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融資案件の紹介。 [不動産投資]

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現在18位です。ブログ引っ越し先検討中。AmebaとFC2は別のブログに使っているので、

それ以外で探していますが・・・画像データ移行まで簡単に出来るのはココログくらいしか

ないんです。うーん、なんかココログって微妙なんだよなあ。

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東京は激しく雨が降っています。体調もまだちょっと微妙です。それでも今日は物件調査です^^;



ここ数日、大家さん仲間の融資づけの為に、おつきあいのある信金さんや信組さん、地銀さんに

電話して紹介していいかヒアリングして回っています。たまたま購入予定の物件が城東エリアなので

こちらでお付き合いのある金融機関さんが対応できるようならと思いまして。



金融機関さんは「なぜうちの店舗に来たのか?」というところを非常に気にしています。

メインバンクで断られたから飛び込みできたんじゃないの?とか。基本的に性悪説で入ります。

紹介であれば、紹介されたというしっかりとした理由があるし、紹介してくれた人に失礼がないよう

金融機関さんもしっかりと対応してくれます。この辺が紹介された人のメリットですね。



融資案件の持ち駒が増えれば、金融機関さんも金利を得るチャンスが増えます。

金融機関さんにも当然メリットがある話と思います。



そして紹介する私自身にもメリットはあります。お客さんを紹介してくれた、ということで

金融機関さんにとってもその人のことが印象に残ります。普通のお客様と紹介してくれるお客様、

どちらの方がメリットがあるかは明白ですよね。紹介をして相手にとってメリットのある客だと

認識されれば、今までより大事にされるんじゃないか?という期待はあります。



・・・などと色々書いてみましたが、そんなメリットだデメリットだというのは後付の理由です。

自分と関わっているすべての人が幸せになるのが一番寝覚めがいいことなので、たぶん紹介して

損する人はいないだろうなーという気持ちで取り組んでいるだけです。

気分は余計なお世話焼きの仲人のおばちゃんです(笑)



おつきあいのある大家さんには、その人が幸せになれるだけの規模とキャッシュフローを

得てほしいと思うので、相談に乗ることでそれが実現できるならどんどん相談に乗りたいです。

おつきあいのある金融機関さんには、その人が良い成績をあげられるよう案件を紹介したり

自分がこれは良いと思える案件を持ち込んだりしていきたいと思っています。

最後には自分に返ってくる、なんていうことを期待してそう動いている人も中にはいると思いますが

別に戻ってこなくたっていいじゃないですか。お人好しで大いに結構。返ってくることを期待する

打算的な考えは疲れてしまいます。騙すより騙される方が寝覚めは悪くないですから。

自分にかかわる全ての人が幸せになってくれれば、それで十分です。



今日は東京1棟目の最後の空室の契約日です。ドタキャンがあるんじゃないかとびびってましたが

今のところ順調に入居に進んでくれそうです。よかった~。そしてこの雨の中、物件調査に

行ってくることになっています。行くの止めたいけど、そうもいかんわな(笑)

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不動産賃貸業の経営者として。 [不動産投資]

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現在23位です。昨日はどうも本格的に風邪っぽくて、昼間は鼻水ずるずるで喉が痛くなり、

夜になると頭痛や食欲不振でどうにも調子が悪くなってしまいました。いやー、しんどい!

