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融資に繋がる積金。 [不動産投資]

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昨日は出社前の朝一番で都内の信組さんへ行きました。積金をする為です。



信金さんや信組さんは積金をするととても喜んでくれます。積金だけで既存顧客扱いになります。

正直、積金自体にはそれほどメリットはありません。せいぜい0.1%とか0.2%とかしか

利息はついてきませんので、なんとなく置いておくだけで死に金になってしまうような印象です。



しかしその大したことのない死に金が何百倍もの融資になって返ってくるとしたら・・・?



きちんと積金を遅延なく行うことで、お金を貸しても返済してくれそうだと思ってくれるでしょう。

口座だってその支店に開いているわけですから、既存顧客としてサービスしてくれることでしょう。

トータルで見て、新規の融資を引くチャンスになると思いませんか?



口座を作る支店はある程度慎重に選ばなくてはいけないというところはあると思います。

積極的に融資をやっている支店で作るのがベストです。とはいえ、その支店だっていつかは

人事異動で積極的ではなくなるかもしれません。無難なのは家の近所ではないかと思います。



私の場合、昨年の年末に取り組んだ新築借地アパートに積極的に取り組んでくれた金融機関さんを

ターゲットとして積金を行っています。今回積金をした信組さんで、4行目の積金です。

少しでも取引できる可能性をあげていくことはとても大事なことだと思っていますので、

少額でもいいからまずは取引を開始し、既存顧客になることを優先して考えております。



あとは、できれば少額の融資取引とかしたいんですけどねえ。すぐ返すから。1年で100万とか

そんな感じの小さな取引をして、実績を作りたいというのもあります。今度相談してみようかな?



ちなみに今日積金をしに行った信組さんには、試しに1つ案件を持ち込んでみたりしています。

正直、積算評価額も足りていないので、これをフルローンで引っ張るのはきついかなと・・・。

まあでも持っていってみて興味がなさそうだったらサクッとひっこめればいいだけだしと思って

一通りメリットとデメリット、その物件の将来展望と出口についてお話をしたところ、それじゃあ

検討してみますと資料を持っていってくれました。この信組さん、前にもこんな感じであまり

やる気なさそうに資料を持っていったんだけど、なんか融資出ますって言われてビビったのよね。

今回もミラクルは起こったりする?ちょっとだけ期待してみようかなと思います。



なんか昨日から喉が痛い感じがしていて、風邪だったら困るなあと・・・。

今日はサラリーマン仕事がかなり立て込んでいて、少なくとも夜9時までは仕事確定です。

体調に気を付けて仕事します。

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行動記録。 [不動産投資]

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朝起きてメールを開くと、振込がありましたというお知らせのメールが。ちょっと前に発生した

水道管が凍結によって破裂した事故の保険金でした。やっぱり保険は入っておかなきゃいかんです。

そして手際よく処理してくれる代理店の人がいると、保険の処理が早く進むので気が楽です。



昼間、仕事の合間にちょっと外に出る機会があったので、その隙を使ってあちこちに電話しました。

東京借地新築の時にお世話になった信組さんに積金するから明日行きますという電話をかけたり、

仙台のもう一つの融資候補の銀行(地味にこっちが本命)の進捗状況や、今後の別案件への

取り組み方についてのお話とか。あれこれとお話をさせていただきました。とにかくまずは

事業計画をしっかり作り、決算をどこに着地させるかを考えなくてはならないようです。

長期計画を立てる必要性を感じます。よし、頑張ってみるか!



長期計画の一環として、既存の決算書のそれぞれの項目のうち、減価償却の部分について

なにがしかの見直しをかけて、より見栄えのいい決算書を作ることができないか税理士さんと

電話で打ち合わせ。まずはこちらの希望を満たすような内容になるのか、試算してもらうことに

なりました。



夕方ごろ、今度は仲介業者さんから電話。札幌3棟目にめでたく申し込みが入りました!

先日の聴覚に障害のある方もこの仲介営業さんが決めてくれました。こりゃー札幌に行ったら

寿司でもおごらなきゃいかんです!ありがたい限りです。仕事は水商売というのが気がかりですが

保証人もちゃんとついているということでしたので、たぶん大丈夫だろうと信じています。

変な人を連れてくる営業マンではないと思いますし。



あとはこじんまりで話した資料を希望者に配布したり、提案を受けている物件の評価をしたり。

今日もよく働きました。もちろんサラリーマンとしても働いていますので、そこは誤解なきよう。

凡人は行動寮でカバーするしかないので、頑張って動いているというだけです。

行動寮に比例して人気ブログランキングもあがっていくといいなあ。

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デザイナーズ新築の見学会。 [不動産投資]

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makotoさんと二人でビーフンデザインの新藤さんが設計した物件の見学に行ってきました。



