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デザイナーズ新築の見学会。 [不動産投資]

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makotoさんと二人でビーフンデザインの新藤さんが設計した物件の見学に行ってきました。



外観

白くて背の高い建物です。



湾曲したロフト

目を惹いたのはロフトの形状。円形に中央がくりぬかれた感じになっています。

居室からロフトを眺めると、ロフトが湾曲しているように見えます。中銀カプセルタワーの窓を

なんとなく思い出すのは、あそこの窓も円形だからでしょうか。



天窓

天窓からの採光もあり、お部屋は明るい印象。



トイレ

トイレは中二階みたいなところにあります。昇る途中でロフトに肩がぶつかり痛かった(苦笑)



お風呂

単身向けにしては広めのお風呂。これは売りになるでしょう。



エントランス

今度は別の間取りのお部屋。一番奥がメゾネットになっています。

ドアを開けると、奥の方にらせん階段が見えます。



らせん階段

実用性を考えると微妙だけど、賃貸物件なら見た目のインパクトは大事なので

こういうところで他の物件と差をつけるのは大事だなあと感じます。おしゃれだしね。



ロフトへの階段

ロフトへの階段(というかハシゴ)を上ると・・・



ロフト

生活空間としても使えるロフト。進藤さんの物件はロフトが特徴的です。



モック

今までの物件のモックも展示されておりました。どれもおしゃれ!



進藤さんのデザインした物件は、空間を上手に使っているなあという印象を受けます。

今回の物件も、実際の床面積以上の広さを感じさせるものでした。そしてちゃんと賃貸のことを

考えて作られている印象があります。バストイレ別にしたり、カラードアホンに過剰な費用はかけず

アピールできる最低限のレベルのものにしていたり、色々とコストダウンの工夫もされているので

あろうと想像できる物件でした。



強いて言えば、鉄の階段やロフトへのハシゴがちょっと怖いかなあというところくらいでしょうか。

少し急いで降りようとするとぐらぐらと揺れる階段、こけたら下まで落ちそうで少し怯みました。

ハシゴもこれを上ってロフトに行くんだったら、ロフトは荷物置き場でいいかな~という急角度。

酔っぱらってたら登れない自信があります(笑)

進藤さん自身とも少しだけ話をしたけど、ロフトへの階段は皆に怖いと言われると言ってました。



この見学会、素人大家さん業界の重鎮の方がいっぱいいらっしゃってました。上位を占める

あかちゃんさん母ウッチーさん狼旅団さんジェービルさんあたりを代表として、その他にも

名のあるブロガーさんが多数参加されていました。狼さんも参加メンバーを眺めながら狼さんが

「ここにいるメンバーで新築でも建てたら、そこらのデベより全然いいものが出来そう・・・」

とおっしゃっておりました。至極同感。



その後懇親会もあったようですが、私とmakotoさんは別件の約束が先にあったので、一足先に

おいとましました。あれだけのメンバーが集う懇親会だと、ちょっと参加したかったけど

先約がある以上そちらを優先するのが筋です。そんな感じで、押上に移動してちくしさん

合流し、3人でしこたま飲んできました。ちくしさんもいろんなネタ持ってますね~。面白かった。



今日からまた新しい一週間。頑張っていきたいと思います!今週はそろそろ仙台物件の融資で

現在確定しているところと競っている銀行さんが条件を出してくるはずです。要チェック!

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セミナー講師@こじんまりと飲む大家の会。 [不動産投資]

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昨日は朝一番でネット通販を使って家電の調達。例の移住してくる若い入居者さんが家電付プランを

申し込んでいるので、それに対応すべくインターネットの荒海をざぶざぶと泳いでまいりました。

普段は現地で某報告ネットの某山岡さんを頼って調達頂いているのですが、今回は時間的な都合で

ちょっと厳しいと言う話になり、割高になるけどネット通販で調達しましょうという運びに。

若干予算はオーバーしましたが、とりあえずブツは揃えられたのでよしとします。



家電付プランだと家賃が2000円上がります。2年住んでくれれば元本は回収できます。

2年以内に解約すれば違約金で回収。2年以上住んでいただければボーナスステージ。それでいて

入居者さんも手ぶらで引っ越しできるし初期費用がかからない。誰も損をしない仕組みです。

管理会社さんも最初はちょっと懐疑的でしたが、この家電つきプランで申し込んでくる人が

うちの物件は割と多いので、最近は家電付プランが来ても手慣れたもの。

相場より少し高い家賃水準の維持に貢献してくれていると思います。



午後はこじんまりと飲む大家の会でスピーカーとしてお話をさせていただきました。

主催の幸田信行さんからのご依頼とあっては、お断りするわけには参りません!