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銀行さんとお話をしていて思ったこと。

色々な銀行ですべての銀行がそうであるとは限らないのですが、きちんと中長期計画を立てて

未来予測ができていて、その基準に従って行動計画を定めている必要があるのではないかと。

普通の会社ならそれをやっているわけだし、不動産賃貸業だって例外じゃないと思うんです。



今年の決算書とキャッシュフロー計算書、来年のそれ、5年後のそれがこうなっているという

計画値を提出し、その計画に従って物件を購入しているんだということを説明できること。

そこのレベルにまで経営をもっていきたい、と今年は思っております。



決算書を読めるようになること、簿記の知識を身につけること、そして自分で未来を予想する為

現況がどうなっているのかをしっかり把握すること。減価償却はいつまで取れるのか、金利

いつの段階でいくらになっているのか・・・。その辺がしっかり把握できていること。

そしてそれらがデータとして表せていることが肝要なのかなと思います。



できれば、こういった表に対して「この物件を買ったらこうなる」というシミュレーションが

できるようなExcelを作っていきたいものだと考えます。いや、世の中にはいっぱいツールが

あるので、それを上手に使えばいいだけなのかもしれないけど。でもできれば、自分の頭で

きちんと理解するために、そういうものを作っていきたいと思うんです。



不動産を始める前に比べて、だいぶ経営者っぽい思考が出来るようになったなあと感じます。

不動産投資と便宜的に書いてるけど、これは投資というよりは不動産賃貸業という経営です。

なんとなく今までは物件を埋めてキャッシュフローを最大化することに注力していましたが、

経営者としてどういう戦略を持つか、銀行さんにどういう決算書を持っていくかという点を

より意識しなくてはならないフェーズに来ているような気がします。



最近ずっと考えていたことを何となくブログにアウトプットしてみました。

何をするべきか、さらに真剣に考えていきたいと思います。不動産って楽しいなあ。

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完全満室(ただし告知事項アリ)。 [不動産投資]

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現在24位です。昨日から1日半ほど、なぜかブログが閲覧不可になっていました(涙)

ソネットブログ、トラブル多すぎです。もう引っ越したい・・・。

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契約ベースで5棟53室(所有権ベースで4棟46室)、めでたく完全満室になりました!

駐車場も込みの完全勝利であります。えっへん。



札幌は3月まで全く動かなかったので、どうなることかと思いましたが、安い家賃帯の物件

真の繁忙期は雪が解けはじめる4月からゴールデンウィークにかけてだという去年の経験則を

信じて、地道に種まきをしておいた成果が無事に出たようです。良かったです。



これで終わればめでたしめでたしなのですが、告知事項があります・・・。



告知事項その1・・・「申し込みベースで」。

審査中のお部屋が3つありますんで、そこの審査がNGだったら完全満室ではありません。



最後の1部屋は昨日申込をいただきました。

いただいた申込は、その営業さんが太いパイプを持っている法人さんに勤務されているお客様。

身元はしっかりしていますし、仕事をしているので保証会社さんも問題なく通りそうな気配です。

できるだけ初期費用と家賃を下げたいというお話でしたので、初期費用も保険代のみにしました。

家賃もギリギリのところまでディスカウント。まあそれでもしっかり採算ラインには乗ってます。

買ったばかりの頃に入居いただいたお客様よりも若干高い家賃なので、問題ありません。



そういう意味では、申込ベースとはいえ、この家賃の物件だと考えればそれなりにちゃんとした

入居者様に申込をいただいているので、審査は無事に通過するであろうと思います。



告知事項その2・・・「退去予定あり」。

一人いるんです、滞納気味で今後も恐らくずるずるいっちゃいそうな人が。年末に入居いただいた

大家直接募集サイトから成約になった男性です。この人は最初から難しい属性の方だったので、

3ヶ月の定期借家契約という短めのものにして入居いただきました。その際、家賃が遅れそうなら

必ず相談してくださいという話をしておりました。相談いただければ支払い方法も善処すると。

しかし滞納しても連絡はなく、管理会社さんから電話をしても居留守か何かで連絡が取れません。

1ヶ月遅れでずるずる来て、3月で契約が切れてもなかなか再契約の連絡も取れませんでした。



善良な人で経済的に厳しいということであれば、私も家賃1ヶ月くらいはサービスします。

しかし、払わずに逃げる人にはそういうサービスは出来ません。今回、なんとか再契約をして

もらえないかと懇願してきたようですが、管理会社さんの判断で退去いただくことになりました。

「良いですか?」と確認がありましたので、こちらの信頼を裏切る人と再契約する気はないから

ばっさりと切っちゃってくださいと宣言しておきました。



そんなわけで、もう1部屋追加で空室が出ちゃいます。原状回復して、さっさと募集をかけて、

何の告知事項もない完全満室を達成したいと思います!

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融資に繋がる積金。 [不動産投資]

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現在19位です。東京の空室がほぼ決まったので、衝動買いしたデジカメの出番がありません。

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昨日は出社前の朝一番で都内の信組さんへ行きました。積金をする為です。



信金さんや信組さんは積金をするととても喜んでくれます。積金だけで既存顧客扱いになります。

正直、積金自体にはそれほどメリットはありません。せいぜい0.1%とか0.2%とかしか

利息はついてきませんので、なんとなく置いておくだけで死に金になってしまうような印象です。



しかしその大したことのない死に金が何百倍もの融資になって返ってくるとしたら・・・?