外観

白くて背の高い建物です。



湾曲したロフト

目を惹いたのはロフトの形状。円形に中央がくりぬかれた感じになっています。

居室からロフトを眺めると、ロフトが湾曲しているように見えます。中銀カプセルタワーの窓を

なんとなく思い出すのは、あそこの窓も円形だからでしょうか。



天窓

天窓からの採光もあり、お部屋は明るい印象。



トイレ

トイレは中二階みたいなところにあります。昇る途中でロフトに肩がぶつかり痛かった(苦笑)



お風呂

単身向けにしては広めのお風呂。これは売りになるでしょう。



エントランス

今度は別の間取りのお部屋。一番奥がメゾネットになっています。

ドアを開けると、奥の方にらせん階段が見えます。



らせん階段

実用性を考えると微妙だけど、賃貸物件なら見た目のインパクトは大事なので

こういうところで他の物件と差をつけるのは大事だなあと感じます。おしゃれだしね。



ロフトへの階段

ロフトへの階段(というかハシゴ)を上ると・・・



ロフト

生活空間としても使えるロフト。進藤さんの物件はロフトが特徴的です。



モック

今までの物件のモックも展示されておりました。どれもおしゃれ!



進藤さんのデザインした物件は、空間を上手に使っているなあという印象を受けます。

今回の物件も、実際の床面積以上の広さを感じさせるものでした。そしてちゃんと賃貸のことを

考えて作られている印象があります。バストイレ別にしたり、カラードアホンに過剰な費用はかけず

アピールできる最低限のレベルのものにしていたり、色々とコストダウンの工夫もされているので

あろうと想像できる物件でした。



強いて言えば、鉄の階段やロフトへのハシゴがちょっと怖いかなあというところくらいでしょうか。

少し急いで降りようとするとぐらぐらと揺れる階段、こけたら下まで落ちそうで少し怯みました。

ハシゴもこれを上ってロフトに行くんだったら、ロフトは荷物置き場でいいかな~という急角度。

酔っぱらってたら登れない自信があります(笑)

進藤さん自身とも少しだけ話をしたけど、ロフトへの階段は皆に怖いと言われると言ってました。



この見学会、素人大家さん業界の重鎮の方がいっぱいいらっしゃってました。上位を占める

あかちゃんさん母ウッチーさん狼旅団さんジェービルさんあたりを代表として、その他にも

名のあるブロガーさんが多数参加されていました。狼さんも参加メンバーを眺めながら狼さんが

「ここにいるメンバーで新築でも建てたら、そこらのデベより全然いいものが出来そう・・・」

とおっしゃっておりました。至極同感。



その後懇親会もあったようですが、私とmakotoさんは別件の約束が先にあったので、一足先に

おいとましました。あれだけのメンバーが集う懇親会だと、ちょっと参加したかったけど

先約がある以上そちらを優先するのが筋です。そんな感じで、押上に移動してちくしさん

合流し、3人でしこたま飲んできました。ちくしさんもいろんなネタ持ってますね~。面白かった。



今日からまた新しい一週間。頑張っていきたいと思います!今週はそろそろ仙台物件の融資で

現在確定しているところと競っている銀行さんが条件を出してくるはずです。要チェック!

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セミナー講師@こじんまりと飲む大家の会。 [不動産投資]

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昨日は朝一番でネット通販を使って家電の調達。例の移住してくる若い入居者さんが家電付プランを

申し込んでいるので、それに対応すべくインターネットの荒海をざぶざぶと泳いでまいりました。

普段は現地で某報告ネットの某山岡さんを頼って調達頂いているのですが、今回は時間的な都合で

ちょっと厳しいと言う話になり、割高になるけどネット通販で調達しましょうという運びに。

若干予算はオーバーしましたが、とりあえずブツは揃えられたのでよしとします。



家電付プランだと家賃が2000円上がります。2年住んでくれれば元本は回収できます。

2年以内に解約すれば違約金で回収。2年以上住んでいただければボーナスステージ。それでいて

入居者さんも手ぶらで引っ越しできるし初期費用がかからない。誰も損をしない仕組みです。

管理会社さんも最初はちょっと懐疑的でしたが、この家電つきプランで申し込んでくる人が

うちの物件は割と多いので、最近は家電付プランが来ても手慣れたもの。

相場より少し高い家賃水準の維持に貢献してくれていると思います。



午後はこじんまりと飲む大家の会でスピーカーとしてお話をさせていただきました。

主催の幸田信行さんからのご依頼とあっては、お断りするわけには参りません!

