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仙台物件の契約。 [不動産投資]

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本日、ようやく仙台物件の契約となります。なんというか、こちらが誤解していた部分もあって

だいぶ時間がかかってしまいましたが、これでようやく決済まで持ち込むことが出来そうです。



契約の為に仙台に行くのもちょっとつらかったので、義母に対応してもらうことにしました。

大手の仲介業者さんなので、重説もとんでもないことを書いてきたりはしないだろうと思いますし

任せても問題はないだろうと判断した次第です。



売主さんは、このマンションにオーナーズルームを作ってそこに住んでいます。売却した後は

そのお金を資金にして、別の家を購入して移り住むというお話でした。ですので、決済までに

次の家を探して購入し、今の家から出ていくという計画を立てられていたようです。

次に購入する家(新築だそうです)も決まっており、7月末までは今のオーナーズルームに

住ませてほしいという話をいただいていましたので、家賃の分くらいは購入価格からの値引きを

お願いしたいと話をしておりました。



ところがこの話で一昨日仲介業者さんから電話がありまして。

売主さんが購入する予定だった戸建がキャンセルになってしまったということだそうです。

その影響で、7月末のように期日を設けられると厳しいということになり、やっぱり家賃を払って

住むということにできないかということになったそうです。そしてその家賃は、こちらが予定してる

家賃の2割ダウン・・・><



蹴っちゃっても良かったんだけど、甘ちゃんなワタクシはカウンターオファーで1割ダウンで

どうですかという話を返してしまいました。うーん、甘かったかなー?でもまあファミリー間取りは

原状回復にもお金がかかるので、まずはそのお金を貯めるという意味では悪くない話です。

義母にこの話をしたら「値引きなんてしなくていいじゃないの、図々しい売主ね」と・・・(苦笑)

契約の時に余計なこと言わないでくださいよ!?



その他にも、境界の杭が一本足りないとかで、測量を行ってから引き渡しになるので少し時間が

かかるとかいう話もありました。今まで購入した物件の中には、境界未確定のまま購入したものも

あったので、そういうリスクがなくなるのは良いことです。とはいえ、そのために引渡しは早くても

4月後半にずれ込むだろうというお話でした。まあ仕方ないか。



こちらとしては、融資が固まった信金さんの対抗馬になる地銀さんに何とか金額を伸ばしてもらって

少しでも多く借入が出来るプランで考えていきたいところです。頼むよ地銀さん!そして大家業で

食っていけるようになったら、このオーナーズルームに移り住むのもいいなあという妄想をしときます。



今日はこれから資料を作って仲介業者さんを回ってきたいと思います。東京の空室が精神衛生上

一番よくないので(札幌は良くも悪くも「埋められる」という自信があるので意外と大丈夫)

とにかく一度この物件を「満室!」と言える状態に持ち込みたいと思っています。

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それぞれの物件の状況と戦略。 [不動産投資]

