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バンコク大家と札幌の関係。 [海外投資]

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札幌から戻ってきたばかりの頭で、サラリーマンの仕事ではお客様のところにご訪問する用事が

出来てしまっても、なかなか気持ちが切り替わってくれません・・・^^;

いかんいかん。ちゃんとしなくては!気持ちをビシッと切り替えて取り組み始めました。



不動産関係、東京の空室は埋まりませんでした!残念ながら、戦略ミスをしてしまいました。

諦めてもう一段階家賃を下げました。当初想定より7000円ダウンです。自宅近所だからって

あまり相場を下調べせずに買ってしまったのが失敗でした。今後はこういったミスをしないよう

初心に立ち返って必ず家賃相場をチェックしていこうと思います。やっちまったなあ。がっかり。



そんな失策に対するリカバリーをかけたのは昼間の話。夜はバンコク大家さんと会ってきました。

http://bkkhouse.jp/

バンコク大家はカルナー音山さんとナット寺沢さんのお二人で運営するバンコクの不動産や

現地情報を紹介するユニットです。以前、アジア太平洋大家の会でセミナーをされていた際に

名刺交換だけはさせていただいたのですが、その後ナット寺沢さんから現在滞在中なので

会いませんかというお誘いがありまして、昨日それが実現したといったところです。



バンコク大家は「純粋にタイでの暮しやタイの不動産に魅力を感じる方々のお手伝いをする」

というスタンスで運営されており、むやみに海外不動産を煽らないところに好感が持てます。

最近多いですからね。海外不動産ブームに乗っかって、投資を煽る業者さん。国内ですら大変な

側面もあるというのに、ましてや言葉も通じないし風習も違う海外を推して責任取れるんか?

という気持ちになってしまいます。そう言いつつ自分もフィリピンに1戸買ってはいるんですが。



話がそれました。とにかくそのバンコク大家のIT担当のナット寺沢さんと北千住の昭和な居酒屋で

あれこれと話をしてきました。今回、なぜ私にコンタクトを取ってきたかと言うと・・・

「札幌の話を聞かせてほしい」ということらしいのです。国際派の方がなぜ札幌の話題を!?



タイでは一番安いアパートは15000円くらいで借りられるそうです。しかしそこは裸電球でお風呂も

ついていないような簡素なものになるとか。他方、日本の政令指定都市で人口が増えている札幌で

同じ15000円を出せば、風呂もトイレもついているちょっと狭いアパートなら住めてしまいます。

これはどういうことなんだ!?というのがナット寺沢さん(及び彼のお友達)の中で話題になり

札幌でやってる人に聞いてみよう、ということになったようです。



彼のお友達の社長さんが、一年の三分の一くらいを日本で過ごしたいというお話をされていて、

そのための拠点として20000円前後で家を借りたいという相談もされました。日本人なんだけど

住民票は日本から引っこ抜いてしまっているということで、多少審査で苦労しそうだなという

印象を持ちました。とはいえ社長さんでお金はあるらしいので、敷金を多めに入れてあげれば

審査OKになるところもあるだろうなあと・・・。そんな感じで、自分が審査するならこういうとこを

見ると思いますというお話や、安く借りるならこのエリアが良いとか、そんな情報を提供しました。

だいぶ喜んでもらえたようで、良かったです。なんならうちの物件にその社長さん如何です?(笑)



バンコクの日本人街のお話や、現地人の気質の話なども伺いました。バンコク楽しそうですね~。

一度旅行で行ってみたいなと思うところです。フィリピンのコンドミニアムもまだ見たことないし、

その辺まとめて1週間くらいで日程組んで、どこかで視察に行かなきゃだなあと思う今日この頃。

いつかバンコクでの再開を約束して、お開きとなりました。



これからLCCがさらに普及してくれば、気軽に札幌に行き来できるようになることでしょう。

実際、ピートが関西と札幌を結ぶ便を飛ばしていて、これを使えば10000円以下で札幌に行けます。

たまにしか来ない人なら、札幌が拠点になっても全然困らないだろうなと感じました。

国際派の社長さん、日本での一時滞在は環境の良い札幌で是非過ごしましょう!アパートも安いよ!