幸田さんから頂いたお題は「融資」。立て続けに東京と仙台で融資づけを成就させた経験を

シェアしてもらえないかということでしたので、融資に絞ってお話をさせていただきました。



時間的な制約があったので、多少早口になってしまったところもあります。お聞き苦しい部分も

恐らくあったのではないかと思います。こんなたいしたことのない経験談ではありますが、

多少でも皆様の気づきになったのであれば良かったと思います。



もう一人のスピーカーは行動する大家さんの会の幹事、新米大家よしゆきさん

基本路線は以前の行動する大家さんの会でお話された、埼玉県北の築古アパートを満室にするまでの

笑いあり涙ありのドキュメントでした。色々なテクニックはあるけど、結局一番大事なのはハートで

くじけぬ心を持って満室を疑わないことだ、というところは非常に共感を持ちました。

私の作ったプレゼン資料にも「融資に必要なもの:くじけぬ心」というくだりがありまして、

打ち合わせしたわけでもないのに発想が同じだった!と嬉しく思った次第です。

時間の都合で、ブログにアップされてる「オシム流賃貸経営」が飛ばされたのが残念です(笑)



よしゆきさんの楽しいセッションのおかげで、私のどうでもいいセッションに憤慨した人も

溜飲が下がったのではないかと思います(笑)



あとは懇親会で終電近くまで飲んだくれ。大家さん仲間と飲むのって本当に楽しいですね~。



そうだ。面識のある方に限らせていただきますが、今回こじんまりで使ったプレゼン資料に

もし興味がある方がいれば、コメントかメールフォーム、あるいは直メールなり電話なりで

ご連絡をいただければ、送らせていただきますのでお申し付けください。

勿論人気ブログランキングのクリックをしてから申し込んでくださいね(笑)

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仲介業者さんとバトル/看板制作。 [不動産投資]

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現在15位です。「哉」という漢字を電話で伝えるときって、なんて表現したらいいんでしょ?

キムタクの「哉」とでも言えばいいのかな・・・

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東京1棟目の空室、ようやく申し込みが確定的になりました!家賃交渉はかなり戦いました。

これ以上下げられたら干上がってしまう・・・という家主側の勝手な都合ではあるのですが。

他方、入居者様は何とか家賃を下げたいようで、1000円でも2000円でもいいからと

一生懸命アピールしてきます。さらに仲介業者さんも、4/1から広告料は0.5ヶ月にしたにも関わらず

最初は広告料1ヶ月だったのに削られたとか言い出す始末。ちゃんと告知してるし!



管理会社さんに矢面に立って交渉いただきました。なんとも申し訳ないのですが・・・。

以下、時系列で交渉の推移など。



仲介:家賃3000円ダウンで広告料1ヶ月

管理:家賃交渉なし、4月フリーレント、広告料0.5ヶ月

仲介:家賃2000円ダウンで広告料1ヶ月

管理:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金あり)、広告料0.5ヶ月

   もしくは家賃交渉なしで広告料1ヶ月

仲介:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金なし)、広告料1ヶ月

管理:家賃交渉なしで4月フリーレント、広告料1ヶ月

仲介:その条件でOK



壮絶な戦いでした(苦笑)

仕事中に管理会社さんから矢継ぎ早に電話が来ましたからねえ。仕事中だったけど、こればかりは

電話に出ないわけにもいきません。こそこそと電話に出ては対応していましたので、一体あいつは

何を頻繁に出て行っているんだろうと思われたに違いありません。。。

とりあえず、家賃交渉を何とか乗り切ったので良しとします。何とか入居確定となりそうです。



とはいえ、こういう経緯があったので、いつ変節があるかもわかりません。引き続き、入居付は

二番手で行っておこうと思います。そうでないと安心できません^^;