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札幌物件、3棟目の空室にも問い合わせが入りました。

例によって「うちの物件じゃないと決まらない」と思われる属性の方です。USPが浸透しています。

ここまで持ってこれれば、しばらくの間はこの強みを活かして高稼働率を維持できることでしょう。

早いところ満室になるよう、こちらも引き続き気を引き締めて営業をかけていきたいと思います。



札幌は3棟のうち2棟が同じ区内で同じ沿線です。同じエリアなので営業さんの顔と名前も

けっこう覚えているし、むこうも「あのオーナーさんの物件」みたいな感じで見てくれてます。

2棟目を満室にするのには時間がかかりましたが、3棟目は半年くらいで満室にできました。

エリアを絞っていくと、購入後の運営がやりやすくなるんだなあと感じています。一般的には

私の購入しているエリアは客層も入居率もイマイチで比較的激戦区に入る場所ではあるのですが

私にとっては過去の蓄積があるので、やりやすいエリアです。また良い物件が出たら同じエリアで

購入するのもアリだよねと思ったりします。



さて、問題は東京の物件です。内覧に至ったケースでも、「思ったより狭い」という理由にて

なかなか成約に至りません。理由が理由なので、これは無理だなとあきらめて家賃は当初より

7000円下げました。家賃を下げて広告料をつけたことで、問い合わせはぼちぼちと出てきて

いるのですが、内覧になかなか至りません。こっちの方が家賃も高いし大問題です。物件のUSPは

しっかり打ち出しているし、そのUSPに惹かれた問い合わせもあるのですが・・・。困りました。

とにかく営業をかけていくしかないものと思います。引っ張ってきて貰えれば、中は綺麗なので

気に入る人もいるはず。内覧の数を増やすよう、営業をかけていきたいと思います。



東京の物件も、いくつか核になる募集の業者さんをゲットしたいなあと思ってあれこれやってますが

本腰を入れてからまだ1ヶ月くらいなので、なかなかそこまでの成果は出ておりません。その中でも

1社良い感じのところがあり、営業さんともそこそこ仲良くさせてもらっています。こういう関係を

東京でもいくつか持てればいいなと思うので、この週末も営業をかけに行って来ようかな。

週末に行くのはちょっと迷惑かなと思いつつ、時間が取れそうなとこだけ手短に。。。

資料も新しいバージョンのを作って持参していこうと思います。



仙台の購入予定物件は、現在の仙台の市況もあり、満室にて推移しております。元々女性限定で

募集をかけていたようですが、これで女性限定とか言ったらまずいだろ!と言いたくなる設備と

お部屋の仕様で、よく今までこれで埋まっていたもんだよなあとある意味感心しました。



この物件は、購入後に色々と手を入れなくてはいけないと思っていたのですが、満室であれば

当面は手を入れる必要がなくなります。その間にお金を貯めて、来るべき退去に備えなくては。

単身用の間取りはエアコンを入れたり洗濯機の排水口をつけたりしなくてはならないでしょうし

オーナーさんがお住まいになられていたファミリー間取りは原状回復が必要となってきます。

外壁塗装も必要でしょう。そんな感じで細々とお金がかかるから、原状で満室なのは助かります。

オーナーさんも当面は住みつづけることになりましたし、その間にお金をしっかりと貯めて

内部留保を作っていきたいと思います。



この週末は新規の物件調査と営業資料作成、東京物件の営業をすることになりそうです。

税理士さんに「私用の携帯は不動産以外では使ってなさそうですね」と笑いながら言われたことが

ありますが、実際そんな感じがすごくしています(笑)不動産、肌に合う事業だったみたいです。

おかげさまで楽しく副業をやらせていただいております。よきかなよきかな。

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連続で入居申込がありました。 [不動産投資]

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昨日、札幌2棟目が一部屋埋まりましたと書いたのですが、昨日また一部屋申し込みが入りました。

今度は4階のほぼフルリフォームしたお部屋です。入居していただけるのは、ホテルで調理師を

している若い女性の方で、紹介してくださったのは仲良くしてもらっている敏腕女性営業さん。



三点ユニットのお部屋なのにいいのかな!?と思ってしまいますが、こうやって数多あるお部屋から

うちの物件を選んでくださったことに、本当に感謝しなくてはなりません。ありがたやぁ。



家電つきプランを選択いただいたので、家電を入居までに調達してこなくてはいけません。

札幌入りしている間に在庫を作っておけば良かったのですが・・・まさかこのペースで家電付の

申込が入ると思っていなかったので、油断していました。現地で自分が動けない時は、代理で

現地を走ってくれる人にお願いするしかなありません。というわけで、報告ネットの山岡さんに

個人的に家具の調達をお願いしてしまいました(業務でそんなのは受けてないはず)。

快く引き受けてくださった山岡さんにも足を向けて寝られません。北枕以上に南枕がNGだ(笑)



