてバイトもしているそうです。

皆さん一様に「日本人は優しい」「日本が好き」と言ってくれるので、とても嬉しかったです。



セミナーとしてはどうかなと思う面があったものの、懇親会や街歩きなど他のセミナーにはない

特色を打ち出しているところが今回は面白かったです。外国人入居については、さっそく東京物件の

管理会社さんに相談してみたいと思います。



今週は法人がいよいよ設立される予定の週。仙台物件は某銀行さんからある程度の内諾を得て

やっておりますが、もう一つのライバル銀行さんが法人で口座を作ってからでないと本店に

持ち込めないということで、法人が出来たらいよいよそちらが動き始めます。最終局面です。

そんなわけで、人気ブログランキングをクリックしてもらえると嬉しいなあと思う今日この頃。

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kamochanセミナーと募集戦略の見直し。 [不動産投資]

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昼間は昨日作った資料を持参しながら空室対策と言うことでいくつかの仲介店舗を営業しました。

いずれも前回回った時の営業さんが対応してくれたので、オーナーの顔と物件が一致してきたのでは

ないかなあと思います。というかそうなっていてほしいです。



昨日は雨模様だったので、お客様も少なくじっくりと話をすることができました。

諸々を総合すると、どうやらうちの物件の募集家賃は「高い」ということになりそうです。

読みが甘かった。中には成約家賃を今の募集家賃から7000円下がったところと予想する方も。

なかなか現実は厳しいですね。融資が15年だから、もともとキャッシュフローはあまり期待が

できないのですが、その上で家賃が下がるとなるとな~。仲介業者さんの提示した額になると

利回りは11.8%まで下がってしまいます。読みが甘かったと言わざるを得ません。

洗練された投資家への道はまだまだ遠いです。



まあ悔やんでも仕方ないし、部屋を空室にしておく方が悪だと気持ちを切り替えることにしました。

現実的な家賃で募集をかけて成約させることに全力を注ぎたいと思います。



そんな感じで、じっくりと話をしすぎたのでkamochanさん主催のセミナーは残念ながら遅刻。

到着した時にはジェービルさんの講義の終盤に差し掛かっていました。金融マーケットを理解して

マクロとミクロの情報をうまく組み合わせて不動産投資を成功させよう。そんなメッセージが

込められたセミナーだったかと思います。質疑応答もこってりとした質問にじっくりと回答して

くださったので、とても良いセッションでした。



その後は周囲の方とのフリートークのセッション。フリートークは盛り上がりますね。

人数が5人と中途半端だったので、3人+2人みたいな感じで場の話題がわかれてしまった事が

けっこうありましたので、4人くらいでやれればベストかなぁという感想を抱きました。



そして懇親会。別の飲み会で顔だけは知っていたboss_okuboさんとじっくりお話をすることが

できたり、名前だけは知っていたこうちゃんさんとお会いすることが出来たりしました。

既に知り合いの人もいっぱいいて、楽しく過ごさせていただきました。kamochanさんとも

名刺交換してご挨拶。ハーフじゃないのかと思うくらいエキゾチックでびっくり!。

あとジョセフィーヌゆきさんとも初めてお話しました。感じの良い方でした。



自分は懇親会になると一つの席に根っこをはやして動かないことが多いのですが、今回は

kamochanさんをはじめとする色々な人とお話をしたいなと思い、珍しく動き回りました(笑)

根っこをはやすのもいいけど、動くのも楽しいなあと思った次第です。



本日は外国人入居セミナーと地元の街づくりの方針の報告の場に参加してきます。

あとは管理会社さんとも募集条件のすり合わせをしたいところ。

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施工不良!? [不動産投資]

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東京物件については、家から歩いていける範囲ということもあり、こまめにチェックしては

ゴミ拾いをしたり空室対策をしたりしています。しかし、札幌となるとなかなかそうもいきません。

自分のいないところで何が起こっているのかがよくわからない状況が続くのはあまり好ましく

ないので、私の場合は今年から本格的に報告ネットの巡回サービスを導入しました。



去年も1棟分は巡回契約させてもらっていたんですけど、今年から3棟全てに拡大しています。

おかげさまで、水漏れの事故を早期に発見できたり、物件におかしなところがあるのも早めに

確認することができる(たとえば蛍光灯が切れているとか)体制になりました。



そしてその報告ネットさんに、空室対策の為にマイソク用の写真を撮ってきて貰いました。

報告ネットの山岡さんは現役大家さんでカメラも広角レンズの一眼レフとか持っている方です。

たぶん綺麗に写真を撮ってくれることだろうと思い、その辺を巡回とは別に作業として依頼し

対応していただきました。



できあがった写真が送られてきたのですが、なにやら写真を送るだけにしては妙にメールが長い。

よくよく読んでみると・・・



「換気口がふさがれています!」



えー!?

どうやらクロスを貼る時に換気口を外し、その上からクロスを貼ったものの、最後にクロスを

ぶち抜いてもう一度換気口を付けるのを忘れてしまっていた模様。その様子まで含めて写真に

しっかりおさめて送られてきました。うわー、それはいかんすよ!札幌で換気できないなんて

大問題です。気密性がいいから結露しまくってしまいます。部屋にダメージが・・・。



というわけで、管理会社さんに大急ぎで連絡して対応をしてもらうことにしました。

これは完全に施工不良ですよ!だから現場のチェックを最後にやってほしいとあれほど言って

いるわけなんですけど、どうしてもうちの管理会社さんはそこができません。人数の問題だから

仕方ない部分はあるし、メール対応が遅いとか修繕内容が送金明細が送られるまでわからないとか

今まで改善を要求してきた部分はどれも改善されてきたので、あまり言い過ぎるのもアレですが、

ここはやっぱり何とかならないのかなぁと気になってしまいます。



ともあれ、問題が拡大する前に見つけてくださった報告ネットの山岡さん、ありがとうございます。

こういった方々に支えられて、うまいこと賃貸経営ができているんだろうなと思います。

山岡さんと知り合えたのもブログを書いていたからですし、やっぱり行動することで縁が広がって

楽しいイベントが巻き起こるんだろうなと想像します。



今日はkamochanさん主催のセミナーに行きます。ジェービルさん講師です。

kamochanさんはお会いしたことがないので楽しみです。もちろんジェービルさんのお話も!

会場でお会いする方、よろしくお願いいたします。

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