そんな東京1棟目ですが、アパート名を変更すべく着々と準備を進めております。

札幌の物件の看板をデザインしてくれたデザイナーさんに、物件の外観を動画で送りまして

イメージに合う看板を作ってほしいと依頼しました。そして出てきた2つの案を見比べつつ、

うちの嫁ちゃんにどっちが合うか選んでもらって最終決定。現在見積フェーズに入っています。



紹介してもらった東京の看板会社さん、リフォームが主業な管理会社さん、札幌のデザイナーさんが

いつも頼んでいる看板屋さん(札幌で作って空輸し、設置だけは別の業者さんに依頼する形式)。

この3社に相見積もりを取りました。設置が安かったのは管理会社さん、看板制作そのものは

管理会社さんと札幌の看板屋さんが同着。札幌ってやっぱ安いですね。送料込で考えて同じ

金額ってことなので、看板を作るだけなら間違いなく札幌の方が安いんです。人件費安いわー。



今回は熟慮の末に管理会社さんにお願いすることにしました。管理会社さんは地元で顔が利くから

良好な関係を作っておきたいと思っていますので、同じような条件であれば管理会社さんに

作業をお願いして、顔を立てておくことが大事だと思っています。来たるべき自主管理への

切り替えの際にもその方がもめなくて済むだろうという思いもあります。



そんなわけで、正式に管理会社さんに発注する旨を伝えました。あとはできあがって設置されたら

入居者さんへアパート名変更のお知らせを入れるだけです。楽しみ。



今日はこじんまりと飲む大家の会でちょいとおしゃべりしてきます。役に立たない話ですが、

来ていただける方にはできるだけ生の情報を出したいと思いますので、よろしくお願いします。

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入居申込いただきました! [不動産投資]

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東京の1室、正式に申込書をいただきました!札幌も1室審査OKにして入居確定になりました!



東京ですが、一昨日のブログに書いたように3000円の家賃交渉が入っております。しかし

申込書上は満額になっていました。はて、結局どうなったんだろう?この後管理会社さんに

話を聞いてみようと思います。



申込を入れてくださった方は30代前半の会社員の女性。勤続年数も長く、保証人もつきます。

今まではご実家で暮らしていたようで、今回はじめての一人暮らしということになるそうです。

しかし実家がアパートと同じ町内にあるようですので、それって独立って言うのかな?と

疑問に思ってしまいました(笑)

スープの冷めない距離を確保するってことなのかもしれません。年齢的に寿退去が怖いですが、

できれば末永く住んでいただきたいと思います。



ちなみにもう一組内覧いただいたんですが、そちらは「思ったより狭かった」ということで

残念ながら申し込みには至りませんでした。この部屋、内覧に来てお断りになる人の理由が

ほぼ確実に「思ったより狭かった」なんです。改善のしようがないんですけど~・・・><

いっそ一面鏡張りにして広そうに見せる?いや、それは全然意味ないな・・・。



どちらにしても、東京1棟目の空室には心を痛ませていたので、無事に決まりそうで良かった。

3部屋しかない小さなアパートで、返済期間が15年。しかも想定賃料は相場より高かったので

安く決めざるを得ないということで、意外とこのアパート単体で見ると懐は厳しいのです。

だから一日も早く決まってほしかったので・・・。あーほんとよかった。



続いて札幌ですが、こちらは何回かブログに書いた厳しい属性の方。金なし、職なし、保証人なし。

見事にないない尽くしです。しかも本州からわざわざ札幌にお金もないのに移住してくるというのが

とても怪しい。いくらうちの物件の審査が緩いとはいえ、さすがにこの人をそのまま条件もなしに

入居させるわけにはいきません。



家族は離散していて保証人はなってもらえず、本州から札幌の知人を頼って移住したそうです。

例えばその知人を保証人に立てるとか、何らか努力をしていただければ、こちらも審査を通しやすく

なります、ということをお伝えしたところ、本当にその知人に頼んで連帯保証人になってもらった

とのことでした。こいつはビックリ!思わぬ展開です。でもその知人の方、本当に連帯保証人の

意味はわかっているのかなあ?連帯保証人って、実質的に債務者と同等なわけだし、重いですよ?



ここで少し考える・・・。

申込人は若い男性。札幌に住んでいる知人は女性。男性は他にも友達がいそうなものなのに、

あえてその女性を頼って札幌に移住してこようとしています。そして女性は連帯保証人OKと

言っていたりするわけです。その女性は実家が札幌で実家暮らしをしているとか。



解は出ました。たぶん、知人って言ってるけど、この二人は彼氏彼女の関係の可能性が高いです。

しかも出会いはインターネットと見た!それだったらなぜわざわざ札幌に移住してきたのかも含め

全てのつじつまは合います。そして引っ越しの動機が妥当であると確認できます。



推理ができればあとは裏付けを取るだけ。管理会社さんに連帯保証人さんとお話をしていただき

連帯保証人の意味がちゃんとわかっているか、人柄はどうか、申込人との関係はどうか、などを

ヒアリングするようお願いしました。結果、やっぱり保証人は彼女だったようです。年齢の割には

しっかりとしていて、連帯保証人の意味もちゃんと理解しているということでした。



男女の関係で保証人になるって、とても怖いことだと思います。変な話、いつその人と縁が切れるか

わからないわけですから。でも縁が切れても保証人は切れないんです。だらしない男に三下り半を

叩きつけても、債務は相変わらず残ったまま。たぶん若いカップルなので、そこまでは考えて

いないのではないかと思います。そういう意味では不安は残りますが、これもまた二人の人生経験。

どのような結果になったとしても、それはそれで一つの勉強になるのではないかと思います。

別れた彼氏が家賃滞納して取り立てられる理不尽さを味わうのも、人生の貴重な経験になるかと!