家電つきプランなのですが、家電は3つしか指定されてきませんでした。話を聞くと、洗濯機は

職場で貰えるから不要らしいです。調理師なので、自分で料理も作るという話を聞いたので、

浮いた予算でガス台とか買いましょうかと聞きましたが、それも仕事場で貰えるから不要とのこと。

家電付プランは、5万円の予算で家電をそろえて、2年間で分割払いいただく企画なので、

揃える家電が少なければその分私が儲かります。でもそれだと、入居者さんに申し訳がありません。

テレビをグレードアップするか、除湿器でも追加で購入するか、何かしらの形で入居者さんに

還元できるようにしたいと思います。



激戦の札幌で、3点ユニットで狭い部屋というハンデを抱えたとても難しい物件なので、

こうやって申し込みを入れていただけるだけでもとても嬉しいです。案内に来てくれた営業さん、

入居してくれるお客さん、そのどちらに対しても失礼のないような部屋にしていけるよう

これからも頑張りたいと思います。3月末に二部屋の退去がありますが、これも次の良いお客様を

お迎えするチャンスと捉えて、前向きに頑張っていきたいと思います。その部屋に住む方が

幸せでいてくれるのが一番の空室対策だと思いますし、自分自身も気持ちの良いことですから。



これで札幌は43部屋中40部屋が稼働中(退去予告は非稼働として計算)。

仙台も7部屋中7部屋が稼働中。東京は3部屋中2部屋が稼働中。稼働率92%ってとこです。

・・・札幌は順調に埋まってきましたが、東京が相変わらずいまひとつな感じだなあ^^;

週末は東京の業者さんにもう一度営業回りをしようかなあ。テコ入れが必要と感じます。

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聴覚障害のある方にご入居いただく。 [不動産投資]

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一昨日のブログに書いた耳が不自由だという障害を持たれている障害者の方が2棟目に申込を