・・・というのも面白いアイディアですね。家具つき家電つきでウィークリーマンションより安い、

みたいな売り方。まあそんな客層がどれだけいるんだろうという話はありますけど。



今日は仕事の後レンタカーを借りて仙台に向かいます。明日は朝から仙台で予定がぎっしり。

睡眠不足は間違いないのですが、とにかくがむしゃらに頑張ります~。

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フィリピンのコンドミニアムのトラブルへの対応を説明いただく。 [海外投資]

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昨日はフィリピンのコンドミニアムの件で、日本側の代理店が急に変わって色々と納得のいかない

対応があった件で、フィリピン側の代理店の代表に今後の対応の説明をいただきました。

集合説明会があったのですが、そこは誕生日やその他の予定と被っていてお話を伺うことができず

個別に日程を調整していただいてお話を伺わせていただいた次第です。



トラブルの概要についてはこちらの過去記事をご参照くださいませ。



今回、ちゃんと聞いておきたかったのは

・送金を自分でやるように変更になった理由

・今までの代理店は送金手数料を取って代行送金していたが、今回から自分で送金するように

 変わるのであれば、手数料は返還されるべきではないか

・そもそもなぜこのような事態が発生したのか

・送金の遅延が発生した分のペナルティはどうなるのか

という4点。



いずれの疑問に対しても、フィリピン側のエージェントはしっかりと回答をしてくれました。

問題点に対する対案も提示し、ユーザ側に金銭的な負担がかからない方法を提示してくれたので

まずは一定の評価をすることができたのではないかと感じます。



元々の日本側の代理店、新しい日本側の代理店、フィリピン側の代理店。

三社に話を聞きましたが、結局のところ真相はわからずじまいです。すごく悪い言い方をすれば

「自分のところは悪くない」「相手が不義理を働いたからこうなった」ということしか言いません。

まあそりゃあそうでしょう。自分たちが悪いと認めれば、不手際を追及されたり今後の取引が

なくなる可能性があったりするわけですし。



そういう意味では、業者さん側のごたごたについてはぶっちゃけどうでもいいんです。

ユーザの権利がどのように守られ、どのように当初の契約(口約束も含む)が履行されていくのか。

そこが明確になったことは評価できると判断しました。これまでにお話をした関係者の中では、

一番誠実な対応をしてくれたのではないかと感じます。



でもこういうゴタゴタが頻繁に発生するようですと、ちょっと怖いよねという印象はあります。

面倒なことは国内の不動産だけで充分!ということで、場合によっては売却してしまうことも

視野にいれて検討したいと思います。実際に、今回のフィリピン側のエージェントの方には

その方針も検討していることはお伝えし、見積(?)を取ることにしました。



国内に比べて、海外のプレビルド案件は業者さんとのお付き合いの期間が長くなります。

その間しっかり運営されて保全がなされるのか、業者さんの財務体質はどのようなものか、

なども含めて検討をしなくてはならないのだなと痛感しました。国内も簡単じゃないですけど

海外もやっぱり簡単ではありません。



とりあえず海外送金の為の口座を開かなくちゃだなあ。今年はフィリピンも一度行ってみよう。

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フィリピンのコンドミニアムでトラブル発生!? [海外投資]

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最近、急激に海外不動産関係のセミナーが増えてきた印象があります。

半年前くらいに「こりゃあブームになるかもな~」と思ってましたが、本当にそうなったかも?