色々書きましたが、とりあえずそんなことを考えながら入居OKにしました。3ヶ月の定期借家で

3ヶ月後にちゃんと就職しているか、就職できていなければ市から就職支援の家賃補助を受けるなど

何らかの形で家賃は払えるという状況を作っていることを条件に再契約をするとしております。



いやー、だいぶ「危ない属性を受け入れるノウハウ」が貯まってきた気がします(笑)

サラリーマンと並ぶ収入の柱に育てる為、経営ノウハウをどんどん蓄積していきたいです。

困った属性の方を入居させる技を知りたい方は人気ブログランキングのクリックを!

トップ10に入ったら大公開させていただきます~。たいした話ではないんですけど。

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最近読んだ本のご紹介。 [不動産投資]

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昨日のブログで大騒ぎしていた入居の件なのですが・・・

札幌は続報なし、東京は内覧した人が「思ったより狭かった」と申し込みはしない方向に。

合格発表を待つ受験生のようにそわそわして落ち着きません(笑)



最近、本は「積ん読」状態になってしまっております。少しでも打破しようと思っていますが

なかなか進みません。そんな中で、今回は最近積ん読から脱却した本の中で、良いなあと感じた

2冊をピックアップしてご紹介しようと思います。



一冊目は「借りやすい決算書の作り方」。最近、仙台案件で損益計算書もどきの事業計画の

フォーマットを渡されましたので、そろそろちゃんと決算書を読み解ける人にならなくては

いけないなあと漠然と考え、購入してまいりました。



銀行の採用する格付の基本的な考え方から、そこを勘定科目や処理のやり方を変えるだけで

決算書の見栄えはこんなに良くなりますという話や簿外資産をどうアピールするかといった

交渉のテクニックまで、色々なことが書かれており勉強になりました。キャッシュフローの

話が不動産投資ではよく出てきますが、銀行さんの相手をする以上PLも大事だと思いますので

勉強して損することはないと思います。私自身もこの本はとても勉強になりました。税理士さんに

今度その辺を意識した内容にできるところがないかを聞いてみたいと思います。



二冊目は「ちょっと待った!!大家さん!その敷金そんなに返す必要はありません!!」。

こちらは縁あって著者の大谷郁夫さんから献本をいただいた本です。大谷さんとの直接の面識は

ありませんが、この本を読む限りではスキルが高くて誠実な人なんだろうなあという印象です。



この本、自主管理をしている大家さんで、自分で契約書を作っている人なら是非読むべきです。

大家さんが有利になる特約は何を書いても無効という一時期の消費者保護の風潮は、昨年の

更新料訴訟の最高裁判決で変わりました。消費者保護を叫べば契約書に何が書いてあっても

無効にできるということではなくなっています。大谷さんはそこを声高に叫ばれており、とにかく

契約書にそれ相応の文言を入れることで、賃借人の無茶な要求に対応することができるということを

主張されています。



「家賃自動増額条項」などのくだりは、なるほどそういう手もあるのかと気づかされる内容でした。

2年ごとに●●円ずつあがっていく契約にして、当初は市場価格より安く貸してしまうという方法を

とることも検討していいのではないかという話でした。入居者さんも当初は安いのでいい思いが

できるし、いいとこどりをしようと2年で退去するという選択肢も取れます。大家さんにしても

最初は安いけど後で取り返せるということになり、空室でいるよりは良い話と思います。



既にわかっていることもいっぱいありましたが、新しい知識も身に着けることができました。

何より、今後仙台で初めての自主管理(現地で動く分は義母がやりますけど)をする予定なので

これまで管理会社さんに任せていた内容をこちらで行わなくてはいけないというプレッシャーも。

そんな時に、この本を読んでおくといいのかもしれないと思いました。



本を読むことは、自分への投資という意味ではとても費用対効果の高いことと思います。

今後も積ん読状態から脱せるよう、少しずつ家にある本は読んでいかなくてはいけないですね。

いつまでもモンハンばっかりやってちゃいけない、と(笑)

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「間違いだらけ?の投資用不動産選び!」(不動産投資 問わず語り限定特典つき)←イチオシ中の不動産教材です。

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