入れてくれた件で、審査を担当する管理会社さんから連絡がありました。

気になる点が出てきたので、審査をどう進めるか相談させてほしい・・・とのこと。



管理会社さんも受け入れる方向で審査を進めてくれているのですが

・ご本人とメールのやりとりをしたら、面識がない状態からのメールなのに箇条書きで要件のみ

 書いてきた。一般的には簡単なご挨拶くらいあってもいいのではないか。

・連帯保証人の知人も聴覚に障害を持たれている方なので、何かあった時に迅速に連絡が

 取れるか不安がある。

という点が気になり、オーナーにもどうすべきか意見を聞いてみようということになったようです。



管理会社さんは親御さんが保証人になってくれない理由も気にしていましたが、そこは仲介さんが

お話をしていなかったようでした。かくかくしかじかこういう理由だと聞いていますとこちらから

補足説明をさせていただき、それが事実ならそんなに変な話ではなさそうだと納得いただきました。



管理会社さんに過剰な負荷をかけるのも嫌なので、基本的には管理会社さんがNGと判断したものは

自分としてもNGにしようという気持ちはあります。ただ、何でもかんでも即NGというのも芸がない。

メールの件は実際に面談でもやってみたらいいのではないかと思いますし、連帯保証人の件も

緊急連絡先で健常者がついてくれれば問題はないのではないかと。

その辺で少しでも「何とかなるかな」という目星がつくようなら、取り組んで貰いたいと思い

仲介営業さんにこちらから電話を掛けて状況の説明をして、ヒアリングを実施。

結果、聴覚障害の方を受け入れる場合の留意点がいくつかわかりました。



まずメールの件ですが、入居希望者は生まれつき聴覚障害がある人なので、回りくどい表現や

修飾語のようなものは文書としてしかわかっていないという話でした。だから、メールを書くと

用件のみの箇条書きになるそうです。手話で「お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします」

なんて言葉はなく、「了解」「よろしく」みたいな単語をくっつけながら表現するのだそうです。

だから、メールだけだと箇条書きでつっけんどんな言い方に見えてしまうんです、とのことでした。



仲介営業さんも過去に何回か聴覚障害を持たれている方のお部屋を探したことがあるそうですが

昔から耳が聞こえない人に関してはほぼ例外なくそういう風な感じなのだそうです。

先に管理会社さんに説明しておけばよかったなあ・・・と後悔されておりました。



単身で本州から札幌に移住してきた方なので、健常者の緊急連絡先はつけられないようです。

そこはこちらもリスクとして考えるしかなさそうです。とはいえ、この仲介業者さんは過去にも

何回かうちの物件にお客さんを付けてくれていて、とんでもない人の時は「この人は止めます」

という判断もしてくれています。信用できる仲介業者さんだと思っていますので、今回は彼を信じて

ゴーサインを出すことにしました。滞納されたとしても、それはそれで仕方ありません。

騙すより騙される方が気楽です。管理会社さんには少し気苦労をかけさせてしまうかもしれませんが

何か別の形で恩返しができればと思います。



そんなわけで、札幌の空室は2棟目が3室(うち3月末退去予定が2室)、3棟目が1室です。

東京の1室が一番プレッシャーなんですけど、とにかく埋まるようにきちんと空室対策を打って

早々に完全満室に持っていきたいと思います。

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仙台の融資が通った!/新規案件の検討。 [不動産投資]

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先週ちょっと会社を休み過ぎたので(有給を二日+祝日が一日で二日しか出勤していません)

まじめにビシビシと仕事をしていましたが、その間にも不動産は着々と動いています。



先週、ちょっと大きな誤算があった仙台物件の融資ですが、進展ありました。

2行のうち1行は確定しているとばかり思っていたのに、実は「たぶんこれでいける」という

ベースであったということで少し焦っていたのですが、対抗馬のもう1行から本審査が完了して

融資が確定したという連絡がありました。これで何とか仙台大家の会に入れそうです。



しかし金額は当初希望価格から500万近く下げられてしまいました。

出してもらえるだけありがたいのですが、この減額はちょっと厳しい感じではあります・・・。

しかしこれで最悪購入できないというシナリオは避けられました。なんせ、2番手以降に現金の

業者さんが待ち構えていたらしく、もう少し融資の確定が遅れたら流れてしまいかねない状況に

あったらしいです(こっそりと仲介業者さんから聞きました)。いやあ、危なかった。



ていうか、今回の物件はそこまで利回りは高くないんですが(表面13.5%くらい)・・・

この価格で買取・転売業者さんが買付を入れてくるって、仙台は相当バブルですね。

購入する私が言うのもアレですが、今は仙台は手を付けない方がいいなあと感じました。

逆に売るなら今かもね?



そんな感じで、その結果をもう一つの銀行さんにご報告。その上で急ぎ審査を進めてもらい

「これでいけそうです」を「これでいけます」に変えてもらうよう動いていただいています。

2行の結果が出そろったら、改めてどうするか検討します。引渡しは4月でしょうねえ。



それ以外だと、新規の案件が2件ほど提案されてまいりました。

私、正直言って全然自己資金が確保できないのですが、それでもハッタリで提案してもらってます。

果たして大丈夫なのかしら?と多少心配になりますが、まあ考えても仕方ないですね・・・。

一つは神奈川、一つは東京の物件です。



神奈川は金額が自分の考えているレンジに比べて結構高いものの、積算はしっかり出ており、

エリア的にも面白いのではないか?と感じています。積算と過去の運営実績を見ながらフルローンや

オーバーローンが出る金融機関さんを見つけることができれば、自分でも何とかなるかも?

そんな金融機関さんを探すのがまず大変という話はありますけど。



もう一つは既存不適格というか違法建築でしかも三点ユニット。でも場所は割といいところ。

このエリアだったら自分でも住みたいと思う場所です。急行も停まるし、人気エリアも近いです。

築年数もまだ10年くらいなので、しばらく頑張ってくれそうな物件ではあります。

とはいえ既存不適格なので融資が出ないでしょう。普通に考えれば見送りです。しかしこの業者さん

「既存不適格でも融資する金融機関がありますので、そこで低金利で引っ張れれば面白いです」と。

へー、そんなとこあるんだ!?じゃあ試しに取り組んでみようかな?



札幌で提案されている物件もあるので、場合によっては三つの案件を同時進行で抱えるかもですが

どうせ検討する途中でダメになる案件が大多数ですので、気にせずジャンジャン検討していきます。

動かなきゃ絶対買えないですからね!自分にできることはとにかく動くことだけですから。

今年は攻める年と決めているので、ガンガンいきたいと思います。

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