きちんと積金を遅延なく行うことで、お金を貸しても返済してくれそうだと思ってくれるでしょう。

口座だってその支店に開いているわけですから、既存顧客としてサービスしてくれることでしょう。

トータルで見て、新規の融資を引くチャンスになると思いませんか?



口座を作る支店はある程度慎重に選ばなくてはいけないというところはあると思います。

積極的に融資をやっている支店で作るのがベストです。とはいえ、その支店だっていつかは

人事異動で積極的ではなくなるかもしれません。無難なのは家の近所ではないかと思います。



私の場合、昨年の年末に取り組んだ新築借地アパートに積極的に取り組んでくれた金融機関さんを

ターゲットとして積金を行っています。今回積金をした信組さんで、4行目の積金です。

少しでも取引できる可能性をあげていくことはとても大事なことだと思っていますので、

少額でもいいからまずは取引を開始し、既存顧客になることを優先して考えております。



あとは、できれば少額の融資取引とかしたいんですけどねえ。すぐ返すから。1年で100万とか

そんな感じの小さな取引をして、実績を作りたいというのもあります。今度相談してみようかな?



ちなみに今日積金をしに行った信組さんには、試しに1つ案件を持ち込んでみたりしています。

正直、積算評価額も足りていないので、これをフルローンで引っ張るのはきついかなと・・・。

まあでも持っていってみて興味がなさそうだったらサクッとひっこめればいいだけだしと思って

一通りメリットとデメリット、その物件の将来展望と出口についてお話をしたところ、それじゃあ

検討してみますと資料を持っていってくれました。この信組さん、前にもこんな感じであまり

やる気なさそうに資料を持っていったんだけど、なんか融資出ますって言われてビビったのよね。

今回もミラクルは起こったりする?ちょっとだけ期待してみようかなと思います。



なんか昨日から喉が痛い感じがしていて、風邪だったら困るなあと・・・。

今日はサラリーマン仕事がかなり立て込んでいて、少なくとも夜9時までは仕事確定です。

体調に気を付けて仕事します。

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行動記録。 [不動産投資]

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現在20位です。最近、どこでも何をしていても寝られる体質に拍車がかかってきた気がします。

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朝起きてメールを開くと、振込がありましたというお知らせのメールが。ちょっと前に発生した

水道管が凍結によって破裂した事故の保険金でした。やっぱり保険は入っておかなきゃいかんです。

そして手際よく処理してくれる代理店の人がいると、保険の処理が早く進むので気が楽です。



昼間、仕事の合間にちょっと外に出る機会があったので、その隙を使ってあちこちに電話しました。

東京借地新築の時にお世話になった信組さんに積金するから明日行きますという電話をかけたり、

仙台のもう一つの融資候補の銀行(地味にこっちが本命)の進捗状況や、今後の別案件への

取り組み方についてのお話とか。あれこれとお話をさせていただきました。とにかくまずは

事業計画をしっかり作り、決算をどこに着地させるかを考えなくてはならないようです。

長期計画を立てる必要性を感じます。よし、頑張ってみるか!



長期計画の一環として、既存の決算書のそれぞれの項目のうち、減価償却の部分について

なにがしかの見直しをかけて、より見栄えのいい決算書を作ることができないか税理士さんと

電話で打ち合わせ。まずはこちらの希望を満たすような内容になるのか、試算してもらうことに

なりました。



夕方ごろ、今度は仲介業者さんから電話。札幌3棟目にめでたく申し込みが入りました!

先日の聴覚に障害のある方もこの仲介営業さんが決めてくれました。こりゃー札幌に行ったら

寿司でもおごらなきゃいかんです!ありがたい限りです。仕事は水商売というのが気がかりですが

保証人もちゃんとついているということでしたので、たぶん大丈夫だろうと信じています。

変な人を連れてくる営業マンではないと思いますし。



あとはこじんまりで話した資料を希望者に配布したり、提案を受けている物件の評価をしたり。

今日もよく働きました。もちろんサラリーマンとしても働いていますので、そこは誤解なきよう。

凡人は行動寮でカバーするしかないので、頑張って動いているというだけです。

行動寮に比例して人気ブログランキングもあがっていくといいなあ。

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