しかし国内以上に難しいのが海外ではないかと思う今日この頃なのです。税務の話も複雑になるし、

海外のデベロッパーさんから直接購入するわけじゃなく、代理店を通すことになるので、登場人物が

国内よりも多くなりがちで中抜きやトラブル増加というリスクもあります。

勿論、海外の商習慣の違いやお国柄の違いなどで、日本では考えられないことが発生するという

リスク要因も存在しているものと感じます。



今日は、もはや買ったことすら忘れていたフィリピンのプレビルドの高級コンドミニアムに

実際に降りかかってきた災難の話を書きたいと思います。

こういうこともあるよというところをご理解いただいた上で、海外投資を考えてみてください。



事の発端は、フェイスブックで「○○(コンドミニアム物件名)購入者」というグループに

知人から追加されたことでした。ほほうと思って中を読んでいくと、なにやら日本側の代理店が

来年から急に変わるという話があったということが書いてあってビックリ。



このコンドミニアムは、フィリピンのデベロッパー→フィリピンの代理店→日本の代理店→購入者

という4層で成り立っています。コンドミニアムはまだ作成途中で、毎月積み立ての形でお金を

払っています。私は日本の代理店にお金を払っており、日本の代理店がそれを取りまとめた形で

フィリピンの代理店へ支払い、フィリピンの代理店からデベロッパーにお金が支払われます。



※よく見ると、日本も売主→売主側仲介業者→買主側仲介業者→買主という構造になっているので

 そこは変わらないですね。ただ、プレビルドなので毎月このスキームでお金が流れるか、

 一回ぽっきりで済むかというところが違う点だと思います。



その後も色々な情報が飛び交っていますが、どうやら日本の代理店とフィリピンの代理店が

もめてしまい喧嘩別れをした模様。そして詳細がほとんど説明されないまま、来月から取扱店が

変わりますという手紙が日本側の代理店から1通届いただけという形になっています。



本当にお金は支払われているのか?

フィリピンのデベロッパーさんからeStatementという形で支払の状況を示す資料は来ています。

それを見る限り、一応デベロッパーさんには購入者として認識されている模様。予約契約書も

手元にあるので、ひとまず権利は保全できていそうです。しかしよく見ると、日本側にちゃんと

支払っているにも関わらず、直近の2ヶ月は遅延ペナルティがついています。



一体どうなっているの!?何なんでしょうかこのいい加減さは?

だいたい、取扱いの代理店が変わるということに対して、ちゃんと会社として説明会などを開いて

購入者に説明するのが筋じゃないでしょうか?それを放棄しているのはどういうことなのかと。

まずはちゃんと説明をする責任があるのではないかと感じてしまいます。

決して安くはない事務手数料を払っているわけですから。



こういうトラブルは海外不動産に限った話ではないのですが、海外ではプレビルドの方式が多い為

代理店とのお付き合いは長く続くことになります。また、国内と違って法整備もそこまで明確には

なされていない(?)ので、トラブルが発生した時にはストレスがたまることになるかと思います。

自分は元々「損しても仕方ないな」と思う金額しか積んでいなかいこともあり、ほんの少ししか

ストレスは感じていませんが、やっぱり購入者の中には不安を感じている方がいるようです。



個人的には海外不動産投資は否定も肯定もしません。ただ、自分としてはせっかく機会があったから

最悪どぶに捨てても仕方ないと思える少額で投資を始めるという選択肢を採りました。

「小さく始めて小さく失敗する」「少しずつ大きくする」という発想です。



これから海外不動産投資をしたいと思う方、くれぐれも慎重に考えてくださいね。

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auの携帯はHSBC香港口座開設に向いてない。 [海外投資]

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昨日はアジア太平洋大家の会の香港口座開設ツアーの補講第二弾。

第一弾の補講で中国招商銀行は無事に利用可能となり、HSBC香港もセキュリティデバイスの請求が

完了しました。そして届いたセキュリティデバイスが使えるようになるための登録をしようと

試みたのですが、どうしてもうまくいかずに第二回補講となってしまった次第です。



うまくいかなかったのは、セキュリティデバイスのアクティベート。

セキュリティデバイスを使ったログインをするには、そのセキュリティデバイスを登録して

利用可能な状態にもっていかなくてはなりません。

画面で指示されたとおり、電話番号の下3桁・セキュリティデバイスのシリアル・

セキュリティデバイスを操作して出てくる数字を入力して、さぁアクティベート完了と思いきや

「SMSで携帯に数字を送ったから、それを入力しろや!」というメッセージが出てくるんです。

でも待てど暮らせど携帯にはその数字が送られてこない、という悲しい状況に。

副会長のSE大家たくちゃん情報だと、auの携帯だとSMSを受信できないということらしいです。ガーン。



会長のManachanの見事な英語&中国語で、サポートの人と電話すること数十分。

出てきた結論は「郵送でアクティベーションする」というものでした。

ホームページに所定の用紙があり、それを印刷の上で記入してHSBCに送れば良いとのこと。

所定の用紙はこれ。Activate Security Deviceというところにチェックして、シリアルNOを

入力して、その他必要な情報を追記して送付すればいいようです。

早速やってみようっと。



サポートが終わった後は淡路町で飲み会。

海外投資の話はもちろんのこと、日本の政治や経済の話から放射能の話などの話もあれば

なぜかビニ本とポリデントの話も出てきたりで、楽しい飲み会でした。

毎週木曜日はアジア太平洋大家の会のオフィスで誰かが待っている体制になっているから

暇があればまた行ってみたいと思います。



しかしちょっと食べ過ぎた・・・胃もたれ気味です^^;