幸田さんから頂いたお題は「融資」。立て続けに東京仙台で融資づけを成就させた経験を

シェアしてもらえないかということでしたので、融資に絞ってお話をさせていただきました。



時間的な制約があったので、多少早口になってしまったところもあります。お聞き苦しい部分も

恐らくあったのではないかと思います。こんなたいしたことのない経験談ではありますが、

多少でも皆様の気づきになったのであれば良かったと思います。



もう一人のスピーカーは行動する大家さんの会の幹事、新米大家よしゆきさん

基本路線は以前の行動する大家さんの会でお話された、埼玉県北の築古アパートを満室にするまでの

笑いあり涙ありのドキュメントでした。色々なテクニックはあるけど、結局一番大事なのはハートで

くじけぬ心を持って満室を疑わないことだ、というところは非常に共感を持ちました。

私の作ったプレゼン資料にも「融資に必要なもの:くじけぬ心」というくだりがありまして、

打ち合わせしたわけでもないのに発想が同じだった!と嬉しく思った次第です。

時間の都合で、ブログにアップされてる「オシム流賃貸経営」が飛ばされたのが残念です(笑)



よしゆきさんの楽しいセッションのおかげで、私のどうでもいいセッションに憤慨した人も

溜飲が下がったのではないかと思います(笑)



あとは懇親会で終電近くまで飲んだくれ。大家さん仲間と飲むのって本当に楽しいですね~。



そうだ。面識のある方に限らせていただきますが、今回こじんまりで使ったプレゼン資料に

もし興味がある方がいれば、コメントかメールフォーム、あるいは直メールなり電話なりで

ご連絡をいただければ、送らせていただきますのでお申し付けください。

勿論人気ブログランキングのクリックをしてから申し込んでくださいね(笑)

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仲介業者さんとバトル/看板制作。 [不動産投資]

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現在15位です。「哉」という漢字を電話で伝えるときって、なんて表現したらいいんでしょ?

キムタクの「哉」とでも言えばいいのかな・・・

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東京1棟目の空室、ようやく申し込みが確定的になりました!家賃交渉はかなり戦いました。

これ以上下げられたら干上がってしまう・・・という家主側の勝手な都合ではあるのですが。

他方、入居者様は何とか家賃を下げたいようで、1000円でも2000円でもいいからと

一生懸命アピールしてきます。さらに仲介業者さんも、4/1から広告料は0.5ヶ月にしたにも関わらず

最初は広告料1ヶ月だったのに削られたとか言い出す始末。ちゃんと告知してるし!



管理会社さんに矢面に立って交渉いただきました。なんとも申し訳ないのですが・・・。

以下、時系列で交渉の推移など。



仲介:家賃3000円ダウンで広告料1ヶ月

管理:家賃交渉なし、4月フリーレント、広告料0.5ヶ月

仲介:家賃2000円ダウンで広告料1ヶ月

管理:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金あり)、広告料0.5ヶ月

   もしくは家賃交渉なしで広告料1ヶ月

仲介:家賃1000円ダウンで4年契約(早期解約違約金なし)、広告料1ヶ月

管理:家賃交渉なしで4月フリーレント、広告料1ヶ月

仲介:その条件でOK



壮絶な戦いでした(苦笑)

仕事中に管理会社さんから矢継ぎ早に電話が来ましたからねえ。仕事中だったけど、こればかりは

電話に出ないわけにもいきません。こそこそと電話に出ては対応していましたので、一体あいつは

何を頻繁に出て行っているんだろうと思われたに違いありません。。。

とりあえず、家賃交渉を何とか乗り切ったので良しとします。何とか入居確定となりそうです。



とはいえ、こういう経緯があったので、いつ変節があるかもわかりません。引き続き、入居付は

二番手で行っておこうと思います。そうでないと安心できません^^;



そんな東京1棟目ですが、アパート名を変更すべく着々と準備を進めております。

札幌物件の看板をデザインしてくれたデザイナーさんに、物件の外観を動画で送りまして

イメージに合う看板を作ってほしいと依頼しました。そして出てきた2つの案を見比べつつ、

うちの嫁ちゃんにどっちが合うか選んでもらって最終決定。現在見積フェーズに入っています。



紹介してもらった東京の看板会社さん、リフォームが主業な管理会社さん、札幌のデザイナーさんが

いつも頼んでいる看板屋さん(札幌で作って空輸し、設置だけは別の業者さんに依頼する形式)。

この3社に相見積もりを取りました。設置が安かったのは管理会社さん、看板制作そのものは

管理会社さんと札幌の看板屋さんが同着。札幌ってやっぱ安いですね。送料込で考えて同じ

金額ってことなので、看板を作るだけなら間違いなく札幌の方が安いんです。人件費安いわー。



今回は熟慮の末に管理会社さんにお願いすることにしました。管理会社さんは地元で顔が利くから

良好な関係を作っておきたいと思っていますので、同じような条件であれば管理会社さんに

作業をお願いして、顔を立てておくことが大事だと思っています。来たるべき自主管理への

切り替えの際にもその方がもめなくて済むだろうという思いもあります。



そんなわけで、正式に管理会社さんに発注する旨を伝えました。あとはできあがって設置されたら

入居者さんへアパート名変更のお知らせを入れるだけです。楽しみ。



今日はこじんまりと飲む大家の会でちょいとおしゃべりしてきます。役に立たない話ですが、

来ていただける方にはできるだけ生の情報を出したいと思いますので、よろしくお願いします。

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