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香港口座開設ツアーの補講。 [海外投資]

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昨日の夜はアジア太平洋大家の会のオフィスにお邪魔してきました。

目的は会長のManachanにHSBCや中国招商銀行のオンライン口座の使い方をサポートしてもらうこと。

開設したはいいけど、招商銀行の口座はログインできずに放置、HSBCは触ってすらいないという^^;

あと、裏の目的でManachanが買った福島産の美味しい桃を食べるというのもありました(笑)



オフィスは淡路町の駅からほどなく近いところにありました。

自分のサラリーマンの勤め先が大手町なので、20分も歩けば着いちゃう感じです。

運動にちょうどいいくらいの距離感ですね。



仕事が長引いたので少し遅れて到着。口座開設ツアーで香港に一緒に行ったメンバーが何人か

遊びに来ていました。みんなでワイワイしながら口座の利用方法の不明点を相談しています。

Manachanはさすが3か国語ペラペラだけあって、Skypeでユーザーサポートに電話しながら

皆さんの悩みを解決していってました。頼りになるわ~。



一緒に口座開設をしたメンバーの中には、タオバオで中国人相手に日本の商品を売るビジネスを

はじめようとしている人もいたりして、なかなか刺激になりました。

なるほど、中国口座を開設しているから現地の人相手に商売しようと思えばできるのね。

言葉もメールだったらGoogle翻訳でも使えば何とかなるのだろうし。



HSBCと中国招商銀行のネットバンキング、おかげさまで使える状態になりました。



【HSBC注意点】

・アカウントを作るときにパスポートの番号が必要

・利用可能になったら、送金限度額を確認(0ドルの場合があるので、その時は郵送で解除依頼)

・eStatementにしておけば少しお金が節約できる(紙のステートメントが送られてこない)

・セキュリティデバイスはオンラインバンキングのアカウントを作った後でボタンを押して請求

・セキュリティデバイスは請求後10日以内にアクティベーションが必要

といったところが注意事項でしょうか。せっかく作った口座なので、何か有効利用を

考えてみたいと思います。



【中国招商銀行注意点】

・口座開設時に設定した6ケタパスワードのままだと何故かログインできないので、最初に1回

 パスワードを変更してログインする必要がある

 (ログイン後にパスワード変更で元に戻せる)

・セキュリティデバイスをPCに挿していなくても口座の照会は可能



HSBCのお金はセブン銀行とかで普通におろせるみたいですが、マルチカレンシー口座なので

HKDとJPYの両方が入っているので、どちらから先に引き出されるのかがよくわからず・・・

為替差損が起こりそうで、なんとなくおろすことを躊躇しています。

でも9月末には修繕の費用を払わなきゃだから、できればおろしたいんだよなあ。

ま、ギリギリになってからまた考えよう。



本当はチャッチャッと口座を使えるようにして飲みに行く予定だったのですが、

残念ながら長引いてしまったので断念。自分は夜中に奥さんの実家の仙台に出かける予定が

あったので、どちらにしてもゆっくり飲むことはできなかったのですが・・・

異国の地で4泊5日をともに過ごすと、なんとなく連帯感みたいなのも出てくるもので

久々に会うとちょっと懐かしい気持ちとほっとする気持ちがあったりします。

末永くよき仲間としておつきあいが続けられればいいなと思っています。



今日はブログのUPが遅れてしまいました。夜通し車を走らせていて、奥さんの実家に

着いたら速攻で寝てしまったのがその理由。今日は会社をお休みして、帰省しています。

別に仙台にいい物件があったわけじゃないです(笑)

ちょっと更新の時間が不規則になるかもしれませんが、そこはご容赦くださいませ。

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